부동산 신탁등기 알아보기

 

 

 

요즘 신축빌라 같은 다세대 주택들의 등기부 등본을 보면,

갑구에 ○○○ 부동산식탁이 나와 있는 것을 많이 본 경험들이 있을 거예요.

이는 건물주들이 대출을 많이 받기 위해 쓰는 방법이기 때문입니다.

그냥 은행에서 대출을 받으면 방의 갯수만큼 대출에서 공제하고, 대출액도

많이 책정되지를 않는데, 신탁회사에서 대출을 받으면 방 갯수를 공제하지도 않고,

 대출도 90%정도로 나오기 때문이죠.

주로 법인에서 많이 사용하지만, 개인들도 간혹 있습니다.

그럼 우선, 신탁등기의 정의부터 보기로 하죠.

 

★신탁등기 정의

신탁법상 신탁은 특정의 재산권을 타인으로 하여금 일정한 자의 이익 또는 일정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 것을 말하는데, 이 경우에 등기하여야 할 재산권의 신탁은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있는데 이때 하는 등기를 신탁등기라 한다.

부동산의 신탁등기는 수탁자를 등기권리자로 보고 위탁자를 등기의무자로 본다. 수탁자가 단독으로 부동산의 신탁등기를 신청 할 수 있다. 수익자나 위탁자 또한 수탁자를 대위하여 신탁등기를 할 수 있다. 신탁등기는 신탁재산인 부동산에 관한 권리의 이전으로 인하여 그 권리가 신탁재산에 속하지 않게 된 경우에 신탁등기 말소 신청은 이전등기의 신청과 동일한 서면으로 하면 된다.

                                            [네이버 지식백과] 신탁등기 [信託登記] (부동산용어사전, 2020. 09. 10., 장희순, 김성진)

 

 

정의를 보시면, 익숙하지 않은 용어들로 인해 이해되지 못하는 부분들이 있으실겁니다.

그리해서, 우리나라의 부동산 사고 중에서 가장 많은 부분을 차지하기도 합니다.

그래서 오늘은 신탁부동산을 매입하거나, 임차를 하실때 주의 하시라고

거래상 주의 할 부분들을 포스팅 해보겠습니다.

 

※ 신탁등기된 건물에 임차 하려고 할때

1. 임차인들은 우선 등기부등본을 보고서, 등기상의 주인이 누구인지를

확인 해야합니다.

등기상의 주인은 모두 ○○○신탁회사로 나올 것입니다.

2. 그럼 임차인은 신탁원부를 보여 달라고 해서 거기에 위탁자와

수탁자가 체결한 건물의 임대차 조건의 계약이 어찌 되어 있는지

확인을 해야 합니다.

3. 신탁원부에 쓰여있는 계약조건은 보통 수탁자의 사전 서면 동의를

받아 신탁부동산에 관한 임대차계약을 위탁자가 본인의 명의로

체결하는 경우와 이와는 다르게 계약체결을 수탁자 명의로 하라고

되어 있는 신탁원부도 있으므로 유의해서 보아야 합니다.

또한, 보증금과 임대료는 누구에게 주어야 하는지도 나와 있으니

확인 하시면됩니다. (물론, 임대차를 허용하지 않는 조건이 있다면,

뒤도 보지 말고 가시면 됩니다.^^)

 

이상에서 확인하다시피 임대차계약은 위탁자와 수탁자간의 체결된 신탁원부를 보면서,

임차인이 맞게끔 계약을 하면 되므로 그렇게 어렵지 않은 것으로 생각됩니다.^^

 

※ 다음은 신탁부동산을 매매계약 하려고 할때,

1. 공인중개사나 해당 건물주에게 등기사항증명서와 신탁원부를

발급하여 달라고 합니다.

2. 여기서, 신탁유형, 계약조건, 매매계약에 대한 권리가

누구에게 있고, 어떤 절차로 매매계약체결을 해야하는지에 대한

계약내용을 확인합니다.

3. 매매계약서 작성은 보통 다음과 같은 방법들로 되어 있습니다.

ⓐ 위탁자와 매매계약 체결 전에 수탁자의 동의 확인 필수.

ⓑ 수탁자로부터 정당한 대리권 수여를 받았다면 매도인란에는

등기상명의자인 수탁자로 기재하고, 대리인은 위탁자로

기재하여야 함.

ⓒ수탁자와 매매계약 직접 체결(위탁자와 현장 동의확인)함.

​

4. 매매계약이 체결되었다면, 내역을 우선수익자(은행) 와

수탁자(현장에 없었다면)에게 통지 함.

​

5. 위탁자 또는 수탁자는 매매대금으로 우선수익자의 대출금을 변제.

6. 우선수익자(은행)는 대출금변제확인서 발급하고 담보신탁해지확인서

확인 함.

7. 신탁이 해지되고, 소유권이 위탁자에게 이전(신탁재산의 귀속)

되었는지 등기 확인 함.

​ 8. 위탁자는 위와 같은 과정이 다끝나고 건물 매수인에게 나머지

잔금과 동시에 소유권이전 서류 교부 함.

 

이렇게 매매계약을 체결하는 순서로 보기에는 오래 걸려 보이지만,

보통 5번에서 8번까지 한 번에 법무사가 잔금시에 일사천리로 진행 하게

됩니다.

자 오늘은 주로 신축빌라를 임차하거나, 매입하려고 할때 많이 보이는

신탁부동산에 대해서 간단히 포스팅 해보았습니다.

감사합니다.