부동산의 매매방식 중 환매와 교환 방식 알아보기

 

부동산의 매매방식 중에 환매와 교환방식이 이라는 매매형태가 있게 되는데요. 일반적으로 부동산은 그냥 사고파는 것이라고만 생각을 하시는데, 기본적인 베이스는 같지만 매매계약을 하는 것에 있어 차이점이 있는 방식들이라 이런 환매와 교환방식의 매매계약 방식은 어떤 형태인지 알아보겠습니다.

 

 

1. 부동산 매매의 환매방식

 

① 환매란

 

 - 환매라는 것은 글자 그대로 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리(다시 매입할 권리)를 일정기간 뒤로 미룬 후, 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 부동산을 다시 매수할 수 있도록 하는 것을 말합니다.

 

 - 이 환매가 발생하는 것은 다른 것이 아니라, 미래에 그 부동산 소유주가 원하는 금전이 확실히 들어온다고 확신을 하게 된다면, 은행에 근저당 설정을 해서 그 동안의 필요한 금전을 빌리는 것이 아니라, 자금을 빌려줄 매수인에게 부동산을 넘겨주고 환매를 할 시기를 약정해서 매수인이 부담한 모든 비용 등을 다시 반환해 주고 부동산을 찾는 형태입니다.

 

② 환매의 요건

 

 - 환매시기 : 환매의 특약은 매매계약과 동시에 해야 하는 것입니다.

 

 - 환매대금 : 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 따르며, 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 봅니다. 이 말은 약정으로 부동산 매매에 따라 들어간 금전 즉, 빌린 돈과 이자상당액을 정했다고 하면 그대로 환매대금으로 돌려주면 된다는 것이네요.

 

 - 환매기간

• 환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못하기 때문에 약정기간이 이를 넘겼다고 하더라도 그냥 그대로 부동산 5년, 동산 3년으로 단축한답니다.
• 환매기간을 정한 때에는 이를 다시 연장하지 못합니다.
• 환매기간을 정하지 않은 때에는 그 기간은 법적 내용대로 부동산은 5년, 동산은 3년으로 합니다.

 - 환매등기 : 그 부동산을 매매등기하는 것과 동시에 환매권의 보류를 등기하여야 제3자에 대하여 그 효력이 생긴답니다.

 

③ 환매의 실행

 

 - 매도인은 약정한 기간내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 않으면 환매할 권리를 잃게 됩니다.

 

 - 매수인이 그 부동산에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 [민법] 제203조의 규정에 의하여 이를 상환해야 하는데요. 단, 이런 유익비에 대해서 법원은 매도인의 청구에 의해서 상당한 기간을 늦춰줄 수 있답니다.

 

④ 환매권의 대위행사와 매수인의 권리

 

 - 매도인의 채권자가 매도인을 대신해서 환매하고자 하는 경우에 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제하고 남는 금액이 있다면 이를 매도인에게 지급하여 환매권을 소멸시킬 수 있답니다.

 

2. 부동산의 교환

 

① 부동산 교환이란

 

 - 부동산의 교환이란, A의 부동산을 B 부동산으로 교환하는 것처럼 당사자 쌍방이 서로 금전 이외의 재산권을 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말하는 것입니다.

 

② 교환의 성립

 

 - 교환은 낙성계약*이므로 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산에 대한 권리를 상호이전할 것을 약정하면 교환계약이 성립하게 되는 것입니다.

※ 낙성계약  - 낙성계약은 쌍방간에 서로 OK하면 성립되는 계약을 말하는 것입니다.

 

 - 여기서 주의할 것이 서로 간의 가격이 똑같이 일치할 수는 없게 되므로 서로 재산권을 이전함과 동시에 부동산의 가치가 적은 쪽에서 부족한 부분은 금전으로 보충지급을 하게 되는데요.

 

 - 이를 금전의 보충지급이라 하고, 금전의 보충지급을 약정한 때에는 그 금전에 대해서는 매매대금에 관한 규정을 따른답니다.

 

③ 교환의 효력

 

 - 교환도 매매의 한 종류이기 때문에 매매에 관한 규정이 적용됩니다. 해서 교환은 유상계약이면서 쌍무계약이므로 담보책임에 관한 규정, 동시이행의 항변권, 위험부담 등에 관한 규정이 적용된답니다. 

 

3. 마치며

 

이상으로 부동산의 매매 종류중 환매와 교환에 대해 알아보았는데요. 환매는 부동산을 담보로 저당권을 설정하는 대신에 아예 부동산의 소유주를 넘겨줬다가 나중에 약정기일이 되면 빌린 금전을 갚아주고 다시 찾는 형태의 계약이라는 것과 교환은 부동산을 서로 이해관계가 맞아서 바꾸는 형태의 교환계약으로 성립되는 것을 확인했습니다.