부동산에 대한 가처분 신청 종류 간단히 확인해 보자

 

가처분은 일상생활에서 뉴스나 기사 등에서 심심치 않게 접하게 되는 용어입니다. 그러나, 일반인들이 법적으로 정확히 이해하기는 힘든 용어가 아닌가 생각이 들게 됩니다. 해서 여기에 부동산에 대한 가처분신청의 종류도 여러 가지가 있어 이에 대한 내용은 무엇인지 간단히 확인해 봅시다.

 

 

1. 가처분의 필요성

 

 - 가처분은 채권자가 채무자에 대해 가지는 권리를 실현하기 위해 법적으로 판결을 받아서 강제집행을 하게 되는데, 이렇게 강제집행까지 도달하는 시간이 너무 걸려서 다툼의 대상이 되는 물건이 그동안에 멸실이나 처분 등으로 인해 채권자에게 손해가 생기게 될 가능성이 농후해지게 되는데요.

 

 - 이렇게 되면, 채권자가 민사소송을 하는 것이 아무 의미가 없기에 그 사이에 물건이나 지위에 가처분이라는 잠정적인 법률관계를 형성시켜  채권자가 입게 될 손해를 사전에 예방하려고 가처분이라는 법률관계가 필요하게 되는 것입니다.

 

2. 부동산에 대한 가처분신청 종류

 

 - 위와 같은 가처분의 필요성에 의해 부동산에 대해서도 가처분이 필요한 경우가 생기게 되는데요. 이에 대해 많이 발생하는 가처분 종류에 대해 확인해 보죠.

 

① 부동산처분금지 가처분

 

 - 이는 목적물인 부동산에 대한 채무자의 소유권이전과 저당권, 전세권, 임차권의 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 것을 말하는 것입니다.

 

 - 즉, 해당 부동산을 매매하거나 그 부동산에 어떠한 설정을 하려고 하는 것을 모두 막는다는 얘기입니다. 쉽게 말해 부동산등기부에 어떠한 변화도 생기지 못하게 하는 것입니다.

 

 - 이때 가처분 목적물을 특정할 수 있는 대상은 등기된 부동산에 한하여 허용이 되지만, *미등기 부동산이나 채무자의 권리가 등기되지 아니한 경우라면 그 등기를 병행 또는 선행할 수 있는 경우에 한하여 신청을 할 수 있답니다.   

※ 미등기부동산  - 말그대로 소유권보존등기가 완료되지 않은 상태의 토지와 건물을 말하는 것입니다. 원칙적으로는 소유권보존등기가 되어야 소유권을 취득할 수 있는 것입니다.

 

② 부동산점유이전금지 가처분

 

 -  이 가처분은 부동산에 대한 인도와 명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적·물적현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말하는 것입니다.

 

 - 이 얘기는 부동산을 비워서 넘겨준 상태를 그대로 민사소송이 끝날 때까지 위장 세입자나 다른 사람에게 넘기지 말고 마지막에 그대로 채권자에게 넘기라는 내용이 되는 겁니다.

※ 인도와 명도  - 인도 : 점유하고 있는자가 그 점유를 다른 사람에게 넘기는 것을 일반적으로 인도(引渡)라고 함 → 점유의 이전  - 명도 : 주거하고 있는 사람을 퇴거시키고, 그 사람의 물건을 모두 철거 시키고 나서 들어올 사람에게 넘겨주는 것을 말함

 

③ 수인(受忍)의무를 명하는 가처분

 

 - 이는 한자를 그대로 풀어 보면, 자기가 부당하다고 느끼더라도 참아야 하는 의무를 말하는 것인데요. 이것은 채권자의 권리행사를 방해하고 있거나, 방해할 우려가 있을 때 그에 대한 방해배제청구권 또는 방해예방청구권의 보전을 위해 실행하는 가처분으로 임시의 지위를 정하기 위한 가처분이라 합니다.

 

 - 이런 수인의무를 명하는 가처분에는 공사방해금지 가처분, 통행방해금지 가처분, 점유방해금지 가처분 등이 있는데, 이는 공사를 방해하지 못하게, 통행을 방해하지 못하게, 점유하는 것을 방해하지 못하게 등 임시적으로 정하는 가처분입니다.

 

④ 채무자의 적극적 행위를 금지하는 가처분

 

 - 이 가처분은 채무자에게 어떤 일정한 행위를 하지 말라고 명하는 보전처분으로 다음과 같은 가처분 종류가 있습니다.

 

• 토지나 건물에 채무자가 들어가거나 통행하는 것을 금지하는 경우
• 건축 중인 건물의 공사를 금지하려는 경우
• 건축이 완성된 건물의 철거를 금지하려는 경우
• 일조권 등의 침해를 이유로 지표면으로부터 몇 미터 이하로 건축공사를 금지시키려는 경우
• 땅의 침하와 건물의 균열로 인해 굴착공사를 금지시키려는 경우
• 사생활 침해로 인해 공사를 중지시키려는 경우 

 - 이와 같이 피해를 당하는 입장에서 문제가 발생되거나 예상이 될 때 이를 금지시키는 행위들을 채무자의 적극적 행위를 금지하는 가처분이라고 하는 것 같습니다.

 

⑤ 단행가처분

 

 - 이 가처분은 부동산의 인도청구권을 보전하기 위하거나 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 만족적 가처분을 말하는 것이랍니다.

 

 - 이는 본안판결까지 기다렸다가 명도집행을 할 경우에 채권자가 회복하기 어려울 정도의 손해를 입을 위험이 있거나 채권자에게 엄청난 손실을 떠안게 될게 뻔한 결과에 다다른다는 사정이 존재해야 단행가처분을 해주는 것 같네요.

 

 - 이러한 단행가처분을 해주는 사례를 보면, 당연해 보이네요.

※ 단행가처분이 필요 하다고 판단한 사례  - 명도집행 후 재침입한 경우  - 한 두 세대의 명도거부로 말미암아 재건축 사업이 지연되는 경우  - 명도를 둘러싼 분쟁 중에 합의가 이루어져 합의금이 지급된 후에도 명도를 거부하고 있는 경우

  

3. 마치며

 

이상으로 부동산에 대한 가처분 신청 종류에 대해 간단히 확인해 보았는데요. 가처분만을 떼어놓고 보면, 처분이 가능하다는 건지 가짜로 처분을 했다는 건지 등 처음에는 많이 헷갈렸는데요. 결국은 가처분의 앞에 나오는 용어를 잠정적으로 허락해 주는 것이라고 저는 개인적으로 이해를 하게 되었습니다.

 

결국 본안판결이 나온다면 그에 따라 채권자가 이기든 채무자가 이기든 그대로 판결대로 하면 되는 것이라는 결론이네요. 그리고 나면 가처분 설정은 말소가 되는 것이니까요. 

 

가처분은 부동산 뿐만 아니라 동산이나 지위에 관해서도 많은 종류가 있는데, 이는 위에서 보았듯이 가처분 앞에 금지해 달라는 내용을 붙이기만 해서 가처분 신청을 하면 되는 것이기 때문일 겁니다.