정확한 전입신고가 대항력을 갖추게 됩니다.

임차한 주택의 전입신고는 우리가 이사한 주택에 대항력을 취득하기 위해 주민등록을 마쳐야 하는데, 전입신고를 한 경우에 주민등록을 마친 것으로 보는 것입니다. 단, 주소를 정확하게 기입하지 않게 되면, 큰 낭패를 보는 경우가 생기는데요. 어떤 경우인지 확인해 보겠습니다. 

 

 

1. 전입신고에 의한 대항력 획득, 유지, 상실

① 대항력 획득, 유지

 

 - 이사를 새로 온 세대가 전입신고의 신고의무자가 되는데, 이 신고의무자는 전입한 날부터 14일(2주) 내에 전입신고를 해야 합니다. 이로써 대항력을 취득하게 된 것입니다. 

 

 - 이후 대항력을 취득한 임차인이 그 세대원과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 세대원들의 주민등록을 그대로 둔 채 세대주만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우에도 대항력을 상실했다고 하지는 않습니다. 

 

② 대항력 상실

 

 - 대항력을 취득하고서 임차인과 그 가족이 함께 일시적으로 주민등록을 다른 곳으로 이전하게 되면, 이것은 주민등록을 이탈한 것이 되므로 대항력이 주민등록 이전과 동시에 상실되는 것입니다.

 

 - 이렇게 한 번 옮겼다가 다시 원래대로 주민등록을 복구했다 하더라도 이전의 대항력이 그대로 살아나는 것이 아니라, 새로 주민등록을 마친 날부터 다시 새로운 대항력을 취득하게 되는 것입니다.

 

 - 혹, 그 사이 그 집에 물권변동이 생겼다면, 이 경우에 그 임차인은 후순위로 밀리게 되는 것입니다.

 

2. 전입신고는 정확하게 등기부 대로

 

 - 우리 주변에서 자주 발생되는 상황인 것이 빌라나 연립에 붙어 있는 동, 호수와 등기부 상에 기재되어 있는 동, 호수가 전혀 다르게 되어 있는 경우가 종종 생기게 되는데요.

 

 - 이 경우 부동산에서 계약서에 실제로 주민들이 부르는 대로 계약서를 작성하게 되었다면, 큰 문제가 생길 수도 있게 됩니다.

 

 - 실제로 예를 들어보면, 대항요건을 갖추지 못하여 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없는 경우가 있는데요.

• 전입신고의 번지와 임차주택 등기부 등본의 번지가 다른 경우
• 아파트, 빌라, 연립주택의 번지 또는 동·호수를 누락한 상태로 전입신고를 한 경우
• 대문에 붙어 있는 호수와 등기부의 호수 확인 없이 대문의 호수로 전입신고를 한 경우

 - 상기와 같은 경우가 실제로 대법원 판결까지 가서 모두 임대차 보호를 받지 못한 경우가 됩니다.

 

 - 그러나, 세입자가 등기부 대로 제대로 기입을 했는데, 담당 공무원이 잘못 기재한 경우에는 당연히 임대차 보호를 받을 수 있게 됩니다.

 

  - 위와 같이 공무원의 착오로 생긴 잘못 이외에 다른 어떤 당사자의 잘못은 임대차보호법의 적용을 받지 못한다는 것은 아셔야 합니다.

 

3. 다가구 주택의 전입신고는?

 

 - 다가구 주택은 원래 단독주택으로 건축허가를 받은 주택입니다. 그래서 건축물 대장에도 각 호마다 구분소유를 할 수 없는 건물이 됩니다.

 

 - 다가구주택은 임대인 즉 , 주인이 한 분이거나 공동소유로 되어 있지만, 공동주택은 호수별로 주인이 다 다르다는 것 아실 겁니다.

 

 - 그래서 만약에 임대인이 각 호마다 호수를 부착해 놓았다고 하더라도 건축물대장에는 이러한 사항이 기재되어 있지를 않게 되는데요. (각 호가 몇 개인지 건축물대장 상단에 갯수만 적히게 됨) 

 

 - 새로 이사 온 임차인이 그냥 이 다가구주택의 번지만 기입하여 전입신고를 마쳤다고 하더라도, 대법원 판결로 그 주택의 전유 부분까지 기재할 의무나 필요가 없다고 판결을 내려서 지번만 신고를 했더라도 대항력은 갖추게 된다고 판결되어 있습니다.

 

 - 즉, 빌라나 연립, 다가구주택이 생긴 형태는 비슷하나, 단독주택이냐 공동주택이냐에 따라 확연히 달라지는 것을 알 수 있네요.

 

4. 마치며

 

이상으로 정확한 전입 신고가 나중에 혹 생길지 모를 사태에 크나큰 상황으로 바뀔 수도 있게 되므로, 주소의 기재는 항시 등기부 등의 공적장부에 적혀 있는 대로 신고를 해야 한다는 것을 명심하시기 바랍니다.

 

항상 부동산이 계약을 하게 되면 등기부등본을 첨부하여 주게 되니 꼭 한 번씩 확인들 하시길 바랍니다. 

 

또한, 다가구주택과 같은 단독주택과 공동주택의 미묘한 차이지만, 잘못되면 엄청난 차이가 될 수 있는 호수 문제 등도 유념하는 것이 좋을 듯합니다.