계약갱신요구권에 의한 전월세 상한제 제대로 알아봅시다.

합의

예전부터 임대인과 임차인 간의 전월세상한제에 의한 다툼이 항상 많이 뉴스로 다뤄져 왔었지만, 요즘은 계약갱신요구권에 의한 임차인의 전월세상한제 요구가 많은 분쟁을 야기하고 있는 것 같아 계약갱신요구권에 대한 법적 가이드를 통해 확실하게  포스팅해 보겠습니다.

 

☆ 계약갱신요구권에 의한 보증금과 차임 인상

 

 - 계약갱신요구권에 의해 갱신되는 임대차는 차임과 보증금 각각을 5%의 범위 내에서 증액을 할 수 있게 됩니다.

    ( 주택임대차보호법 제6조의 3 제3항 과 제7조)

 

 - 전세를 월세로 전환 시

 계약기간 내 혹은 계약 갱신 시에 보증금을 월세로 전환할 경우 임차인의 동의가 반드시 필요합니다.

이때 전환율은 한국은행이 정한 공시 기준금리에 대통령령으로 정하는 비율을 기준으로 계산하게 됩니다.

예를들면, 현재기준금리 0.5% 대통령령으로 정하는 비율 2%일 경우 연 2.5%가 산정률이 됨. 이 때 보증금 1억 원을 월세로 전환할 경우 1억 × 2.5% = 250만 원이 되고, 이를 월로 나누게 되면 250만 원 ÷ 12 = 208,333원으로 월에 약 20만 8천원을 월세로 내게 됨

주의할 점은 계약갱신요구권을 사용하였음에도 불구하고 차임과 보증금을 5%의 범위를 초과하여 증액하였다면, 임차인은 그 초과분에 대해 임대인에게 반환을 요구할 수 있으며 임대인은 이를 반환하여야 합니다.

 

그러나, 그대로 임차인이 인정한다면, 5%의 범위를 초과 증액하여 갱신한 계약은 법 해석상 갱신요구권 사용에 따른 갱신계약으로 볼 수 없고 당사자 간 합의에 따른 갱신계약으로 보아 임차인은 계약만료 시점에 계약갱신요구권을 사용할 수 있게 됩니다.

 

☆ 분쟁 조정 절차

 

임대료 5% 상한 규정이 있다고 하여 임대인이 임의로 임대료를 5%까지 증액할 수 있는 것은 아니며 계약서 상 기존 임대료와 주변 임대계약 시세를 조사하여 비교한 후 임대인과 임차인 간 합의를 통해 임대료 조정안이 도출 되게 됩니다.

(임차인이 5% 증액을 동의하지 않는다면)

 

예를 들면, 임대인의 5% 증액 청구에 대하여 분쟁조정위가 주변 시세 등을 조사하여 월차임은 그대로 유지하고 보증금은 2.9% 증액하는 것으로 합의, 조정하는 식의 분쟁조정 결과가 나오게 되기도 합니다.

 

어떤 경우든 서로 합의가 안될 때에는 조금씩 양보하는 결과가 나오는 것 같습니다.

 

☆ 마치며

 

임대인과 임차인 간에 보증금과 월세의 증액이 항상 서로 다툼을 일으키게 되는데요.

 

갱신요구권에 대한 잘못된 인식으로 더 다툼이 잦아지는 것 같기도 해서 다시 한번 말씀드리게 되면, 갱신요구권은 임차인이 계약을 갱신할 때마다 전월세상한제라고 할 수 있는 것이 아니기 때문에 갱신요구권을 사용하고 나면 그 다음 계약갱신부터는 임대인과 임차인 간에 서로 합의를 보아 보증금과 월세를  내야 된다는 것을 명심하시길 바랍니다.