권역별 최우선변제금액 상향됐는데, 전세사기 세입자들은 혜택이 없네요

부동산 임대료

[주택임대차보호법 시행령]을 개정해서 그동안의 주택임대차 보증금 상승추세를 반영하기 위하여 최우선 변제를 받을 임차인의 범위 및 금액을 확대, 상승하였었는데요.

 

이 개정안으로는 전세사기를 당해버린 세입자들에게는 아무 소용이 없다는 보도가 나오는 이유를 알아보죠. 

☆ [주택임대차보호법 시행령] 개정 최우선변제 금액

지역 구분	최우선변제 대상 임차인의 보증금액		최우선변제 금액
	현행	개정	현행	개정
서울특별시	1억 5,000만원 이하	1억 6,500만원 이하	5,000만원 이하	5,500만원 이하
과밀억제권역,          용인, 화성, 세종, 김포	1억 3,000만원 이하	1억 4,500만원 이하	4,300만원 이하	4,800만원 이하
광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	7,000만원 이하	8,500만원 이하	2,300만원 이하	2,800만원 이하
그 밖의 지역	6,000만원 이하	7,500만원 이하	2,000만원 이하	2,500만원 이하

※ 각 권역별로 최우선변제 대상 임차인의 보증금액을 일괄 1,500만 원 상향하고, 최우선변제금액을 일괄 500만 원씩 상향을 한 것으로 나옵니다.

(이 최우선 변제금액의 개정 법은 '23년 2. 14. 에 시행이 되고 있습니다.)

 

 - 이에 따라, 최우선변제 대상 임차인의 범위가 확대되고 최우선변제 받을 금액이 증액되어 소액임차인과 같은 주거약자 보호를 강화했다고 보도가 나왔었습니다.

 

 - 한편, 개정안은 존속 중인 임대차계약에도 적용하되, 개정법령 시행 전 존재하는 담보물권자에 대하여는 종전의 규정에 따르도록 부칙을 규정함으로써 기존 담보물권자의 재산권 침해 우려를 없앴다고 합니다.

 

* 이 얘기는 오해의 소지가 없도록 풀어서 말씀드리면, 다음과 같습니다. 

• 시행 전에 임차 주택에 저당권이 존재하는 경우

   → 개정 전 시행령에 따라 최우선변제금을 보호.

예) 서울지역에서 보증금액은 1억 5,000만 원 이하로 최우선변제 5,000만 원 이하로 보호 받는다는 얘기가 됩니다.

• 시행 이후 임차 주택에 새로운 저당권이 설정되는 경우

   → 개정된 시행령에 따라 최우선 변제금을 보호. (개정된 대로 그대로 상향 금액으로 보호 받음)

• 시행 전 임차 주택에 저당권이 존재하였는데, 시행 이후 새로운 저당권이 설정되는 경우

    → 기존 저당권자에 대하여는 개정 전 시행령에 따라 보호, 새로운 저당권자에 대하여는 개정 후 시행령에 따라 최우선변제금을 보호

 

☆ 마치며

상기와 같이 개정이 되어 있는데, 결론은 이미 터져버린 전세사기 세입자들에게는 상향된 최우선변제금액으로는 보호를 받지는 못한다는 것입니다.

 

물론, 기존의 저당권자들 보호 때문이기는 하지만, 소 잃고 외양간 고치는 식으로 보여주기 식 법안 마련은 이미 상처받은 세입자들에게는 도움이 되지 못하는 것 같다는 생각이 드네요.

 

앞으로 또 다시 벌어질 피해자들에게는 조금이나마 위안이 되는 법안이라는 생각은 듭니다.

 

이런 일은 보증금이 한없이 치솟을 당시에 예견하고 미리 보증금 확대와 변제금 증액이 됐었으면 어떨까 하는 생각을 하며 마칩니다.