현명하게 부동산을 거래하기 위한 부동산 계약 안내(필독)

 

내국인이든 외국인이든 누구나 국내에 거주를 하시려는 분들은 아파트나 오피스텔, 단독주택 등에 거주하셔야 합니다. 또한, 여기에 거주하시려는 분들은 무조건 매매계약서나 임대계약서를 작성하셔야 하는데요. 이때 계약서 작성 시의 유의 사항과 신고절차 등에 대한 안내이니 필독하시기 바랍니다.

 

 

1. 계약서 작성 시 유의사항

 

 - 우리가 매매나 임대를 계약하는 계약서를 작성할 때, 거의 대부분이 눈에 보이는 건물의 상태와 기계적으로 등기부등본상에 문제가 있는지 없는지 공인중개사 얘기만을 듣고 이상이 없다고 하면, 계약서를 작성하시는 분들이 대부분일 텐데요. 여기서 등기부등본 등 서류들의 무엇을 확인해야 하는지부터 알려드려 봅니다.

 

① 등기사항 전부증명서(등기부등본)

 

 - 이 공적장부에서는 당연히 소유자를 확인 하셔야 하고, 갑구에 가등기, 가압류, 가처분, 경매개시결정 등기 등이 있는지 보시고, 을구에는 지저분하게 적힌 것들이 있는지 확인하시면 됩니다.

 

 - 을구에는 소유권 이외의 권리들이 설정되는 자리이기에 전세권, 저당권 등의 설정이나 변경, 말소 등기가 기재되는 자리입니다. 

 

 - 대부분 발급은 현재 유효한 사항만을 프린트 해서 발급하는데요. 혹, 과거의 기록까지 확인하고 싶으신 분들은 해당 부동산의 현재 유효사항뿐이 아니라, 과거이력까지 프린트를 해달라고 하면 이전의 내용까지 프린트되어서 나온다는 것 아시고 계시면 됩니다.

 

② 토지(임야)대장

 

 - 토지나 임야를 매입하시려는 분들은 당연히 토지(임야) 대장을 확인하시는 것이 절차입니다. 이 장부에서 확인하셔야 할 것은 면적과 지목, 공시지가 등을 확인하시면 되는데요.  

 

 - 서류상의 지목과 실제로 사용되는 지목이 차이가 있는지 면적에서 경계가 어디까지 현황상은 되어 있는지 등에 대해 확인하셔야 합니다. 

 

지목의 종류와 내용 알아보기

 

③ 건축물대장

 

 - 주택이나 상가 등의 건물에 대한 계약을 하시려는 분들은 건축물대장을 확인하시는데, 여기서는 현장과 서류상 일치 여부, 불법사항 등이 있는지 등을 확인하시면 됩니다.

 

 - 이는 건축물대장 상에 건축물 현황과 실제 건물을 어떻게 사용하고 있는지를 비교해 보는 것인데요. 건물을 매매하시는 분들이 잘 살펴보아야 하는 부분입니다. 주로 서류상과 실제가 차이 나는 부분은 서류는 근린생활시설로 되어 있는데, 원룸 등의 주택으로 변경해서 사용하시는 부분이 제일 많을 것입니다. 

 

 - 근생주택은 주변에서 많이 볼 수 있는데, 이를 제대로 신고하려고 하면 주차장 확보 등의 문제가 발생을 하여 주택으로 신고를 하지 못하는 경우가 많은 것으로 알고 있습니다.

 

 - 아니면, 단독주택으로 한 층에 1 가구만 되어 있는데, 이를 쪼개서 원룸으로 만들어 불법개조한 사례들일 것입니다. 이 불법개조는 건축물대장상에 위반건축물이라고 찍혀서 나오기에 금방 확인이 됩니다. 이런 건물에서는 세입자나 주인 등에게 대출이 안 되는 것으로 알고 있네요.

 

 - 이외에 위반건축물이라고 스탬프가 찍혀 나오는 경우에는 건축물 대장상에 어떠한 이유로 건축물을 위반했다고 적혀 있으니 확인해 보시면 됩니다.

 

④ 토지이용(도시) 계획확인원

 

 - 이 서류에서는 내가 거래하고자 하는 부동산이 위치한 지역의 용도지역과 도로계획 등이 어떻게 되어 있는지를 확인할 수 있는 서류가 됩니다.

 

 - 이 또한, 부동산을 매매거래하려는 분들이 신경 써서 보셔야 하는 부분일 것입니다. 내가 거래하고자 하는 부동산에 도로로 잘려나가는 부분이 있는지 지적도상 도로와 현황도로가 일치하는지 도로와 해당 부동산이 접해 있는지 토지의 경계선이 실제와 일치하는지 등을 확인하실 수 있습니다.

 - 상기 이미지를 보시면 빨간 줄로 줄이 그어져 있는 것이 예정도로를 표시한 것입니다. 여기에 포함되어 있는 토지들은 나중에 도로로 들어간다는 얘기인데, 하늘색으로 동그랗게 표시된 부분은 지목이 대지로 되어 있어 건축물이 있는 자리이지만, 그대로 다 도로로 수용되는 것을 확인하실 수 있습니다. 나중에 사고팔 때 문제가 생기지 않게 확인을 잘하셔야 하는 부분입니다.

 

2. 계약서 작성 후 신고절차

 

 - 거의 대부분이 부동산 사무실에서 계약을 하시기에 계약서는 특별히 필요하지 않지만, 외국인인 경우에는 본인들도 내용이 무엇인지 확인을 하여야 하기에 자신의 나라 언어로 되어 있는 계약서로 확인을 하고 싶어 하실 텐데요.

 

 - 이럴 경우 어렵게 찾으실 필요 없이 경기도 홈페이지에 영어와 중국어 일본어로 되어 있는 계약서가 있으니 다운받아서 작성하시면 될 것 같습니다.

 

외국어 부동산 매매(임대차) 계약서 다운받기

 

 - 매매나 임대차 계약서를 작성하셨다면, 신고(30일 이내)를 하셔야 하는데요. 매매인 경우 부동산에서 하셨다면, 공인중개사가 신고를 당연히 하실 거지만, 임대차인 경우는 임차인이 주로 신고(30일 이내)를 하시는데요. 확정일자를 받으려고 가시기 때문입니다.

 

 - 임차인은 온라인으로 주택임대차 신고를 하시고, 아니면 직접 읍면동사무소에 방문을 하셔서 전입신고와 확정일자와 같이 임대차신고를 하셔도 된답니다.

 

 - 주택임대차 신고제가 아직은 유예기간이라 별문제가 없지만, 내년부터(2025년 6월 1일)는 시행을 한다고 하니 이렇게 주택임대차신고제도가 있다는 것을 염두에는 두셔야 할 것입니다. 이 법이 시행이 돼서 신고를 하지 않으면 과태료가 부과되기 때문입니다.  

 

3. 마치며

 

이상으로 계약서 작성 시의 유의 사항과 신고절차 등에 대한 안내에 대해 확인해 보았는데요. 부동산에 대한 거래절차와 신고절차 등에 대해서는 항시 개정되는 법에 대해 확인을 하시면서 생활을 하셔야 한다는 말씀을 꼭 드리고 싶은 것이 거래 금액이 워낙에 큰 금액들이라 그런 것이네요.

 

아무리 임대계약이라도  임차인들에게는 보증금이 자신에게는 큰 금액이라 할 수 있기에 계약을 하실 때 자신이 어느 정도는 법에 대해 기본은 알고 계약을 하시라고 포스팅해봅니다.