전세사기 예방 계약 전, 후 체결 시 유의 사항

계약체결

국토교통부에서 전세계약 시 유의사항이라고 계약 체결 전, 후 와 체결 시에 주의해서 확인할 점 등을 배포하였다고 합니다.

 

그래서 국토부에서 배포한 내용으로 어떤 점을 주의하여야 할지 전세계약 시 유의하여할 사항 등을 다시 한번 체크해 보는 시간을 가져볼까 합니다.

☆ 전세계약 체결 전 유의사항

1. 무허가, 불법 건축물 여부 확인

 

전입신고를 할 수 없는 무허가, 불법 건축물은 [주택임대차 보호법] 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의하라고 되어 있습니다.

 

여기서의 불법 건축물의 의미는 전입신고를 할 수 없는 경우의 불법 건축물을 의미하는데요.

 

많은 대부분의 다가구나 다세대 주택의 경우는 건축물대장에 위반 건축물이라는 도장이 상단에 찍혀 있는 경우들을 종종 보실 수 있을 텐데요.

 

이런 경우는 무엇을 위반했는지 내용이 나와 있으니 확인을 해보시면 됩니다.

 

가장 흔한 위반 건축물이 옥상에 창고를 설치했다든지, 아니면 베란다를 위반했다든지 임차인으로 들어가는데 아무 관계없는 위반 사실도 많이 있기에 이런 것들만 구별하실 수 있으면 되리라 봅니다.

 

2. 적정 시세 확인

 

매매가가 하락하거나, 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조심하라고 경고하고 있네요.

 

이는 발품을 좀 파셔서 여기저기 많은 부동산을 다녀보셔서 전세가를 파악하는 것과 인터넷으로 주변 매매가가 어느 정도 되는지 확인해 보셔서 본인이 마음에 드는 집의 전세가율이 어느 정도 인지를 파악해 봐야 할 것입니다.

 

3. 선순위 권리관계 확인

 

나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의  경고 합니다.

 

이는 항상 전세 얻을 때 공인중개사에게 문의하는 말이겠지만, 본인들이 등기부 등본을 확인하고 또 확인해야 하는 부분이 됩니다.

 

특히 다가구의 경우는 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인하는 것을 잊지 마시기 바랍니다.

 

다가구 주택은 주인이 한 분으로  집 한 채에 여러 가구가 있는 경우로 전입세대의 보증금 관계도 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

 

4. 임대인의 세금 체납여부 확인

 

임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인하라고 합니다.

 

세금 미납여부를 확인하려면 계약 전에는 현재 임대인의 동의가 필요하므로 중개사에게 문의를 해보셔야 하고요.

 

계약체결 후에는 임대인 동의 필요 없이 미납국세 열람이 가능하니 참고하시면 됩니다.

 

☆ 계약 체결 시 유의사항

1. 임대인(대리인) 신분 확인

임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.

 

등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장, 인감증명서 등을 확인하고, 보증금을 입금할 때에도 임대인 (또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체 하셔야 합니다.

 

2. 공인중개사 정상 영업 여부 확인

 

미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.

중개대상물 확인, 설명서, 손해배상책임 관련증서 등도 확인하세요.

 

3. 주택임대차 표준계약서 사용

 

주택임대차 표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시하시는 것도 잊지 마시기 바랍니다.

 

☆ 계약 체결 후 잔금 시 유의사항

1. 주택임대차 신고

[부동산거래신고법] 제6조의 2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약 내용을 신고해야 합니다.

임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다.(계약서 첨부 시)

2. 잔금지급 시 권리관계 변동 확인

계약 체결 이후 등기부등본 상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다.

 

또한, 이사 갈 집이 비어있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.

등기부등본을 확인 후 임대인 명의의 계좌로 입금하시면 됩니다.

3. 전입신고

[주민등록법] 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.

 

전입신고 후 다음 날부터 효력이 발생한다는 것을 항상 명심하셔야 합니다.

 

4. 전세보증금 반환보증 가입

계약 체결 전 적정시세 등을 다 파악하셨다면, 전세보증금 반환 보증 가입이 무리가 없으니 잊지 마시고 만일의 사태에 대비하여 가입을 하셔야 합니다.

 

이상으로 국토부에서 전세계약 시 유의하시라고 유의사항과 꼭 확인하실 사항 등을 배포하였으니 꼭 참고 하셔서 조금이라도 사고를 예방하는데 도움이 되시길 바라며 포스팅을 마칩니다.