주인 동의 없이 임차인이 체납 사실 확인 가능해 지네요

요즘 전세나 월세등 보증금에 대한 세입자들의 불안이 많이 커지는 상황일 겁니다.

월세는 심적으로 덜 피곤하지만, 전세로 입주해 계신 분들은 많은 스트레스가 쌓이는 시기인 것 같습니다.

더욱이 좀 비싼 듯 보증금을 내고 거주하고 계시는 분들은 아파트 가격이 자꾸 떨어지는 뉴스를 접하시게 되면,

엄습해 오는 불안감을 어찌할 수 없으실 것 같습니다.

이번에 국회에서 집주인 동의 없이 국세 체납 세금을 열람할 수 있는 법안이 통과되어 내년 4월 부터는 임대인의

세금 납부내역을 의심스러우시면, 확인이 가능하게 되었습니다. 

그나마 미리 대처할 수 있는 방안을 마령해 준 것 같습니다.

오늘은  어떻게 법이 개정되었는지 그럼 확인을 해보겠습니다.

☆  개정된 국세기본법과 국세징수법 

                                                                                                                                                                            (기재부 보도자료 참조)     

재산 소유자 변경시 국세우선원칙 규정, 주택임차보증금에 대한 국세우선원칙 적용 예외 신설 등(국기법 §35)

현 행(정부안 없음)	수 정 안
□ 경·공매시 국세와 저당권, 임대차보증금 등 변제 우선순위
ㅇ (원칙) 국세 법정기일과 저당권 등 권리설정일 중 빠른 것부터 변제
ㅇ (당해세 우선) 해당 재산에 부과된 상증세 및 종부세는 법정기일과 무관하게 우선 변제
ㅇ (임대인 변경시 국세우선순위)	ㅇ 판례의 취지를 법에 반영
- 명시적 규정은 없으며 대법원 판례*에 따라 집행 중 * 제3자에 저당 부동산 양도 시 종전 소유자에게 저당권에 우선하는 조세체납이 없다면 양수인(제3자)의 조세체납액이 저당권에 우선할 수 없음	ⅰ) (원칙) 국세우선 원칙은 종전 소유자 설정 권리에는 미적용 ⅱ) (예외) ▪ 종전 소유자에게도 각 권리보다 앞서는 국세체납이 있었던 경우 그 금액 한도 내 ▪ 소유자 변경 이후 발생한 종부세
<신 설>	□ 당해세 적용 예외
	ㅇ 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세 배분 한도만큼은 주택임차보증금이 우선 변제* * 우선변제만 양보하는 것이며, 임대인의 세금체납액 소멸은 아님

< 시행시기 > ‘23.4.1. 이후 매각결정(공매) 또는 매각허가 결정(경매)하는 분부터 적용

 

임차인의 미납국세 열람제도 개선(국징법 §109)

 

현 행(정부안 없음)	수 정 안
□ 임차인의 미납국세 열람 제도 ➊ (열람권자) 주거용 건물 또는 상가건물 임차희망자 ➋ (열람대상) 임대인의 미납국세 금액 ➌ (열람절차) ⅰ)임대차계약전에 ⅱ)임대인의 동의를 받아 ⅲ)건물 소재지 관할 세무서장에게 신청 가능	□ 임차인의 열람권 확대 ➌ 임대인 동의 없이 열람 가능한 예외 신설 등 ⅰ) 열람기간: 임대차계약 전 → 임대차개시일까지 ⅱ) 예외신설 ▪(원칙) 건물 소유자 동의를 받아 열람 신청 가능 ▪(예외) 임대차 계약을 한 경우는 임대인의 동의 없이도 열람 신청 가능* * 임차보증금 규모가 일정 이하(시행령)인 경우는 제외 ⅲ) 열람기관: 건물 소재지 관할 세무서 → 전국 세무서 ⅳ) 통지의무 신설: 세무서장은 열람 내역을 임대인에게 통지

< 시행시기 > ‘23.4.1. 이후 매각결정(공매) 또는 매각허가 결정(경매)하는 분부터 적용

 

☆ 위의 개정된 중요 국세의 내용을 살펴보면,

  ○ 이전에는 경매나 공매가 낙찰되면, 국세 우선으로 먼저 제외하고, 그 다음 보증금 등을 반환 받게 되어 있었는데,

      이제는 보증금을 먼저 반환을 수도있게  법이 개정된 것입니다.

      임차 보증금의 확정일자가 체납돤 국세의 법정기일 보다 선순위가 되어 있으면 됩니다.

 

  ○ 국세보다 선순위가 되어야만 보증금을 먼저 돌려 받을 수 있기 때문에 이번 개정된 국세징수법에서는 집주인의

     동의 없이 열람할 수 있는 기간을 계약서를 쓰고 잔금을 치루기 전까지 한정을 해놓았습니다.

     이유는 계약이 확정되기 전에 혹시 많은 국세가 밀린 임대인이라면, 계약을 못하게 하기 위한 대책인 것 입니다.

 

  ○  단, 임차규모가 일정 금액 이하인 경우는 제외 한다고 명시 했구요.

      열람기관은 해당 소재지 세무서에서 전국에 모든 세무서에서 다 열람이 가능해 졌습니다.

      열람 후에는 열람했던 세무서 서장은 임대인에게 통지해야 하는 의무가 신설되기도 했네요. 

 

☆ 개정된 법에 따라  임대차 계약서를 작성 하실 때 

     1. 계약서 작성 : 등기부등본 확인 후 작성 작성시에는 특약에 국세체납 사실 확인 항목 넣어 줌

         내년 4월 이후부터는 특약에 임대인의 국세체납이 얼마 이상 있을 시에는 계약은 파기하기로 한다 는 내용을 꼭

         넣어주는 규칙을 잊지 마시기 바랍니다.         

    2.  동사무서에 가서 확정 일자를 받음.

        계약서 작성 후 미리가서 확정일자를 받는 것은 문제 없습니다. 

    3.  그리고, 보증금이  좀 되시는 분들은 세무서에 가서 체납한 사실이 있는지 열람을 하시면 됩니다.

 

 내년부터는 이런 루틴으로 임대차 계약을 하시면 세금체납에 대한 부담감은 많이 덜어지리라 생각됩니다.

 주택 경기 회복으로 이런 안 좋은 일들이 벌어지는 사태는 빨리 종결이 되기를 바라는 마음으로 포스팅을

 마칩니다.  

감사합니다.