주택 담보 대출 시 규제 사항

 

지난 달 정부에서는 주택시장의 활성화를 위해서 주택담보대출비율(LTV)을 낮췄지만, 이는 별로 큰 시장의 변화를 가져올 수 있는 상황은 아닌거 같네요. 가장 중요한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 그냥 놔두었기 때문이죠.

암만, LTV를 낮춰도 가장 중요한 DSR규제를 그냥 놔둔다면 아무의미가 없다고 생각하기때문이죠.

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○ LTV에 의한 대출의 변동

그럼 주택을 구입하려할 때 얼마나 대출에 대한 변화가 일어날까요?

정부에서 무주택자에 대한 주택담보대출비율(LTV) 를 50%로 대출 규제 완화 조치를 실시하고,.

투기과열지구의 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출도 허용했구요.

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여기서 LTV는 주택가격 대비 대출비율을 말하고, DSR은 대출자의 소득 대비 전체 부채의 원리금 상환액 비율을 말합니다. 보시다시피 DSR이 현행대로 유지되는 한 담보물이 있더라도 소득이 늘지 않으면 대출액이 늘 수 없는 구조입니다.

 

이제 이런 조건에서 나의 주택담보대출이 얼마나 될지 스스로 체크해 보시려면,

우선은 기존대출이 없으시거나, 있더라도 극히 적어야 웬만하면 통과될듯 합니다.

아래 LTV, DSR 등의 계산을 보시면 왜 그런지 아시게 될듯합니다.

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먼저,  LTV (Loan To Value ratio) : 주택가격 대비 대출비율의 계산은

예를들어,  구입하려는 주택이 만약 10억짜리라면 현 LTV 규제에의해 대출비율이 50% 까지되므로

10억 × 50% = 5억까지 대출이 나올 수 있게됩니다.

이 대출액만 보면 상당히 괜찮아진듯 보입니다.

 

○ DSR에 의한 대출의 한계

하지만, DSR(Debt Service Ratio) : 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의

원리금 상환액 비율을 계산하게되면 상당히 황당해지게 되죠.ㅠ

 DSR은 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 자동차 담보대출 등

 주택담보대출을 받으려는자의 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 한도 계산을

 하게 되는데요. 계산식은 아래와 같습니다.

 

(주택대출 원리금 상환액 + 기타 모든 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

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즉, DSR은 주택담보이외 내가 가지고 있는 모든 다른 부채의 원금까지도 포함시키게 되므로

대출을 받으려는 사람들에게는 LTV의 계산으로 대출액이 만족스럽게 나왔다 하더라도, 이 DSR규제에서 모두 막히게된다는 얘기입니다.

 

참고로 DSR규제 단계는 다음과 같습니다.

1 단계 (21년 7월) : 규제지역 6억 초과주택담보대출 or 1억 초과신용대출을 받을 때

2 단계(22년 1월) : 총 대출액 2억 초과일때

3 단계(22년 7월) : 총 대출액 1억 초과일때

                                                        ** DSR 40%를 적용 **

이런 규제에 지금은 3단계를 적용하고 있으니 주택구입의향이 있는 웬만한 분들은 아예 꿈도 못 꾸는 상황일듯합니다.

10억짜리 주택구입을위해 계산해보면, LTV는 5억까지 대출을 할 수 있다고 나옵니다만, 

연봉 7천만인 주택구입희망고객이 DSR에서 만약 2억 정도 대출이 있고, 원리금 상환이 매월 150만원씩 내고 있다면,

7천만 × 40% = 2천 8백만까지만 년간 원리금 상환을 할 수 있기 때문에 기존에 월150만원씩 × 12개월하면

1천 8백만원의 년간 원리금 상환이기때문에 주택구입으로 늘어나는 원리금은 년간 1천만원까지만 가능해지므로

LTV에의한 5억 대출은 꿈도 꿀 수 없는 상황인게 됩니다.

LTV와 DSR의 차이가 상당히 나는 걸 아실 수있을겁니다.

 

이렇듯 대출의 규제가 갈수록 심해지는 상황인지라 정부에서는 부동산 대책의 활성화를 꾀한다면, DSR의 규제부터

과감히 완화해주는 방법 밖에는 없다고 생각됩니다.

 

짧게 부동산 대출을 할때 규제되는 상황을 오늘 포스팅으로 알아보았습니다.

 

감사합니다.