상가건물임대차보호법과 민법에 따른 임대차의 차이점 구분

 

다른 사람의 상가를 빌려 운영을 하는 유형에는 크게 두 가지가 있다는 것을 아셔야 하는데요. 원래부터 존재하던 [민법] 상의 상가 임대차와 후에 상가 임차인들을 보호할 목적으로 만들어진 [상가건물 임대차보호법]에 의한 상가 임대차의 차이점에 대해서 알아보도록 합시다.

 

 

1. [민법]상 상가임대차

 

 - [민법]에 따른 상가 임대차는 임대인이 임차인에게 해당 상가를 사용·수익 하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대해서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 임대차계약이 성립하는 것을 말합니다.

 

 - 상가임대차에 있어서 법적인 적용은 가장 중요한 것이 보증금액이 일정한 금액을 초과하는 상가건물 임대차에 대해서는 [상가건물 임대차보호법]에 따른 상가임대차를 적용하는 것이 아니라 [민법] 상의 상가임대차의 적용을 받는다는 것입니다.

 

2. [상가건물 임대차보호법] 상 상가임대차

 

 - [상가건물 임대차보호법]에 따른 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 상가건물 중 보증금액이 일정금액 이하인 상가건물이 대상이 되는 것입니다.

 

 ※ 단, 대항력, 계약갱신요구 및 계약갱신의 특례, 권리금의 정의, 회수기회 보호 등과 적용제외, 평가기준의 고시 등 및 표준권리금계약서 작성 등, 계약갱신 등에 관한 임시 특례, 차임연체와 해지, 표준계약서의 작성 등의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용된답니다.

 

 - 즉, 위의 항목들은 [민법] 상의 상가임대차에도 똑같이 적용이 된다는 내용이네요.

 

3. [민법]과 [상가건물 임대차보호법] 상의 임대차의 차이점

 

 - 여기에서의 항목들은 [민법]과 [상가건물 임대차보호법]에서의 적용이 차이가 있다는 점입니다.

 

① 대항력의 취득

 

 - [민법]의 경우 : 제3자에게 대항하기 위해서는 임대차 등기해야 하고, 등기한 때부터 제3자에게 대항할 수 있음.

 

 - [상가건물 임대차보호법]의 경우 : 상가건물을 인도받고, 사업자등록 신청한 다음 날부터 제3자에 대항할 수 있음.(세무서에서의 전입신고와 같다고 보면 됩니다.)

 

※ 여기서 차이는 [민법] 상에서는 임대차등기가 되어 있어야 하는데, [상가건물 임대차보호법] 상에서는 등기가 아니라 세무서에 사업자등록을 하기만 하면 된다는 차이입니다.

 

② 임대차 존속기간

 

 - 일반적으로 임대차계약기간의 기간은 임대인과 임차인 간의 약정에 따라 정해진 기간이 만료될 때까지를 말합니다.

 

 - 다만, [상가건물 임대차보호법]의 경우 : 임대차 존속기간은 최소한 1년간 보장이 됩니다만, 임차인은 1년 미만으로 계약을 한 경우 정한 기간이 만료되면 임대차계약의 종료를 주장할 수는 있다고 하네요.

 

※ 임대차 존속기간은 [상가건물 임대차보호법] 상 일방적으로 임차인에게 유리하게 되어 있네요. 물론, 임대인이 1년 미만으로 계약을 할 일도 그리 흔하지는 않지만요.

 

③ 차임의 증감청구

 

 - [민법]의 경우 : 상가건물에 대한 공과부담의 증감이나 그 밖의 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 적정하지 않다고 판단하게 된 경우 임대인과 임차인 양쪽 모두 이후의 차임에 대한 증감을 청구할 수 있다고 합니다.

 

 - [상가건물 임대차보호법]의 경우 : 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나, 치명적인 감염병등에 의한 경제사정의 변동으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 판단하게 된 경우, 임대인과 임차인 양쪽 모두 그 증감을 청구할 수 있습니다.

 

 - 그러나, [상가건물 임대차보호법]의 경우 임대인의 증액 청구의 경우 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5% 의 범위 내에서만 증액을 청구할 수 있다는 것은 숙지하셔야 합니다.

 

④ 묵시의 갱신

 

 - [민법]의 경우 : 상가건물에 대한 임대차 기간이 만료된 후 임차인이 그 건물을 계속 사용·수익 하는 경우, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것이고요.

 

 - [상가건물 임대차보호법]의 경우 : 임대차기간이 만료되기 전 6개월 ~ 1개월까지 사이에 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 계약이 갱신되는 것으로 봅니다. 이런 경우의 임대차의 존속기간은 1년으로 보는 것입니다. 

 

※ 두 법의 차이는 [민법]에서 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면이 [상가건물 임대차보호법]에서는 6개월 ~ 1개월로 기간이 정해져 있다는 차이라고 볼 수 있네요. [민법] 상의 상당한 기간이 굉장히 주관적으로 판단이 될 수 있기 때문에 임차인에게는 불리한 조항이라 볼 수 있을 것입니다.

 

⑤ 묵시의 갱신 이후 해지통고

 

 - [민법]의 경우 : 묵시의 갱신 이후 임대인과 임차인 양쪽 모두 언제든지 해지 통고를 할 수 있고, 임대인의 해지통고는 6개월, 임차인의 해지통고는 1개월이 지나면 임대차계약은 해지되는 것입니다.

 

 - [상가건물 임대차보호법]의 경우 : 임대인은 1년 이내에는 해지통고를 할 수 없고요. 임차인은 1년 이내라도 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약은 해지되는 것입니다.

 

※ 여기에서 두 법의 차이는 [민법]에서는 임대인과 임차인 모두 언제든 해지를 통고할 수 있는데, [상가건물 임대차보호법]에서는 임대인의 해지통고는 1년 이내에는 불가하다는 것이네요.

 

4. 마치며

 

이상으로 상가건물임대차보호법과 민법에 따른 임대차계약의 차이점에 대해 확인해 보았는데요. 차이점은 이전의 [민법]상에서는 임대인이 유리한 법적 내용이 컸다고 보면, 이후에 만들어진 [상가건물 임대차보호법]은 임차인의 입장에서 유리한 법적 내용이 많아졌다고 볼 수 있을 것입니다.

 

그러나, 임차인이라도 영세하지 않은 임차인들에 대해서는 여전히 임대인에게 유리한 [민법]을 적용하고 있다는 점은 좀 불공평하다고 개인적으로 생각해 봅니다.

 

어찌 되었든 상가임대차계약에 있어서 법의 적용은 특별법인 [상가건물 임대차보호법]이 우선으로 적용되기에 대부분의 임차인에게는 유리하게 적용된다고 볼 수 있을 것입니다.