깡통전세 예방을 위한 계약 전,후 해야 할 일 확인해 보자

 

부동산 경기가 침체해지면서 전세사기가 극성을 부리기 시작하자 전세를 찾으시는 분들이 집을 구하는 데 있어서 많은 스트레스를 받게 되는 것 같습니다. 이에 정부나 각 지자체에서 전세사기 피해예방을 위해 다양한 대책을 마련하고 있는데, 그중 계약 전, 후 임차인이 해야 할 일에 대해 꼭 숙지들 하세요.

 

 

1. 임대차 계약 전 할 일

 

① 부동산 사무소 정상 등록여부

 

 - 이는 가장 기본적인 것으로 계약을 하고 싶은 주택을 소개한 부동산의 공인중개사사무소를 먼저 확인해 보는 것으로 공인중개사사무소와 공인중개사, 중개보조원 등 정상 등록 정보를 확인하는 것이 필요하답니다.

 

 - 본인들이 직접 확인할 수 있는 곳은 브이월드라는 사이트로 아래를 클릭하셔서 확인하시면 됩니다.

 

브이월드에 중개사사무소 확인하러 가기

 

 - 이외에도 중개사무소 외관 QR코드 등으로 확인해 보시면 됩니다.

 

② 임대인 관련 서류 확인

 

 - 부동산 사무소 확인이 되었다면, 임대인 관련 서류를 확인하셔야 합니다. 서류는 아래와 같은 것으로,

• 건축물대장 : 정확한 소재지, 소유자, 면적 등의 정보를 확인하고, "위반건축물" 여부를 확인
• 등기부등본 : 건축물대장의 주소와 같은지 확인 후 갑구에 "소유자"와 을구에 "근저당권" "선순위 권리관계" 등의 정보를 확인
• 납세증명서 : 국세, 지방세 체납여부 등 확인

※ 용어  - 위반건축물 : 건축물대장을 발급하게 되면, 오른쪽 상단에 스탬프로 "위반건축물" 이라고 찍혀 나오는 건물이 있게 되는데, 이 는 건물에 위반한 사항이 있다는 것입니다.

 

 - 상기 서류는 부동산 사무소에 요청을 하면, 확인을 하실 수 있는데, 직접 확인해 보고 싶으신 분들은 직접 발급받아 볼 수도 있답니다.

• 건축물대장 : 정부 24 홈페이지에서 확인
• 등기사항증명서 : 인터넷등기소에서 확인
• 국세완납증명 : 홈택스에서 확인
• 지방세 납세증명서 : 위택스에서 확인

 - 상기와 같은 인터넷 홈페이지에서 확인이 가능한데, 관련서류의 발급일자가 계약당일이 맞는지 확인하고 혹시 다를 경우 임대인 또는 공인중개사에게 발급을 요청

 

 - 그리고 확정일자 및 전입세대 열람은 임대인 또는 공인중개사에게 요청하거나 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확정일자 일부 자료에 한하여 조회가 가능하고, 중개대상물 확인설명서에 "⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항"에 기재된 내용을 확인하셔도 된답니다.

 

③ 집주인에 대한 확인

 

 - 이는 당연한 확인으로 부동산에서 확인을 반드시 해 줄 것이지만, 혹시 그냥 넘어가려는 경우에는 확인을 해달라고 부동산에 요청을 하시면 됩니다.

 

 - 우선 계약하러 오신 임대인과 소유자가 동일인물인지 확인. 집주인 대신 대리인이 위임장을 가지고 계약하러 온 경우에는 집주인의 인감증명서(부동산 임대차 계약용)가 첨부되어 있는지 확인하는데, 이 부분은 계약할 때나 아니면 잔금을 줄 때 한 번은 집주인이 나온다면 그냥 패스하셔도 됩니다.

 

2. 임대차 계약 후 할 일

 

① 확정일자, 전입신고

 

 - 계약 당일에 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 대항력 있는 임차인의 요건을 갖추게 되며, 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금을 지킬 수 있다는 것인데, 예전에는 잔금을 치르면서 입주할 때 확정일자와 전입신고를 하였는데, 이제는 계약함과 동시에 확정일자와 전입신고를 하라는 것 같네요.

 

 - 이때 임차인은 확정일자를 부여받은 자격으로 전입세대열람이 가능하니 직접 자신보다 먼저 입주한 임차인이 있다면 확인이 가능하다는 것입니다.

 

② 주택 전월세 신고

 

 - 이는 [부동산 거래신고 등에 관한 법률]에서 개정된 법에 따라 주택 전월세 신고가 의무화 되었는데, 보증금 6천만 원 이상과 월세 30만 원 초과부터 신고를 해야 한답니다.

 

 - 이 제도가 아직은 내년까지 유예기간을 두고 있으니 잘 알아두셨다가 신고를 늦게 해서 과태료를 내는 일이 없도록 하는 것이 중요합니다.

 

③ 보증금 반환 보증에 가입

 

 -  HUG 주택도시보증공사나 SGI서울보증, HF한국주택금융공사에 보증가입을 해야 집주인과 보증금 반환 문제 발생 시 보증사로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있으니 꼭 가입을 하셔야 합니다.

 

 - 임대주택 중 등록임대사업자의 신규 등록 주택은 보증가입 의무로 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담한답니다.

 

 3. 마치며

 

이상으로 전세주택을 계약할 때 깡통전세 사기를 당하지 않으려면 꼭 해야 할 일에 대해 계약 전과 후로 나누어 살펴보았는데요. 전세뿐만 아니라, 월세의 경우도 마찬가지로 확인을 하여야 한다고 알려드리는 것인데요.

 

정부나 각 지자체마다 주택임대차에 대한 분쟁 관련 상담을 할 수 있는 곳이 많아졌으니 혹시 문제가 있는 임차인들은 한국부동산원 임대차 상담센터나 대한 법률구조공단 상담 안내 또는 각지자체 상담하는 곳에 문의하시기 바랍니다.