임대차 계약기간 관련 분쟁 알고 대처 하세요

분쟁

임대차 관련 분쟁 중에 임대차 계약기간 관련으로도 많은 분쟁들이 일어나고 있는 것으로 알고 있는데요.

임대인과 임차인 간에 임대차 기간의 유효함을 달리 주장할 수 있기 때문이라고 생각이 들게 됩니다.

어느 부분에서 분쟁의 소지가 있는지 확인해 보겠습니다. 

 

☆ 임대차 계약기간

 

임대차 계약기간은 일반적으로 기본 2년으로 정해져 있다고 생각들을 하게 됩니다.

이는 주택임대차 보호법에서 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다라는 법 조문이 있기 때문입니다.

 

단, 여기서 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있다고 법 조문이 되어 있다는 것을 아셔야 합니다. 

이 부분에서 늘 다툼이 일어나게도 됩니다.

 

또한, 기간에 관한 규정은 신규 · 갱신계약을 불문하고 적용이 됩니다.

여기서 주의하실 사항 중 하나는 단기의 임대차 계약 입니다. 단기 임대차 계약은 [주택임대차보호법]이 적용되지 않고, 법에서도 일시사용의 명백성은 구체적 사정을 고려하여 판단한다고 판결 결과도 나온 상황입니다. 계약서 쓰실 때 임대인, 임차인 특약에 내용을 확실히 기재해야 한다고 봅니다

 

○ 묵시적 갱신

계약이 묵시적으로 갱신된 경우 혹은 계약갱신요구권이 사용되어 갱신된 경우에는 임대차 계약을 2년으로 봅니다.

묵시적 갱신이란, 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지가 없는 경우 전 임대차와 동일한 임대료 조건으로 2년간 갱신된 것으로 보는 제도 입니다. 단, 2020년 12월 10일 이전 체결 계약은 계약기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하여야 합니다.

묵시적 · 계약갱신요구권 사용에 따른 갱신은 언제든 계약을 해지할 수 있고 3개월이 지나면 효력이 발생하게 됩니다.

 

상기의 경우들은 모두 법적으로 보장되는 조문들을 열거해 드린 계약기간 관련 내용입니다.

 

☆ 계약기간 관련 조정 절차

 

 - 관련 법령에 따라 2년 미만 혹은 기간을 정하지 않은 임대차는 계약기간을 2년으로 봄을 설명하여 계약기간을 2년으로 하도록 조정하게 됩니다.

 

 - 임대차 계약기간 중 중도해지 가능여부는 갱신 방법에 따라 판단하게 되는데요.

임대인과 임차인이 갱신에 대해 논의 후 계약이 갱신되었다면 합의갱신에 해당하고, 논의가 없었다면 묵시적 갱신에 해당하게 됩니다.

 

합의와 묵시적 갱신은 갱신요구권 사용에 따른 갱신이 아니므로 계약 종료 후 1회의 계약갱신요구권을 사용할 수 있다는 것을 아시면 됩니다.

 

☆ 마치며

대부분의 경우는 2년 계약을 안하고 연장한 경우, 묵시적으로 갱신한 경우 등과 같이 애매한 경우에 다툼이 발생하는 것 같은데요.

 

이런 계약기간에 대한 분쟁은 일반적으로 법적인 설명을 통해 설득을 하면 대부분 원만히 해결이 됩니다.

 

그러나, 개인적으로 차임을 연체하는 경우는 임대인이 2기 이상의 연체를 이유로 1년 계약을 하였으니 만기 되면 나가라고 하였더라도 법적으로 계약은 2년으로 봄이 타당하다고 법에서 판결한 사례를 보면, 대부분은 임차인의 입장에서 법적으로 보호를 하려는  것이 너무해 보이기는 할 때가 좀 많은 듯합니다.

 

이상으로 계약기간에 관한 분쟁에 대한 포스팅을 해보았습니다.