상린관계 규정은 부동산 소유권에 어떤 영향을 줄까

 

소유권은 어떠한 목적물을 전면적으로 지배하는 절대적인 권리를 말하는 것이라고 법에 명시되어 있는 내용입니다. 이러한 소유권에 영향을 주는 것이 상린관계라고 하는데, 상린관계는 어떤 종류의 관계가 있는지와 왜 소유권에 영향을 미치는지에 대해 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

1. 소유권 내용과 범위

 

 - 소유권은 서두에도 얘기했듯이 목적물을 전면적으로 지배하는 절대적인 권리를 말하는 것인데요. 절대적인 권리로 그 소유물을 사용하거나 수익, 처분할 권리가 있는 것입니다.

 

 - 여기에 부동산의 소유권은 민법상으로 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 공중과 지하를 말하는 것입니다.

 

 - 허나, 이러한 절대적 권리인 소유권도 그 권리를 행사함에 있어 본질적·제도적 한계와 제한을 받는 경우가 있다는 것입니다. 민법상에 상린관계규정, 권리남용금지의 원칙과 농지법에 따른 소유, 취득 또는 처분의 제한 등의 제한이 따르는 경우라고 합니다.

 

2. 상린관계 규정

 

 - 상린관계의 정의를 보면, 물건의 소유자는 본래 그 물건을 마음대로 이용하고, 다른 사람의 간섭을 일절 받지 않는 것이 원칙이지만, 인접한 토지의 소유자가 서로 어느 정도 자기 토지의 이용에 관한 내용을 제한하여 상대방의 토지 이용을 원활하도록 하는 관계를 말하는 것입니다.

 

 - 위와 같이 상린관계의 정의를 보면, 이를 제한하는 규정이 따르게 되는데요. 어떠한 규정들이 있는지 개략적으로 확인해 보죠.

 

① 건물의 구분소유

 

 - 이것은 주로 구분상가에서 많이 해당되는 규정일 텐데요. 여러 사람이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유한 때 그 건물과 부속물 중 서로 공용하는 부분은 여러 사람의 공유로 추정합니다.

 

 - 해서, 공용 부분의 보존에 관한 비용이나 기타의 부담은 각자의 소유 부분의 가액에 비례하여 분담하게 하는 것입니다. 즉, 많은 면적을 소유한 사람이 그에 비례하여 많이 부담한다는 내용입니다.

 

② 인지사용청구권(隣地使用請求權)

 

 - 인지사용청구권은 한자에서 보듯이 이웃의 땅을 사용할 수 있게 해 달라는 청구권을 말하는 것인데요. 이 얘기는 토지의 소유자가 담이나 건물을 쌓거나 수선하기 위해 어쩔 수 없이 이웃의 토지를 침범한다면, 여기서 인지사용청구권을 행사하게 되는 것입니다.

 

 - 그러나, 이웃이 허락하지 않으면 당연히 들어갈 수가 없고, 승낙해서 담을 쌓거나 건물을 수선할 때 이웃에 손해를 끼치게 되면 보상을 청구할 수도 있답니다.

 

③ 생활방해의 금지

 

 - 이는 우리가 잘 알고 있듯이 많은 다툼이 일어나는 상황으로 이웃의 토지 사용을 방해하거나 생활하는데 고통을 주는 매연, 열기체, 액체, 음향, 진동 등이 발생하지 않도록 조치를 취할 의무가 있는 것입니다.

 

 - 그러나, 이러한 방해를 주는 내용이 그 토지 소유자의 통상의 용도로 루틴 하게 일어나는 일이라면, 그 이웃은 이를 그대로 인정해야 할 의무가 있기도 하는 것입니다.

 

 - 즉, 이 얘기는 기존에 항상 반복되던 상황을 생활방해의 금지 규정으로 신고할 수는 없게 된다는 것입니다. 해서 기존에 있던 것은 어쩔 수 없지만, 새롭게 이런 공해를 일으키는 시설물이 들어온다고 하면, 마을에서 난리가 나는 것을 뉴스에서 많이 보았을 것입니다.

 

④ 수도 등 시설권

 

 - 이 규정은 아직 도시화가 되지 않은 농촌에서 자주 일어나는 일인데요. 자기의 토지에 수도나 가스관, 전선 등을 설치하려면 이웃 토지를 거쳐서 들어와야만 하는 상황이 자주 일어납니다. 

 

 - 그래서 이웃 토지의 소유주에게 시설물이 들어올 수 있게 당신의 토지를 사용하게 해 달라는 토지사용 승낙서와 같은 서류에 사인을 해달라고 하는데, 대부분은 이를 허락하지 않는 경우가 많다는 것입니다. 아니면,  많은 금전을 달라고 하는 분들이 대부분이 됩니다.

 

 - 해서 토지를 이용하려고 할 때 도로와 붙어 있거나 정부나 지자체 소유의 땅이 붙어 있어야 이런 부분은 별문제 없이 해결이 된다고 보시면 됩니다.

 

⑤ 주위토지 통행권

 

 - 이 주위토지 통행권은 법으로는 통로를 개설할 수 있다고 규정이 되어 있지만, 현실적으로는 불가능한 규정이 아닌가 생각됩니다.

 

 - 즉, 주위토지 통행권을 요구하는 토지는 대부분 맹지로서 자기 땅이 공로 즉, 정부나 지자체의 도로가 있는 곳까지 누군가의 땅을 밟고 나가야 되는 것이기 때문입니다.

 

 - 법으로는 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해서 그 길로 나가면 된다고 하는데, 이를 허락하는 토지소유주는 없다고 보여지고, 승낙을 한다고 하더라도 많은 통행료를 부가하지 않을까 생각되네요.

 

 - 예전에는 맹지에다가도 집을 지을 수 있었지만, 지금은 어떠한 건축허가도 나지 않기 때문에 주위토지 통행권은 개인적으로는 쓸모없는 규정이 아닌가 합니다.

 

3. 마치며

 

이상으로 물과 경계에 관한 상린관계를 제외한 상린관계 규정이 소유권을 제한하는 것에 대해 알아보았는데요. 대부분이 건축과 같은 행위를 할 때에 문제가 되는 상린관계 규정으로 생각이 됩니다.

 

자기가 그 토지의 소유주로 절대적인 권한을 가진 것은 맞지만 규정은 이를 조금씩 양보해서 서로 원활하게 생활해 보자는 규정이라고 생각하면 될 것 같습니다.

 

결국에는 토지소유자라고 하더라도 토지에 대해 절대적 권한을 사용할 수만은 없다는 것입니다. 주변의 다른 토지소유자와의 상생을 하지 않으면 골칫거리가 생길 수도 있다는 것을 상린관계 규정을 보면 알 수 있는 것 같습니다.

 

다음에는 개인적으로 가장 중요하다고 생각되는 물과 토지의 경계로 인해 생기는 상린관계 규정으로 소유권에 어떤 영향을 미칠지 알아보겠습니다. 

 

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