주택임대 소득 과세대상

 

 

오늘은 내가 보유하고 있는 주택에서의 임대 소득이 과세대상인지 비과세 대상인지

알아보도록 하겠습니다.

그러기 위해서는 주택의 정의와 주택 수의 계산을 먼저 정확히 해봐야 하겠는데요.

 

간단히 주택 정의를 보도록 하겠습니다.

★ 주택의 정의 및 주택 수 계산

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- ｢주택｣이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 건물로

주택 부수토지*를 포함합니다.

* 주택 부수토지 : 주택에 딸린 토지로서 다음 어느 하나에 해당하는 면적 중
                          넓은 면적 이내의 토지

1. 건물의 연면적*(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적,
   ｢건축법 시행령｣ 제34조제3항에 따른 피난안전 구역의 면적 및
   ｢주택 건설기준 등에 관한 규정｣ 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외)

2 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣
  제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

                                                                                              국세청 자료 참조

연면적* : 건물 각 층의 바닥 면적을 합한 전체 면적. (보통 지하실, 주차장 등은 제외함)

 

※ 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우

           - 구분, 계산 방법 포함

구 분	계 산 방 법
주택 면적 > 사업용 건물 면적	전부를 주택으로 봄
주택 면적 ≦ 사업용 건물 면적	주택 부분만 주택으로 봄

- 이러한 방식으로 정의되는 모든 건물을 주택이라고 보고, 이제 주택 수를 계산하면

되는데요.

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★ 주택 수의 계산

- 구분, 계산 방법 포함                                                               (국세청 자료 참조)

구 분	계 산 방 법
다가구주택*	1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산
공동소유	1.공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산   - 다만, 해당 주택에서 발생하는 임대수입 금액이 연간 6백만 원* 이상 또는 고가주택의 30% 초과 지분 소유할 경우 소수지분 자의 주택수에도 가산 *(주택의 총 임대수입 금액 × 지분율)로 계산 2. 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산 3. 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속 자루 정한 경우 에는 그의 소유로 계산
전대·전전세	임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전 전세하는 경우 당해 임차 또는 전세 받은 주택은 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산
부부 소유	본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산 - 다만, 동일 주택이 부부 각각의 주택 수에 가산된 경우 아래 순서에 의해 부부 중 1인 소유 주택으로 계산 1) 부부 중 지분이 더 큰 자 2) 지분이 동일한 경우, 부부 사이의 합의에 따라 소유 주택에 가산하기로 한 자

 

* 다가구 주택 : 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택으로 쓰는   

                       바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660m2 이하이며, 19세대 이하가

                       거주할 수 있는 주택을 말한다.

                       다만, 다가구주택의 층수를 산정함에 있어서 1층의 전부 또는

                       일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로

                       쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

                                                                                             [네이버 지식백과] 다가구주택 (토지이용 용어 사전)

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★ 과세대상 및 비과세, 과세 미달

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- 주택임대 소득 과세대상과 비과세 등은 아래와 같습니다.

(보유 주택 수는 부부 합산하여 계산)

                                                                                                                                             (국세청 자료 참조)

보유 주택 수	과세대상	비과세 대상
1주택	국외 주택 월세 수입 기준 시가 9억 원 초과 주택 월세 수입	국내 기준 시가 9억 원 이하 주택의 월세 수입 모든 보증금·전세금
2주택	모든 월세 수입	모든 보증금·전세금
3주택 이상	모든 월세 수입 비 소형 주택* 3채 이상 보유 & 해당 보증금·전세금 합계 3억 원 초과하는 경우	소형 주택*의 보증금·전세금 비 소형 주택 3채 미만 보유한 경우 보증금·전세금 비 소형 주택의 보증금·전세금 합계 3억 원 이하인 경우

* 소형 주택 : 주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준 시가가 2억 원 이하

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○주택임대 소득 과세대상 판단 흐름도

                                                                                                                                    (국세청 자료 참조)

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위와 같이 과세대상이 되는지 비과세 대상이 되는지를 스스로 파악해 보고,

본인의 주택 수와 임대 소득 등이 과세대상이 되더라도 납부할 세금이 없을 수가

있는데, 이를 보고 과세 미달이라고 합니다.

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＃＃ 다음과 같은 계산식으로 계산을 해서 과세표준이 0이 나오면,

       이를 과세 미달이라고 합니다.

 

임대 소득이 각각 아래의 예와 같이 나온다면, 계산에서 과세표준이 0 이 나오므로

과세 자체가 안되는 경우를 말하는 것입니다.

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⇒ 수입 금액(1천만 원) - 필요경비(6백만 원)* - 공제금액(4백만 원)* = 과세표준(0원)

* 세무서와 지자체 모두 등록 & 임대료 증가율 5% 이하 : 필요경비 60%, 공제금액 4백만 원

⇒ 수입 금액(4백만 원) - 필요경비(2백만 원)* - 공제금액(2백만 원)* = 과세표준(0원)

* 세무서와 지자체 모두 미등록 또는 어느 하나만 등록 : 필요경비 50%, 공제금액 2백만 원

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이렇게 해서 보유 주택들의 주택 임대 소득이 과세대상이 되는지 아닌지를 알아보았는데,

모쪼록 나의 보유 주택들의 상황을 확인 절세할 수 있는 방안들을 모색해 보시기 바랍니다.

감사합니다. ^^