상가건물의 전전세와 상가 일부분에 대한 전대차

 

우리가 상가건물을 임차하거나 전세로 얻어서 들어가서, 여러 가지 이유로 전대차나 전전세로 다시 임차를 해야 되는 상황이 올 경우도 있을 수 있을 겁니다. 이런 경우 전전세와 상가 일부분에 대한 전대차 상식을 알고 계시면, 일상생활에서 닥친 일을 쉽게 해결할 수도 있을 것 같아 포스팅해 봅니다. 

 

 

1. 상가건물의 전전세

 

 - 전전세는 우리가 말그대로 알 수 있듯이 상가를 전세로 빌린 임차인이 다시 제3자에게 전세권을 설정해 주는 것이 되는 것인데요.

 

 - 법적인 정의는 전세권자가 자신이 얻은 전세권 범위 내에서 전세 목적물의 일부 또는 전부를 제3자에게 다시 전세권을 설정해 주는 것을 말하는 것입니다.

 

① 전전세 요건

 

 - 전세권은 임차권과는 달리 설정행위로 전전세가 금지되어 있지 않는 한, 임차인의 전세권의 존속기간 내에서 전전세할 수 있답니다. 즉, 임대인의 허락을 받아야 하는 등의 과정이 필요하지 않다는 것입니다.

 

 - 다만, 전전세권은 원래의 전세권자 즉, 원전세권자와 전전세권자 사이에 전전세권 설정의 합의와 등기에 의해 성립되는 것입니다.

 

 - 그리고 전전세의 경우에도 전세금을 지급해야 하는데요. 전전세권이 원전세권을 기초로 하여 성립하는 것이므로 전전세금은 원전세금 보다 많이 받을 수 없다는 것만 숙지하시면 됩니다.

 

② 전전세 활용결과

 

 - 전전세권이 설정되더라도 원전세권은 그대로 유지는 되는 것이지만, 원전세권자의 해당상가 사용·수익은 전전세권에 의해 제한되는 한도 내에서는 할 수 없게 됩니다.

 

 - 그래서 전전세권자는 그 해당 상가를 점유하여 사용·수익할 수 있으며, 그 밖에 전세권자로서의 모든 권리를 가지게 된답니다. 여기서 전전세권자는 원전세권설정자에 대해서는 아무런 권리와 의무를 가지지 않는다는 것 아시면 됩니다.

 

 - 반면에 원전세권자는 전전세를 주지 않았다면 부담하지 않아도 될 어쩔수 없이 벌어진 상황에 의한 손해에 대해서도 책임을 져야 한답니다.

 

 - 전전세권자는 전전세권이 소멸하면, 전전세권설정자에게 해당상가를 인도해 주고 전전세권 설정등기에 필요한 서류를 발급해 주며 전전세금을 받아가면 모든 권리와 의무가 끝나게 되는 것입니다.

 

 - 그러나, 전전세권이 끝나는 시점에서 전전세권설정자가 전전세금을 주지 못하고 있다면, 전전세권을 이유로 해당상가의 경매를 청구할 수 있다는 것도 알고 계시기 바랍니다.

 

 - 이렇게 경매가 진행이 되면, 경매청구권은 원전세권도 소멸하고 원전세설정권자가 원전세권자에 대한 원전세금의 반환을 지체하고 있는 경우에만 행사가 가능하다는 것입니다. 즉, 원래 상가 주인이 보증금을 전세권자에게 못 주고 있는 상황이 되면 경매 청구가 가능해진다는 것이네요.

 

※  줄줄이 사탕으로 원전세권자가 전전세권자에게 보증금을 못 돌려주고, 원래 상가 주인도 보증금을 못돌려 주는 상황이 되면 경매가 가능해진다는 것이네요.

 

2. 상가건물 일부분에 대한 전대차

 

 - 이전에 전대차에 대해서 포스팅을 한 적이 있었는데요. 그 때의 전대차는 임차한 상가 전부를 다시 전대할 때의 경우를 설명드린 거고요. 이번에는 상가 일부분에 대한 전대차에 대한 설명으로 전대차와는 전혀 틀린 경우가 되는 것 같네요.

 

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① 상가건물 일부분에 대한 전대차

 

 - 상가건물의 임차인이 해당 상가건물의 일부분을 다른 사람에게 사용하게 할 경우 전대의 제한, 전대의 효과 및 전차인의 권리의 확정에 관한 규정을 적용이 되지 않는다고 합니다.

 

 - 단지, 일부분에 대한 전대차 규정은 임의 규정이므로 임대인과 임차인 간의 특약으로 상가건물의 일부분이라도 다른 사람이 사용할 수 없게 약정을 한 경우에만 일부 전대차도 안된다는 것입니다. 대부분이 이런 특약은 계약서 작성 당시에 잘하지 않는 것으로 알고 있네요.

 

 - 그렇다면 미루어 짐작해서 보면, 상가 일부를 다른 사람이 들어와서 장사를 하는 것은 특별한 약정이 없는 한, 가능한 상황이라고 생각하면 될 것 같습니다.

 

3. 마치며

 

이상으로 상가건물의 전전세와 상가 일부분에 대한 전대차에 대해 기본적인 부분에 대해 확인해 보았는데요. 기본적으로 이 정도의 정보를 상식으로 알고 있다면, 장사를 하시는 입장에서는 혹시모를 일에 대비해 여러 가지 다른 접근도 가능해지지 않을까 생각해 보게 됩니다.