부동산 등기에서 건물의 소유권 보존등기 신청

부동산 등기는 토지나 건물을 누가 점유하고 있는지를 알려주기 위해 등기부라는 공적 장부를 만들어 권리관계를 표시하도록 한 것으로, 토지나 건물 등에 대해 처음으로 소유권에 관한 권리가 생겼다는 것을 알려주는 것으로 소유권 보존등기에 대해 확인해 보도록 하겠습니다. 

1. 부동산 등기의 효력

 - 부동산 등기를 하려는 것은 다음과 같은 효력이 생기기에 하게 되는 것인데요. 어떤 효력들인지 알아보겠습니다.

• 권리변동적 효력 : 부동산 등기에 권리관계에 관련된 등기를 하게 되면 그 권리에 대한 변동이 발생하게 되는 것입니다. 등기 없이는 변동 효력도 발생하지 않는다는 것입니다.
• 대항력 : 등기가 된 권리관계의 변동에 대해서는 제3자에 대항할 수 있는 힘이 생기는 것입니다.
• 순위확정적 효력 : 권리관계가 변동 되었는데, 법률에 다른 규정이 없다면 등기된 순서에 따라 순위가 확정된다는 것입니다.
• 권리추정적 효력 :  적법한 등기원인에 의해 등기가 생겼다고 추정한다는 것으로 엄밀히 말하면 나라에서도 등기가 되어 있다고 무조건 믿는 것이 아니고, 그 등기의 권리변동이 맞을 것이라고 추측한다는 얘기임.(우리나라는 등기의 법적효력을 100%로 믿지 않는다는 것입니다.)

2. 건물의 소유권 보존등기의 신청

 - 상기에서 부동산 등기의 효력에 대해서 확인 했듯이 신축건물을 짓게 되면 첫 등기를 하게 되는데 이럴 때 소유권을 확보하기 위해 등기에 기재되는 것이 소유권 보존등기라고 하는 것입니다.

 

 - 이런 등기를 하지 않고 있는 것을 미등기 건물이라고도 합니다.

 

① 건물 소유권 보존등기 신청인

 - 처음으로 신축해서 준공 승인을 받고 미등기된 구분건물의 소유권 보존등기는 단독으로 다음 중 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있는데요.

• 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인
• 확정판결에 의해 자기의 소유권을 증명하는 자
• 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자
• 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인에 의해 자기의 소유권을 증명하는 자(건물일 때만)

 -  상기에 지정된 사람 중에 보존등기가 가능한 것이고요.

 

② 미등기된 건물의 소유권 보존등기 신청인

 - 미등기된 건물을 매입한 매수자는 매입 후에 소유권 보존등기는 가능하지 않습니다. 본인이 소유권 등기 하기 전에 먼저 건축물대장에 등재되어 있는 소유자 명의로 소유권 보존등기를 하여야 합니다. 

 

매수자는 그 다음에 소유권 등기가 가능한 것입니다.

 

③ 소유권 보존등기의 신청기한

 - 미등기된 부동산을 매매한 경우 보존등기의 신청기한은 다음 중 어느 하나에 정해진 날부터 60일  내에 소유권 보존등기를 신청해야 합니다.

• 부동산 등기법에 의해 소유권 보존등기를 신청할 수 있었음에도 이를 하지 않은 채 계약을 체결한 경우 그 계약을 체결한 날로부터 60일 내
• 계약을 체결한 후 부동산등기법에 의해 소유권 보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권 보존등기를 신청할 수 있게 된 날로부터 60일 내

 - 위의 신청기한은 순서가 바끤 상태에서의 상황인데요. 어찌 되었건 후자로 진행된 날로부터 60일 내라는 것입니다.

 

④ 위반시 제재 사항

 - 등기권리자가 적절한 이유 없이 등기 신청을 하지 않은 경우 하지 않은 날 당시의 부동산에 대해 취득세의 과세표준에 부동산 취득 시 표준세율을 적용한 부분에서 20/1,000을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료가 부과됩니다.

 

3. 마치며

건물 소유권의 보존등기는 건물을 신축하거나 재건축하는 경우 처음으로 소유권 등기를 기입하게 되는 절차이기는 한데 보존등기가 조금씩 늦게 되는 것이 개인적으로는 신축하고서 건물의 취득세를 내야 하는데 보통은 그 건물을 매매하고서 그 자금으로 취득세를 내려는 분들이 대부분이라는 생각을 하게 됩니다.

 

어쨌든 소유권 보존등기는 토지나 건물에 미등기 되어 있는 것을 처음으로 소유권을 등기하게 되는 것을 말하는 것으로 모든 등기부등본의 시작이라고 할 수 있네요.