세법개정 후 고가 겸용주택의 상가 부분은 모두 양도세 과세가 적용 되네요.

상가주택

개정세법이 겸용주택을 양도 할 때에 주택면적이 상가면적보다 작거나 크더라도 상가부분은 양도세를 납부하는 것으로 아시는데요.

개정된 내용은 겸용주택의 가격이 12억을 초과할 때 주택부분의 면적이 크더라도 주택부분만 주택으로 보고 상가는 양도세를 부과한다는 겁니다.  

 

☆  고가 겸용주택의 세법 개정 전후 비교

구     분	개  정  전	개  정  후 (21년 1월1일 이후)
실지거래가액 12억 이하	→주택연면적 ≤ 주택외 부분 연면적 : 주택 부분만 주택으로 봄 →주택연면적 > 주택외 부분 연면적 : 전부를 주택으로 봄	좌 동
실지거래가액 12억 초과	→주택연면적 ≤ 주택외 부분 연면적 : 주택 부분만 주택으로 봄 →주택연면적 > 주택외 부분 연면적 : 전부를 주택으로 봄	모든 경우 다 주택 부분만 주택으로 봄

기존에 주택의 연면적이 상가면적보다 크게 되면, 모두 주택으로 본다는 규정이  바뀌개 되므로 비과세 부분이 크게 없어진 세법 개정이 되는 것 같습니다.

 

☆ 고가 겸용주택의 계산 예시

양도가액 : 15억 원,  양도일자 : 22년 5월1일 취득가액 : 10억 원, 필요경비 : 6천만 원, 취득일자 : 12년 1월 10일 주택과 상가 부분의 양도와 취득가액은 모두 기준시가로 안분을 하여 계산을 한다. *안분계산된 상가 양도가액 : 525,000,000 원, 주택 양도가액 : 975,000,000원 *안분계산된 상가 취득가액 : 350,000,000 원, 주택 취득가액 : 650,000,000 원

* 주택부분과 상가부분을 안분하여 계산하는 부분은 상가부분 기준시가, 주택부분 기준시가  보기 좋게 구분되어 시가가 나와 있는 것이 아니라 상가부분 면적과 주택부분 면적 등 필요한 수치들을 먼저 안분하여 계산하게 됩니다.

 

그런 관계로 계산된 금액을 예시에 넣었습니다. 

 

이는 홈택스에 가서 계산에 필요한 면적들을 넣어주시면 바로 계산되어 나오게 시스템이 되어 있습니다.

 

우리는 고가 겸용주택의 양도세 계산 흐름만 확인하면 될 것 같습니다.

 

개정 전에는 주택의 연면적이 작은 경우에만 양도세 계산을 하면 되었지만, 이제는 12억 초과 고가 겸용주택들은 모두 상가 부분을 떼어서 양도세 계산을 하게 되어 있어서 이런 주택을 보유한 소유자 분들은 염두에 두어야 합니다. 

전   체                    상  가                        양도가액         1,500,000,000       525,000,000          - 취득가액         1,000,000,000       350,000,000          - 필요경비              60,000,000         21,000,000        ----------------------------------------------------------- = 양도차익           440,000,000       154,000,000    - 장특공제              30,800,000         30,800,000    ----------------------------------------------------------- = 양도소득금액    123,200,000       123,200,000 - 기본공제                2,500,000           2,500,000  ----------------------------------------------------------- = 과세표준            120,700,000       120,700,000  × 세   율                            35%                  35%  - 누진공제               14,900,000         14,900,000     ----------------------------------------------------------- = 산출세액               27,345,000         27,345,000

주   택   양도가액        975,000,000 - 취득가액        850,000,000 - 필요경비          39,000,000 ---------------------------------------- = 양도차익        286,000,000 주택부분의 양도차익까지 계산으로 전체 양도차익 440,000,000 원에서 286,000,000 원을 차감한 상가부분 양도차익 154,000,000원 금액에서 장특공제 차감부터 계산을 해나가면 됩니다. 주택부분은 비과세로 더이상 계산을 할 필요가 없기에 주택부분의 양도차익은 그대로 비과세 금액이 됩니다. 총 양도차익에서 차감을 해주고 상가부분만 계산해 나갑니다.

이제는 상가겸용주택은 고가주택이 아니고, 주택의 연면적이 주택외 연면적보다 큰 경우만 겸용주택 전부를 주택으로 봐서 비과세 적용을 하는 경우만 남아 있게 되었네요.

웬만한 수도권에서는 찾기 힘든 건물일 듯 합니다.  현재 수도권은 어지간하면 12억은 넘을 듯 하니까요..

 

이상 고가 상가주택의 양도세 과세에 대해 포스팅해 보았습니다.