부동산 근저당 설정 알아보기

 

 

오늘 포스팅은 대부분 많이들 알고 계시는 근저당에 대해서 얘기해 보겠습니다.

 

주택, 토지, 상가 건물 등을 매입하시거나, 임대하려고 하실 때 다들

부동산에서 프린트해 주는 등기부등본을 보시면, 을구에 채권 최고액

○○○원 이렇게 적혀 있는 것을 보신적들이 있으실 겁니다.

이러한 문구들이 현재 주인 또는 주인과 관련된 분들이 은행이나,

다른 금융기관 아니면 개인에게 대출받은 돈이 있다는 것을 알려주는

근저당 설정 문구들입니다.

그럼 이러한 대출을 해줌으로써 은행 등 금융기관이 설정을 해놓는

근저당이란, 어떤 것인지 그리고 어떻게 대처해야 하는지 간단히

알아보도록 하겠습니다.

 

 

★우선 근저당 정의는 :

앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위이다. 저당권은 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우에 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물로 저당 잡아 둔 채권자가 그 담보에 대하여 다른 채권자에 우선해서 변제받을 것을 목적으로 하는 권리이다. 근저당 설정은 은행 등 금융기관이 주로 담당하며 융자 희망자가 담보융자 신청을 하면 은행은 담보물 감정을 하고 융자 여부를 결정한 다음 근저당을 설정하고 융자를 해준다. 근저당의 설정은 물권적 합의와 등기에 의하며, 등기할 때는 담보할 채권 최고액을 반드시 등기해야 한다. 채권 최고액은 융자 희망자가 최대한도로 융자 받을 수 있는 금액을 말한다. 예를 들어 융자 희망자가 시가 1억 원의 주택을 은행에 담보로 제공하면 은행은 그 주택의 위치, 주택 연한, 도시계획 등을 검토하여 감정가를 정하는데 대개는 담보물 시가의 70∼80% 선이다.

                                                                                                           (시사경제용어 사전, 2017. 11., 기획재정부)

 

 

 

위에서 말하는 근저당은 우리가 흔히 알고 있는 담보대출 같은 것을 일으키면 생기는 채권채무입니다.

그럼 우리가 부동산을 계약할 때 이러한, 채무가 있다는 것을 알게 되면 매입을 하게 될 때는 잔금과 동시에 채무액이 변제돼야 하고, 임대를 하게 되면, 계약 상황(특약 등)이 변하거나, 아예 계약을 포기하는 경우가 생기게 됩니다.

이러한 담보 설정된 건물을 맞닥뜨리게 된다면, 스스로 우리가 어떻게 해야 할지 체크해 보겠습니다.

 

 

 

1. 근저당 설정되어 있는 건물에 임차를 하려 한다면,

시세가 1억 원 하는 오피스텔에 5천만 원의 채권 최고액의 근저당이 설정되어 있는데, 본인이 5천만 원에 전세를 얻으려 한다면, 주인에게 근저당 설정을 해지하는 조건이 아니라면, 뒤도 돌아보지 말고 나가시는 게 최선이라고 생각합니다.

보통 채권 최고액과 전세보증금을 합해서 시세의 70%를 넘는지 안 넘는지 확인하는 것이 중요하다고 생각됩니다.

그 이상은 위험합니다.

아파트나 오피스텔 같은 것은 쉽게 시세 파악이 되지만, 단독주택

또는 다가구, 다세대주택은 파악이 쉽지 않으므로 주변 여러 부동산 등에 문의를 해보셔서 파악하는 것이 그나마 괜찮습니다.

그럼에도 불구하고, 근저당이 잡혀있는 건물에 임대를 하셨다면, 확정일자와 전입신고를 빠짐없이 꼭 하시기 바랍니다.^^

주택이라면 당연히 주민센터에서 신고가 되지만, 상가를 임대해서 장사를 하시려는 분들은 주민센터에서 안되오니 꼭 관할 세무서에 가셔서 확정일자를 받으시면 되겠습니다. 대항력이 필요하시겠죠. ^^

 

2. 근저당이 설정되어 있는 건물을 매입하려 한다면,

아파트, 오피스텔, 단독, 빌라, 상가, 빌딩 등 건물들을 매입하려 하는데, 등기부 등본상에 근저당 설정이 되어 있다면,

매수자분들은 이 부분은 상당히 단순한 처리 과정으로 해결된다고 생각합니다.

즉, 잔금 입금과 동시에 법무사분들이 채권 금융기관과 협업해서

일사천리로 진행하고 일 처리를 끝낸다고 생각합니다.

대부분은 맞는 얘기입니다.

하지만, 간혹 상당히 무서운 근저당 설정이 있으니 이것만 주의하시면 될 것 같습니다.

근저당은 한정 근저당과 포괄 근저당의 2가지 종류가 있는데,

한정 근저당은 우리가 흔히 알고 있고, 대부분이 설정되는

근저당을 말합니다.

 

문제는 포괄 근저당이 문제입니다.

이 포괄 근저당은 채권자와 채무자 사이의 특정 거래에서 발생하는 채권을 담보하는 것이 아니라 당사자 사이에 발생하는 현재 또는 장래의 모든 채권을 하나의 근저당권으로 일괄해 담보하게 되는 것입니다.

 

쉽게 표현한다면, 담보물건의 한도를 넘지 않는 범위로 서로 계약을 맺어서 채무자의 채권금액이 얼마인지를 정확히 모르는 것이라는 겁니다.

잔금을 치르기 직전까지도 다른 채무가 발생할 수도 있는 상황이 벌어질 수도 있고, 아님 계약 상황이 채권액만 없애면 근저당을 해지할 수 있는지 없는지도 금융기관에 확인해야만 알 수 있는 채권이기 때문입니다.

이런 종류의 근저당은 너무 많은 피해를 선의의 사람들에게 주기에

2012년 이후에는 개인채무자에게는 아예 설정을 요구할 수 없게 만들어 놓게 되었지만, 아직 법인에게는 유효한 거 같으니 주의하시기 바랍니다.

오늘은 근저당이 설정 되었을 경우 대처하는 방법에 대해 간단히 알아보았습니다만, 이외에도 과거의 압류, 가압류이력, 근저당의 설정이 여러곳에서 있는 경우의 매물은 가급적 피하시는 것이 정신 건강에 좋으실 듯합니다.

모쪼록 부동산을 매입이나, 임대 하실때 꼼꼼이 등기부 등을 체크하시고, 꼭 임차인 분들은 대항력을 만드시는 작업을 하시기 바랍니다.

감사합니다.