신축 시 용도지구에서의 건축제한 알아야 할 상식

 

용도지구는 용도지역, 용도구역과 더불어 토지이용을 규제, 관리하는 토지이용계획의 대표적인 법적 실행수단이라고 사전에 명시되어 있는데요. 일반인들은 토지를 이용해서 건축을 지으려 할 때 유심히 살피지 못하면 낭패를 보는 경우가 발생하는 부분이기도 합니다. 이에 용도지구에 대한 건축상식을 알아보겠습니다.  

 

 

1. 용도지구에서의 건축제한

 

 - [국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 제37조에 따라 지정된 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도, 종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 또는 다른 법률에 특별히 규정이 있는 경우 외에는 특별시, 광역시, 시 또는 군의 조례로 정할 수 있게 되어 있답니다.

 

 - 해서 자신이 원하는 곳의 건축제한 사항이 혹시 있을까 하고 확인을 하시고 싶으신 분은 아래의 [국가법령정보센터]의 자치법규에서 확인이 가능합니다

 

국가법령정보센터 바로가기

 

2. 용도지구별 건축제한

 

 - 법으로 정해진 용도지구는 아래와 같습니다

• 경관지구
• 고도지구
• 방화지구
• 방재지구
• 보존지구
• 취락지구
• 개발진흥지구
• 특정용도제한지구
• 복합용도지구

 - 위의 용도지구별 건축제한의 내용을 확인해 보는데, 이 부분은 [토지이용규제 확인]에서 용도지구란을 살펴보셔서 용도지구가 안 나오면 용도지구에 해당 안 되는 토지가 되는 것이니 이 때는 용도지역을 확인만 하시면 되는 것입니다.

 

① 경관지구

 

 - 경관지구 안에서는 그 지구의 경관의 보전과 관리에 장애가 된다고 인정하여 도시·군계획조례로 정하는 건축물을 건축할 수 없게 됩니다.

 

 - 항상 그렇듯이 예외적인 사항이 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 지구의 지정목적에 위배 되지 않는 범위에서 도시·군계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정하여 해당 지자체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 건축이 가능할 수 있답니다.

 

 - 여기서의 건축물의 건폐율과 용적률, 높이, 최대너비, 색채 및 대지의 조경 등에 관해서는 그 지구의 경관의 보호, 형성에 필요한 범위에서 도시·군계획조례로 정한다고 합니다.

 

② 고도지구

 

 - 고도지구 안에서의 건축제한은 도시·군계획조례으로 정하는 높이를 초과하는 건물을 건축할 수 없습니다

 

③ 방재지구

 

 - 방재지구 안에서는 풍수해, 산사태, 지반붕괴, 지진이나 그 밖에 재해예방에 장애가 된다고 인정하여 도시·군계획조례로 정하는 건축물을 건축할 수 없습니다.

 

 - 여기서도 예외사항은 경관지구와 같은 맥락으로 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 지구의 지정목적에 위배되지 않는 범위에서 도시·군계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정하여 해당 지자체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 건축이 가능할 수 있답니다.

 

④ 보존지구

 

 - 보존지구는 건축할 수 있는 경우를 알려드립니다.

 

 - 역사문화환경보호지구 : [문화재보호법]의 적용을 받는 문화재를 직접 관리, 보호하기 위한 건축물과 문화적으로 보존가치가 큰 지역의 보호 및 보존을 저해하지 않는 건축물로서 도시·군계획조례 가 정하는 것에 한해서 건축할 수 있습니다. 

 

 - 중요시설물보호지구 : 중요시설물의 보호와 기능 수행에 장애가 되지 아니하는 건축물로서 도시·군계획조례가 정하는 것은 건축이 가능

 

 - 생태계보호지구 : 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호 및 보존을 저해하지 않는 건축물로서 도시·군계획조례가 정하는 것은 역시 건축이 가능

 

⑤ 취락지구

 

 - [국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 제76조제5항제1호에 따라 자연취락지구 안에서 건축할 수 있는 건축물은 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령] 별표23과 같다고 하는데요. 쉽게 말하면 특별한 것을 제외하면 웬만하면 다 된다고 보시면 됩니다.

 

 - 집단취락지구 안에서의 건축제한에 관해서는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령이 정하는 바에 따른다고 되어 있는데요. 특별한 무엇인가를 짓는 것이 아니라면 신경 쓰지 않아도 되는 사항일 겁니다.

 

⑥ 개발진흥지구

 

 - [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따라 지구단위계획 또는 관계 법률에 따른 개발계획을 수립하는 개발진흥지구에서는 지구단위계획 또는 관계 법률에 따른 개발계획에 위반하여 건축물을 당연히 건축할 수 없고요.

 

 - [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따라 지구단위계획 또는 관계 법률에 따른 개발계획을 수립하지 않은 개발진흥지구에서는 해당용도지역에서 허용되는 건축물을 건축하면 됩니다.

 

⑦ 특정용도제한지구

 

 - 주거기능 및 교육환경을 훼손하거나 청소년 정서에 유해하다고 인정해서 도시·군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없습니다.

 

⑧ 그 밖의 용도지구 

 

 - 그 밖의 용도지구 안에서의 건축제한도 역시 특별시, 광역시, 시 또는 군의 조례로 정해지기에 국가정보법령센처에서 확인하시면 됩니다.

 

3. 마치며

 

이상으로 용도지구에서의 건축제한에 대해서 간략히 알아보았는데요. 용도지구별로 절대로 건축이 안되는 지구(보호구역, 문화재 등과 관련된 지구)가 있는 반면에 웬만하면 일반적인 건축물은 지을 수 있는 곳도 있으니 신축건물을 지으려고 하시는 분들은 국가법령정보센터에서 꼭 확인을 하시면 될 것 같네요.

 

결국은 위 내용을 보면, 도시·군계획조례로 대부분이 정해져서 건축물을 건축할 수 있게 되어 있는 것습니다. 건축이 정말 되기 힘든 곳은 철새도래지, 문화재 발굴되는 곳 등 특별한 용도지구만 안 된다고 보시면 될 것 같습니다.