부동산 양도소득세 대상과 양도 구분, 비과세 및 감면의 정의를 확인해 보기

주택양도

부동산에서의 양도소득세 대상과 부동산이 양도에 해당되는지 아닌지의 구분, 비과세 또는 감면의 정의 등에 대해 알아보도록 할 텐데요.

 

본인 소유의 부동산을 어떠한 형태로든 다른 사람에게 넘길 시에 확실하게 양도인지 증여인지 등의 개념을 파악할 수 있도록 서술해 볼까 합니다.

 

☆ 부동산 양도소득세 대상

 

토지와 건물(무허가, 미등기 등 모든 건물도 과세대상에  포함합니다)

 

그리고 부동산에 대한 권리도 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권 등도 양도 소득세의 대상이 됩니다.

 

☆ 부동산의 양도로 보느냐, 아니냐의 구분

 

1. 양도로 보는 경우

 

양도라는 것은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우와 부담부 증여 시 수증자가 인수하게 되는 설정된 근저당 채무부담액에 대해서는 그 부분만큼은 유상으로 양도되는 결과와 같으므로 양도로 보게 되는 경우를 양도로 보게 되는데요.

 

결국은 대가가 있는 거래를 양도로 본다는 것이 되는 것입니다.

 

2. 양도로 보지 않는 경우

 

신탁을 해지함으로써 소유권이 다시 원상으로 복구되는 경우, 

 

공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 

 

도시개발법에 의한 환지처분*으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 

환지처분* : 토지개량사업, 토지구획정리 등으로 토지가 수용 되었다가  수용된 토지의 소유권 및 기타의 권리를 보유하는 자에게 종전의 토지를 대신해서 할당해 줌으로 결과적으로는 수용된 토지 소유자의 소유권으로 처분하여 주는 것 

배우자나 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 부과되지만, 매매에 의한 것이라는 서류를 증빙하면 양도로 보는 경우도 있습니다.

 

☆ 부동산 거래 시 비과세와 감면의 경우

 

1. 비과세의 경우

 

비과세는 말 그대로 세금을 부과하지 않는 경우를 말하는 것입니다.

 

우리나라의 경우에는 1세대 1 주택자에게 과세를 하지 않는데요.

 

국내에 1 주택을 2년 이상 보유하고 매매 시 양도소득세를 부과하지 않는 것입니다.

 

하지만,  부분적으로 1세대 1 주택이라도 양도소득세를 부과하는 경우가 아래와 같이 있으니 확인해 보시면 됩니다.

○ 1세대 1주택이라도 국민정서에 반하는 가격이 큰 주택에 대해서는 12억 원을 초과하는 초과분에 대해서는 과세를 하게 하고 있습니다.

○ 2017년 8월 3일 이후 취득당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 외에도 거주기간이 2년 이상이어야 해서 거주기간이 미달 시에는 과세를 하게 되고요.

○ 주택에 딸린 토지의 경우에는 기준면적 즉, 도시지역 주택면적의 5배, 수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배, 도시지역 밖은 10배를 초과하면 초과분에 대해서는 양도 소득세를 부과하게 됩니다.

이렇듯 비과세는 그냥 세금이 없는 경우를 얘기하는 것이고요.

 

2. 감면의 경우

 

감면은 세금을 없애주는 비과세가 아니라 정상적으로 나오는 세금에서 일정 금액을 줄여 주는 것이라 생각하면 되는 것입니다.

 

이 경우에 해당되는 대상은 장기임대주택, 신축주택의 취득, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족하여야 양도소득세가 감면이 되는 것입니다.

 

이렇게 감면의 대상이 되면서 요건을 갖춘 경우 감면 혜택 즉 세금을 줄일 수 있는 것이지, 세금이 없어지는 것은 아니라는 것을 아셔야 할 것입니다.

 

이상으로 부동산의 양도소득세 대상 및 비과세, 감면의 정의에 대해  기본적인 포스팅을 해보았습니다.

 

감사합니다.