용도지역에 따라 주택 건축에 제한이 있다는 것 알고 계세요

 

일단, 부동산에 관심이 없었던 분들은 주택은 그냥 내 땅만 있으면 자신이 짓고 싶은 대로 지을 수 있다고 생각하시는 분들이 많으실 듯한데요. 우선은 주택을 짓기 위해서는 자신의 토지가 어느 지역에 위치 하는지 부터 확인을 하셔야 합니다. 이를 용도지역이라고 하는데, 이에 대해 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

1. 용도지역

 

 - 용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도와 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해서 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. ( 이는 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에서 정의한 내용이 됩니다.)

 

 - 내가 소유하고 있거나 소유하려고 하는 토지의 용도지역이 무엇인지 궁금하신 분들은 인터넷 사이트에 <토지이음>이라는 홈페이지에 접속하셔서 토지의 지번을 입력하시면 용도지역이 무엇인지 확인하실 수 있습니다.

 

토지이음 바로가기

 

① 용도지역 구분

 

 - 용도지역은 크게 4가지로 나뉘는데요. 살펴보면 다음과 같습니다.

• 도시지역
• 관리지역
• 농립지역
• 자연환경보전지역

 - 상기와 같은 4가지 지역에서 다시 세분화 되게 됩니다.

 

 - 도시지역 : 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역

 

 - 관리지역 : 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역

 

 - 그리고 농림지역과 자연환경보전지역은 그대로가 됩니다. 이와 같이 세분화된 지역들은 건축을 하는 데 있어서 건폐율과 용적률, 높이 등이 다 틀려서 어느 지역에 위치해 있느냐에 따라 건축에 제한이 생기게 되는 것입니다.

※ 건폐율과 용적률  - 건폐율 : 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말하는 것으로, 대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들의 건축면적의 합계로 비율을 나타내는 것입니다. 예로, 100평의 대지에 계획관리지역은 40% 건폐율까지 할 수 있어 최대 40평의 건축면적까지 건축을 할 수 있게 되는 것입니다.  - 용적률 : 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말하는 것으로, 역시 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계의 비율을 나타내는 것입니다. 예로, 100평의 대지 위에 계획관리지역은 건축을 한다면 연면적은 최대 100평까지가 가능하게 되는 것입니다. 계획관리의 용적률은 대지면적 100%까지 건축이 가능하기 때문입니다.  - 상기 건폐율과 용적률은 법으로 지정한 범위의 최대치인데요. 이는 각 지자체에 따라서 조례로 제한을 둘 수도 있다는 것 아시고 계시면 됩니다.

 

 - 이중에 도시지역만 따로 세분화해 보면, 다른 지역에 비해서 상당히 구분이 많아지게 된다는 것을 아실 것입니다.

 

2. 도시지역 세분화

 

① 주거지역 

 

 - 주거지역에는 아래와 같이 다시 세분화가 되는데요. 살펴보면 다음과 같습니다.

 

 - 전용주거지역 : 이 지역은 양호한 주거환경을 보호하기 위해서 필요한 지역으로 결정한 것으로 여기에는 제1종전용주거지역과 제2종전용주거지역으로 구분이 된다고 합니다.

• 제1종전용주거지역 : 단독주택 중심으로 주거환경을 보호하기 위해서 필요한 지역
• 제2종전용주거지역 : 공동주택 중심으로 주거환경을 보호하기 위해서 필요한 지역

 - 일반주거지역 : 도시지역에 가장 많이 있는 주거지역으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 필요한 지역으로 여기에는 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 구분이 됩니다.

• 제1종일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 주거환경을 조성하기 위해서 필요한 지역
• 제2종일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 주거환경을 조성하기 위해서 필요한 지역
• 제3종일반주거지역 : 중고층주택을 중심으로 주거환경을 조성하기 위해 필요한 지역

 - 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능과 업무기능을 보완하기 위해 필요한 지역

 

※ 상기와 같이 주거지역은 상당히 많이 세분화되어 있다는 것을 알 수 있는데요. 번화한 도시에서 고층의 아파트가 위치한 지역은 모두 제3종일반주거지역이라고 생각하시면 됩니다, 그래서 아파트 건설업자들은 이런 지역을 좋아하고, 용도지역을 변경하고 싶어 하는 것일 겁니다.

 

 - 주거지역이라도 슈퍼마켓과 같은 주민의 생활편의시설은 당연히 필요하다는 것도 아시면 됩니다.

 

② 상업지역

 

 - 상업지역도 다시 세분화가 되는데요. 간단히 보면 다음과 같습니다.

• 중심상업지역
• 일반상업지역
• 근린상업지역
• 유통상업지역

 - 우리가 흔히 접할 수 있는 상업지역은 당연히 일반상업지역이라 보시면 됩니다.

 

③ 공업지역

 

 - 공업지역 역시 세분화가 또 되는데요. 살펴보죠.

• 전용공업지역
• 일반공업지역
• 준공업지역 : 공업지역 중에서 준공업지역이 주거기능과 상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역이 됩니다.

④ 녹지지역

 

 - 도시지역 중에 또 흔하게 접하는 지역이 녹지지역인데요. 세분화된 내용을 보면 다음과 같습니다.

• 보전녹지지역
• 생산녹지지역
• 자연녹지지역 : 자연녹지의 정의를 보면, 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위해서 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한해서 제한적인 개발이 허용되는 지역이라 되어 있습니다. 그러나, 도시의 외곽지역이나 읍, 면 등에 주로 위치한 자연녹지지역은 개발하기 아주 좋은 위치가 되고 있는 것 같네요.

3. 용도지역별 주택 건축제한

 

 - 용도지역별로 주택건축이 제한되는 지역을 확인해 보면 주택의 종류에 따라 달라집니다.

 

① 단독주택과 다중주택

 

 - 주택 건축에 제한이 되는 용도지역은 다음과 같습니다.

• 유통상업지역
• 전용공업지역
• 중심상업지역 : 지자체 조례에 따라 건축이 가능할 수도 있음
• 일반상업지역, 일반공업지역, 준공업지역, 보전녹지지역 : 이 역시 지자체 조례에 따라 건축이 가능할 수 있다고 합니다.

 - 위에서 주택 건축이 가능하다고 하는 지역은 원칙적으로는 역시 주택 건축은 안 되는 곳이라는 것입니다.

 

② 다가구주택

 

 - 다가구 주택이 역시 제한되는 지역을 보면 다음과 같습니다.

• 유통상업지역
• 전용공업지역
• 보전녹지지역
• 중심상업지역 : 지자체 조례에 따라 건축이 가능할 수 있음
• 제1종전용주거지역, 일반상업지역, 일반공업지역, 준공업지역 : 지자체 조례에 따라 건축이 가능할 수 있음

 - 상기 ①과 ②에서 아파트나 연립주택, 빌라 등과 같은 주택 역시 안 되는 지역이지만, 여기에 나와 있지 않은 지역들에서는 대부분이 건축이 가능하다는 것입니다.

 

4. 마치며

 

이상으로 용도지역에 따라서 주택 건축에 제한이 있다는 것을 확인해 보았는데요. 기본적으로 주택은 도시지역 중 번화한 지역이나 공업지역과 같은 곳을 제외하면 거의 다 주택 건축이 가능하다고 생각하시면 됩니다. 건축은 가능하지만 건축면적에 대한 제한과 높이에 대한 제한은 지자체별로 조금씩 틀리더라도 있다는 것 상식적으로 알고 계시면 됩니다.