주택임대차보호법의 주요 법과 적용 범위에 관해

 

주택임대차보호법은 민법만으로는 임차인들에 대한 보호가 많이 미흡하다고 판단되어 특례법으로 제정된 법인데요. 어떤 상황에서도 임대차 관계에서는 민법보다 우선으로 적용되는 법이라 할 수 있습니다. 이에 이 법에 적용되는 인적, 물적 범위와 임대차보호법에 나오는 법들에 대해 간단히 확인해 보죠.

 

 

1. 주택임대차보호법의 인적 적용범위

 

 - 주택임대차보호법에서 보호를 받을 수 있는 인적 범위가 어디까지 되는 것인지 확인해 봅니다.

 

① 국민

 

 - 주택임대차보호법은 우리나라 국적을 가진 모든 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에, 우리나라 국민 모두에게 적용이 되는 법이라 할 수 있습니다.

 

② 외국인 및 재외동포

 

 - 우리나라 국민 외에 외국인이 주택을 임차하였는데, 외국인 등록을 하고 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 하였다면 예외적으로 주택임대차보호법의 보호대상이 된답니다.

 

③ 법인

 

 - 법인은 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해 주민등록을 개인의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라, 사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수가 없기 때문에, 특별한 사정이 없는 한 임대차보호법의 적용을 받지 못합니다.

 

 - 예외적으로 LH와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 같은 경우는 주택임대차보호법의 보호대상이 된다고 하네요.

 

 - 또, 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 임대차보호법에 따라 그다음 날부터 대항력이 생긴답니다.

 

2. 주택임대차보호법의 물적 적용범위

 

 - 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부나 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고 그 임차주택의 일부를 주거 외 목적으로 사용하는 경우에도 적용이 된다고 합니다.

 

 - 그리고 전세권등기를 하지 않은 전세계약 즉, 법적으로는 미등기 전세계약이라고 하는데, 우리가 흔히 하는 전세계약이 모두 미등기 전세계약이 되는 것입니다. 등기에 전세권 설정은 잘 안 하기 때문에.

 

 - 단, 일시사용을 하기 위한 임대차가 분명한 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지는 않는다는 점도 아시면 됩니다.

 

3. 주택임대차보호법의 주요 법

 

 - 민법만을 가지고 임대차 문제를 다툴 때에는 임차인의 문제가 끊이지 않았던 기억이 나는데요. 주택임대차보호법이 제정되면서 그 안의 법들로 임대인과 그나마 형평성 있게 다툼들을 할 수 있게 된 것 같기는 합니다. 해서 이 법에서 가장 주요한 법에 대해 간단히 서술해 보겠습니다.

 

① 대항력

 

 - 대항력은 임차인이 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람 즉, 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말하는 것입니다.

 

 - 이러한 힘을 가지기 위해서는 갖추어야 할 요건이 있는데요 다음과 같습니다.

 

• 주택의 인도 : 이는 임대인에게서 임차한 주택을 넘겨받는 것입니다. 즉, 점유를 하여야 하는 것입니다.
• 전입신고(주민등록) : 다들 아시지만, 당연히 주민센터에 가거나 온라인으로 주민등록 신고를 마쳐야 하는 것입니다. 전입신고가 주민등록이 된 것으로 보기 때문입니다.

 - 대항력의 효력이 발생하는 시기는 위의 두 가지 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날 0시부터 생긴다는 것도 아시면 됩니다.

 

② 우선변제권

 

 - 우선변제권은 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차인보다 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해서 보증금을 변제받을 권리를 말하는 것입니다.

 

 - 여기서 우선변제권을 받을 수 있는 요건이 갖추어져야 함은 물론인데요. 우리가 알고 있는 대항력을 갖추는 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우에 요건이 갖추어진 것이라 하는 것입니다.

※ 확정일자  - 요건 중에서 확정일자는 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말하는 것입니다. (전입신고 하러가면, 주민센터에서 날짜를 찍어 주네요)

 

③ 최우선변제권

 

 - 이 권리는 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 비록 받지는 못하더라도 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 말하는 것입니다.

 

 - 최우선 변제는 지역별로 일정액의 범위가 차이가 있으니 따로 확인을 하시면 됩니다.

 

④ 임차권등기명령 제도

 

 - 임차권등기명령제도는 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가게 되면 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없게 되는 문제점을 보완하기 위해 임차인의 보호 차원에서 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 되면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도 대항력이나 우선변제권이 유지되게 하는 제도입니다.

 

⑤ 임대차기간

 

 - 임대차기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다입니다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간을 유효하다고 주장할 수 있다는 점이 주택임대차보호법이랍니다.

 

⑥ 묵시적 갱신

 

 - 묵시적 갱신은 임대인이 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절이나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 통지를 하지 않으면, 계약기간 종료 후에 전 임대차계약과 같은 조건으로 다시 임대차계약 한 것으로 보는 것입니다.

 

 - 이는 임차인이 계약기간 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 마찬가지로 묵시적 갱신이 되는 것입니다.

 

 - 그러나, 월세를 계약기간 동안 2번 이상 연체하거나 그 외에 임차인으로서 의무를 위반한 경우에는 임차인에게  묵시적 갱신의 권리는 주어지지 않는답니다. 즉, 이런 임차인에게는 묵시적 갱신이 적용이 되지 않는 것입니다.

 

 - 또 하나, 묵시적 갱신으로 계약기간이 존속이 되면, 임대기간은 2년으로 본다고 임대차보호법에 명시되어 있지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약의 해지를 통지할 수 있다는 것, 그래서 통지가 된 후에 3개월이 지나면 그 효력이 발생된다는 점도 숙지하세요. 임대인은 못합니다.

 

4. 마치며

 

이상으로 주택임대차보호법의 주요 법과 적용 범위에 관해 간단히 확인해 보았는데요. 위에 기술한 내용 외에도 계약갱신요구, 차임 등의 증감청구권, 임차권의 승계 등이 주택임대차보호법의 주요 내용으로 되어 있습니다.

 

예전에 민법으로만 임대차 관계를 적용할 때에는 많은 불평 등으로 뉴스에도 많이 나왔던 기억이 있는데요. 주택임대차보호법으로 그나마 임대인과 임차인의 다툼이 줄어든 것 같지만, 결국 다툼이 극단적으로 가게 되면 임대인이 유리해지는 상황은 여전하다는 생각이 드네요.