권리금 뜻과 특수한 상황에서 권리금 보호 여부

 

상가를 임차해서 장사를 하려고 하면 기존에 상가를 운영하던 분들이 권리금은 얼마라고 하면서 권리금 계약을 해야 상가를 넘겨줄 수 있다고 하는데, 이때 얘기하는 권리금이 무엇인지 권리금의 뜻에 대해 알아보고 특수한 상황으로 권리금을 받기 어려운 경우에 권리금 보호를 받을 수 있을지 알아보겠습니다.

 

 

1. 권리금 뜻

 

 - 사전에 나오는 사전적 의미는 다음과 같은데요.

토지 또는 건물의 임대차에 부수해서 그 부동산이 가지는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인이 임대인에게 지급하는 금전. <국어사전 인용>

 - 상기와 같이 임차인이 임대인에게 주는 장소적 이익의 대가라고 하는데, 즉 우리가 흔히 알고 있는 보증금과 같이 해당 부동산을 영위하기 위해 지불하는 것이 원래의 권리금 뜻이라고 생각하시면 됩니다.

 

 - 물론, 이런 경우는 해당 부동산을 나가게 되면, 권리금이라는 우리가 말하는 보증금을 다시 돌려 받게 되기 때문에 예치금이라고 생각하시면 될 것 같네요.

 

 - 그러나, 현실적으로 통용되는 권리금은 상가를 임차하면서 발생을 하게 되는데요. 임차인들끼리 기존의 임차인에게 신규 임차인이 해당 상가의 유형, 무형의 가치를 인정해서 주는 것을 보통 권리금이라고 알고 있는 것입니다.

 

 - 여기서 유형, 무형의 가치는 흔히 아래와 같은 것들을 얘기하는 것인데요.

• 유형의 가치 : 상가를 꾸미기 위해 설치한 시설물과 같은 것들을 말하는 것이고요.
• 무형의 가치 : 영업의 노하우, 그 상가의 위치적 가치 등을 말합니다.

 -  이렇게 권리금의 의미는 현재의 보증금의 의미로 되어 있는데, 실상은 임차인들끼리 그 상가의 경제적 가치를 인정해서 주는 것을 권리금이라고 말하고 있다는 것 이네요.

 

2. 특수 상황에서 권리금 보호 여부

 

① 임차건물이 경매가 된 경우 권리금 보호 여부

 

 - 원칙 : 임차한 건물에 대해서 경매가 실시된 경우 임차권은 소멸하기 때문에 낙찰 받은 사람에게 임대차 계약의 효력을 주장할 수 없어 권리금 보호 규정도 적용이 되지 않게 됩니다.

 

 - 예외 : 예외적으로는 선순위 임차권으로 대항력을 갖춘 경우 경매에서 보증금을 반환 받을 때까지 낙찰자에게 임대차 관계 존속을 주장할 수 있으므로 이 경우 낙찰자는 임대인의 지위에서 권리금 규정을 적용받게 됩니다. 따라서 낙찰자인 신규임대인은 임대차 종료 시 임차인의 권리금 회수를 방해하지 말아야 한답니다.

 

 - 위의 예외사항으로 해서 만약 기존 임차인이 신규임차인에게 권리금을 받고 넘기려고 하는데, 낙찰자(신규 임대인)가 계약을 거절하게 되면, 기존 임차인은 권리금에 상당하는 손해배상을 청구 할 수 있다고 합니다.

 

② 건물 철거나 재건축 하는 경우 권리금 보호여부

 

 - 원칙 : 상가건물을 철거, 재건축하는 경우에는 권리금을 보호받을 수 없게 됩니다. 상가건물임대차 보호법은 상가건물을 철거, 재건축하는 경우 권리금 보호 규정에서 제외를 하였는데요. 해서 상가건물이 철거, 재건축될 때 신규 임차인을 주선할 수 없게 됩니다.

 

 - 예외 : 이런 철거, 재건축에서의 예외 사항은 임대인이 철거, 재건축 계획을 구체적으로 고지하지 않았거나, 고지를 하였지만 실행을 하지 않았다면 권리금을 보호는 받지 못할지라도 10년간의 영업보장은 받을 수 있다고 합니다.

 

 - 예외적으로도 이 경우는 권리금을 보호 받지는 못하게 되는 것 같네요.

 

3. 마치며

 

이상으로 권리금의 뜻과 특수상황에서의 권리금 보호 여부를 살펴 보았는데요. 건물 경매의 경우는 위에서 보셨다시피 꼭 상가 임차인들도 대항력을 갖추고 있어야 한다는 것을 염두에 두셔야 할 것입니다.

 

주택이 주민센터에 가서 전입신고를 하고 대항력을 갖추듯이 상가의 대항력은 세무서에 가서 신고하시는 것으로 대항력을 갖추게 됩니다.

 

특수 상황에서의 권리금 보호 여부는 경매 시 선순위 임차인이 가능 하다는 것을 확인하면서 포스팅을 마쳐 봅니다.