불법 대수선 등의 건축물 적발 시 행정상 제재

우리가 살면서 주택의 내력벽 수선, 출입문·창문을 새로 만드는 등 대수선에 해당하는 공사를 할 때, 그냥 하려고 하는 경우가 있을 텐데요. 대수선에 해당하는 공사는 신고나 허가를 받아야 하고, 안 그러면 행정상 제재를 받게 되는데, 이때 어떤 제재들을 받게 되는지 확인해 보겠습니다. 

 

여기에 불법 대수선이나 용도변경에 해당하는 부분이 어떤 것인지 확인하시려면 아래 버튼을 눌러 확인하시기 바랍니다.

대수선 위반유형 보러가기

 

1.  시정명령

 

 - 허가권자는 대지나 건축물이 건축법이나 건축법에 따른 명령이나 처분에 위반되는 것이 적발되면, 이전에 내주었던 허가나 승인을 취소하거나 그 건물의 건축주 등에게 공사의 중지를 내리거나 상당한 기간 동안 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖의 필요한 조치를 내릴 수 있답니다.

 

 - 여기에 건물을 다 짓고 승인허가까지 다 나온 상태라면, 그 건축물이 본래 하려고 했던 용도들의 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 못하게 요청할 수 있다고 합니다. 실제로 부동산 사무실을 이런 건물에서는 허가를 내주지 않습니다.

 

 - 추가로, 건축물대장에 허가권자는 "위반건축물"이라는 표시·위반일자·위반내용 등을 적어 놓게 합니다. 그래서 부동산 건축에 잘 모르시는 분들은 건물에 큰 하자가 있는 줄 알고 입주하기를 꺼리는 분들도 많습니다.

 

 - 또한, 건축물이 불법 대수선 등에 의해 다음과 같은 우려가 예상될 때 허가권자가 그 목적을 달성하기 어렵다고 판단, 시정명령 등의 절차를 거치지 않고 그대로 대집행을 집행할 수도 있답니다.

• 재해가 발생할 위험이 절박한 경우
• 건축물의 구조 안전상 심각한 문제가 있어 붕괴 등 손괴의 위험이 예상되는 경우
• 허가권자의 공사중지명령을 받고도 불응하여 공사를 강행하는 경우
• 도로통행에 현저하게 지장을 주는 불법건축물인 경우 
• 대기오염물질이나 수질오염물질을 배출하는 건축물로서 주변 환경을 심각하게 오염시킬 우려가 있는 경우 

2. 이행강제금

 

 - 허가권자는 위와 같이 시정명령을 받고도 시정기간 내에 명령을 이행하지 않으면 건축주 등에게 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 기간을 정하여 주고 그때까지도 이행하지 않으면 아래에 해당하는 이행강제금을 부과한답니다.

• 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 대수선을 한 건축물 : 시가표준액의 10/100에 해당하는 금액
• 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 용도변경을 한 건축물 : 용도변경한 부분 시가표준액의 10/100에 해당하는 금액
• 구조내력기준에 적합하지 않은 건축물 : 시가표준액의 10/100에 해당하는 금액
• 사용승인을 받지 않고 사용 중인 건축물 : 시가표준액의 2/100에 해당하는 금액
• 건축선에 적합하지 않은 건축물 : 시가표준액의 10/100에 해당하는 금액
• 피난시설, 건축물의 용도·구조의 제한, 방화구획, 계단, 거실의 반자 높이, 거실의 채광·환기와 바닥의 방습 등이 법령 등의 기준에 적합하지 않은 건축물 : 시가표준액의 10/100에 해당하는 금액
• 내화구조 및 방화벽이 법령 등의 기준에 적합하지 않은 건축물 : 시가표준액의 10/100에 해당하는 금액
• 방화지구 안의 건축물에 관한 법령 등의 기준에 적합하지 않은 건축물 : 시가표준액의 10/100에 해당하는 금액
• 높이 제한을 위반한 건축물 : 시가표준액의 10/100에 해당하는 금액
• 그 밖의 건축법이나 건축법에 따른 명령이나 처분을 위반한 건축물 : 시가표준액의 3/100 이하로 건축조례로 정한 금액

 - 상기의 이행 강제금을 보면, 거의 모든 불법 이행강제금은 시가표준액의 10/100에 해당하는 금액으로 시가표준액의 10%가 되는데, 사용승인 없이 사용하는 경우와 건축법 위반이나 건축법에 따른 명령, 처분을 위반한 경우에만 시가표준액의 2~3% 정도 이행강제금을 부과하는 것 같네요.

※ 시가표준액 : 각종 지방세의 과세기준을 정하기 위해 공시된 토지 및 주택의 가액을 말하는 것으로, 지방세법에서 적용하는 토 지 및 주택의 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액을 말한다.                                                                                                                                                                                                                                                                                           -출처 : 부동산 용어 사전 참조 -

 - 이 외에도 지방자치단체 조례로 건축법 위반에 해당하면 이행강제 금액을 부과하는 경우도 있습니다.

 

 - 추가로 허가권자가 가중 처벌 성격으로 해서 이행강제금을 부과하는 경우가 있는데, 이는 영리 목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 아래의 해당하는 경우는 100/100의 범위에서 금액을 산정한답니다.

• 임대 등 영리를 목적으로  허가받은 용도에 맞지 않게 위반하여 용도변경을 한 경우(단, 위반 면적이 50㎡(약 15평)를 초과하는 경우만)
• 임대 등 영리를 목적으로 허가나 신고 없이 다세대주택의 세대수 또는 다가구주택의 가구수를 증가시킨 경우(단, 5세대 또는 5 가구 이상 증가시킨 경우로 한정)
• 동일인이 최근 3년 내에 2회 이상 건축법 위반이나 건축법에 따른 명령, 처분을 위반한 경우
• 위의 어느 하나와 비슷한 경우로서 건축조례로 정하는 경우

 - 허가권자는 최초 시정명령이 있던 날 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과할 수 있습니다.

 

- 이후 지방자치단체에 따라 허가권자가 이행강제금을 감경해 줄 수 있는 경우(이 경우는 합법적)도 있고, 위반 건축물로 지정은 해 놓고서 자치단체의 인구 유입을 위해 눈 감아주는 경우도 있습니다.  어떻게든 인구유입을 원하는 곳은 전략적으로 전입을 유도하기도 하니까요.

 

3. 마치며

 

이상에서 보았듯이 불법 대수선, 증축 등이나 불법 용도변경 등으로 시정명령을 받게 되면, 행정상의 제재가 따라오게 되는데요. 

 

영업상 이행강제금을 물고라도 어쩔 수 없이 불법인 상태에서 영업을 하는 상가들이나 다가구 주택들이 의외로 많이 있는 것으로 알고 있습니다.

 

그냥 쉽게 개개인별로 사안을 생각하면, 그 정도는 눈감아 줄 수 있지 않을까 하는 부분도 있지만, 그 구역 전체로 생각해 본다면, 이로 인한 피해를 입는 분들도 분명히 생길 수 있는 것이라, 예를 들면 심각한 주차난, 일반통행로의 통행불편 등   

이런 것을 생각하면 불법에 해당되는 건축이나 용도변경 등은 신중해야 할 것으로 생각되네요.