1세대 1주택 고가 주택이 재개발, 재건축 되어 청산금을 받는다면, 양도세 계산은 어떻게??

재개발이나 재건축을 하려면, '도시 및 주거환경 정비법'에 따라 재개발·재건축사업 조합원은 종전부동산 등을 정비사업조합에 현물출자한 뒤 권리가액과 분양가액을 비교해 청산금을 납부하거나 수령하게 됩니다.

이럴 경우 1세대 1주택자들 중에 고가주택에 해당되는 분들은 청산금을 받게 되면 양도세를 내야할지 안내도 되는지를 헷갈려하시는데요.

여기에 대해서 오늘은 포스팅을 해보도록 하겠습니다.

 

☆ 청산금이란?

 

내가 보유하고 있던 집의 권리가액이 조합원이 되어서 나중에 분양 받을 분양가액 보다 높거나 낮다면 그 차액을 청산금 명목으로 정산해주는 것을 말합니다.

 

즉, 권리가액 > 분양가액  되면 청산금수령으로 (권리가액 - 분양가액)의  차액을 돌려 주는 것입니다.

만약, 이와 반대의 경우, 권리가액 < 분양가액 이 되면, 청산금 납부로 (분양가액 - 권리가액)의 차액만큼 더 내놓아야 됩니다.

 

권리가액은 "관리처분계획인가일" 을 기준으로 자기가 살던 주택의 금액을 확정지어 권리가액이라 하고 분양가액과의 차액 만큼 받거나, 주는 것이 청산금이 되는 것입니다.

 

☆ 고가주택이 재개발로 청산금을 수령 하는 경우

 

고가주택의  재개발로 청산금을 수령하는 경우에는 양도소득세가 발생을 합니다.

기존에 1세대 1주택으로 살아왔기에 차액을 수령 하는 것이라 양도세는 비과세라고 생각이 들지 모르지만, 고가주택으로 12억을 초과 하는 주택으로 12억 초과분 만큼은 양도세가 나오기에 세금을 내야 하는 경우가 됩니다.

그래서 그 차액에 비례 해서 세금도 내게 되는 것입니다. 

 

☆ 고가주택 청산금 양도세 계산 예시

 

1. 조정대상지역     2. 취득일 : 2015년     3. 관리처분 계획인가일 : 2019년    4. 청산금 수령일 : 2022년 

 - 보유기간 :  7년  (청산금 수령일 까지)  
 - 거주기간 :  4 년  ( 관리처분계획인가일 까지)
 - 취득가액 + 필요경비 : 7억 + 900만 = 7억 900만 
 -  기존 주택 감정평가액 : 20 억
 -  청산금 : 5억

관리처분계획인가일까지 4년을 보유, 거주 하였으므로 비과세 대상이나 고가주택으로 초과 부분은 양도세 내야 함.

초과부분의 양도세를 계산 해야 함.

 

우선, 전체 양도차익 계산식은 다음과 같습니다.

※ 전체 양도차익 = 청산금 - ( 기존건물과 부수토지취득가액 + 필요 경비 ) × (지급 받은 청산금 / 기존건물과 부수토지 평가액)

이것은 고가주택 전체의 청산금에 대한 양도차익을 청산금 금액 만큼의 비율에 의해서 계산 되는 것입니다.

12억의 고가주택 판단 금액 이하는 비과세가 되므로 여기서는 비과세 되는 부분은 양도차익 계산에서 제외 시켜야 합니다.

  

※ 전체 양도차익에서 비과세 부분의 양도차익을 제외 시키려면

 비과세 부분 양도차익 = 전체양도차익 × (12억 / 주택 감정 평가액)

이렇게 나온 양도차익으로  장기보유특별공제를 차감해 주면 양도소득 금액이 나오게 되는 것입니다.

 

   ⓐ 청산금

 - ⓑ 청산금비율만큼의 취득가액 과 필요경비

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= ⓒ 전체 양도 차익

 - ⓓ 비과세 부분만큼의 양도차익

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= ⓔ 고가주택 기준의 과세 대상 양도차익

 - ⓕ 장기보유특별공제

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= ⓖ 양도소득 금액

 - ⓗ 기본공제

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= ⓘ 과세표준

× ⓙ 세        율

- ⓚ 누진 공제

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= ⓛ 산출세액

 

여기에 기납부 금액이나 가산세가 없다면 그대로 납부할 세액이 되는 것입니다.

계산해 보겠습니다.

 

   ⓐ 500,000,000

 - ⓑ 177,250,000

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= ⓒ 322,750,000

 - ⓓ 193,650,000

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= ⓔ 129,100,000

 - ⓕ   56,804,000  (28 % + 16 %)

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= ⓖ   72,296,000

 - ⓗ     2,500,000

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= ⓘ  69,796,000

× ⓙ            24 %

 - ⓚ     5,220,000

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= ⓛ  11,531,040 (납부할 세액)

 

오늘은 재개발, 재건축으로 1세대 1주택의 고가주택자가 청산금을 수령하게 되면, 양도세는 어떻게 계산 되는지 한 번 계산을 해보았습니다.

계산에 잘못된 부분이 있다면 알려주시기 바랍니다.

오늘 포스팅을 마치겠습니다.

 

감사합니다.