상가건물 임대차보호법과 민법에 따른 묵시적 갱신의 차이

 

우리가 임대차를 하고 있으면 묵시적 갱신이란 용어를 많이 들어보셨을 텐데요. 상가에 있어서 묵시적 갱신이 [상가건물 임대차보호법]과 [민법]에서의 요건과 효과 등에서 차이가 있다고 하니 어떠한 차이가 있는지 확인해 보시고 임차인 입장에서는 어느 법의 적용을 받게 될지 확인해 보세요. 

 

 

1. 묵시의 갱신

 

 - 우리가 흔히 묵시적 갱신이라고 말하는 용어의 법적인 정의는 임대차기간이 끝난 후 임대인과 임차인 사이에 계약해지에 관한 특별한 의사표시가 없는 경우 임대차관계가 지속되는 것을 말하는 것입니다.

 

 - 여기에서 묵시(적)갱신에 법적인 의미가 두 가지 법에 존재하는데요. [민법]과 [상가건물 임대차보호법]에 따른 각각의 묵시의 갱신이 있다는 것 알고 계셔야 합니다.

 

 - 그럼, 이 두가지 법에서 어떠한 차이가 있는지 확인해 봅시다.

 

2. [상가건물 임대차보호법]에 따른 묵시의 갱신

 

 - 이 법에서의 묵시의 갱신은 임대차기간이 끝나기 전에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 하지 않는 경우 임대차계약이 갱신되도록 하는 것입니다. 즉, 쌍방의 어느 누구도 아무 의사표시를 하지 않고서 계약기간이 지나면 묵시의 갱신이 된 것으로 보는 것입니다.

 

 - 위의 상황을 법적으로 규정 지어 놓은 기간이 임대인의 입장에서 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 어떠한 통지도 하지 않은 상태로 있었다면, 계약만기 후 임차인과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주하는 것입니다.

 

① [상가건물 임대차보호법]에 따른 묵시의 갱신 요건

 

 - 임대차기간이 끝났을 것

 

• 이는 1년 또는 1년 미만으로 임대차기간을 정했거나, 기간을 정하지 않았거나를 불문하고 1년이 지나면 무조건 묵시적 갱신이 되는 것입니다.  2년 계약을 한 경우에는 2년이 지나야 하는 것은 당연한 얘기입니다.
• 여기서 임차인 측면에서 임대차기간을 1년 미만으로 정한 경우라고 해도, 임대차기간을 1년으로 주장할 수도 있답니다. 반대로 계약서 대로 1년 미만을 주장할 수도 있게 되는 것이고요. 이것은 임차인만 가능합니다.

 - 갱신거절 또는 계약조건변경의 통지가 없었을 것

 

• 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전이 될 때까지 갱신거절 또는 계약조건변경의 통지와 같은 뜻의 통지를 임차인에게 하지 않은 경우 묵시의 갱신이 되는 것입니다.
• 계약 당사자인 양쪽 모두 갱신거절 또는 계약조건변경의 통지를 하게 되면 당연히 묵시의 갱신은 되지 않는 것입니다. 이 중에서 계약조건변경의 통지는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 한답니다.

 

② 묵시갱신의 효과

 

 - 이 법에 따라 묵시적 갱신이 되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되는 것입니다.

 

 - 이 경우 보증금과 차임 역시 종전의 조건으로 임대차한 것이 되는 것은 당연하고요. 임대차기간은 무조건 1년 더 존속하는 것이 됩니다.

 

※ 단, 1년 더 존속되는 임대차기간은 임차인이 해지해 달라고 통보하면 언제든 해지가 된다는 것(해지통보 후 3개월이 지나면 효력 발생) 임대인 입장에서는 알고 계셔야 하고요. 이런 경우가 없다면 임차인은 1년의 임대차기간을 주장할 수 있답니다. 

 

3. [민법] 에 따른 묵시의 갱신

 

 - [민법]에서의 묵시의 갱신은 [상가건물 임대차보호법]에서 적용이 되지 않는 일정액 이상 보증금을 내고서 임대차한 경우에는 [민법]에서의 묵시의 갱신 규정이 적용되는 것입니다. 즉, 해당 지역에서 적용되는 보증금 한도를 넘어서는 상가들은 [민법]의 묵시의 갱신이 적용됩니다.

 

① [민법] 에 따른 묵시의 갱신 요건

 

 - 임대차기간이 끝난 후에도 임차인은 상가건물을 계속 사용·수익 하고 있어야 하고요.

 

 - 임대인이 '상당한 기간동안' 임차인이 상가건물을 계속 사용·수익 하는 것에 대해 이의를 제기하지 않아야 한답니다.

 

 - 임차인 입장에서 가장 큰 위험이 위에  '상당한 기간 동안'이 법원에서 어떻게 판단하느냐에 따라 많은 입장차가 생길 여지가 있다고 보게 되네요.

 

※ [민법]에서의 임대차 관련 법은 상가건물 임대차보호법이 마련되기 이전부터 존재하고 있었던 법이라, 이전에는 임차인 입장에서 많은 불평을 쏟아내게 하는 법이었다고 생각되는데요. 여전히 돈이 많다고 생각되는 임차인들에게는 약자로 분류를 시키지 않고, 그대로 이전 법을 적용하는 게 아닌가 생각하게 됩니다. 

 

 - 대부분에 인구가 많이 집중되는 지역의 상권에서는 상가들이 거의 다 [민법] 적용을 받지 않을까 생각합니다.

 

② 묵시갱신의 효과

 

 - [민법]에서도 묵시의 갱신이 되면 이전의 임대차 조건과 동일한 조건으로 다시 임대차된 것으로 봅니다. 단, 임대차에 대해서 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 소멸을 하게 됨으로 이에 대해서는 유의하셔야 한답니다.

 

 - [민법]에서 갱신된 묵시의 갱신의 해지는 기간의 약정이 없는 임대차와 같답니다. 즉, [민법]에서 갱신된 임대차계약을 해지하려면 아래와 같이 할 수 있다고 합니다.

 

• 묵시적으로 갱신된 임대차계약은 임대인, 임차인 양쪽 누구든 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있답니다.
• 여기서 임대인이 해지를 통고했다면, 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 해지의 효력이 생기고요.
• 반대로 임차인이 해지를 통고했다면, 임대인이 통고를 받은 날로부터 1개월이 지나면 해지의 효력이 생긴답니다.

 - 여기서 보시다시피 우리가 알고 있는 [상가건물 임대차보호법]과는 많은 차이가 난다는 것으로 알 수 있게 되는데요. 예전에는 임대인에게도 거의 동일한 법적 효력을 주었다고 생각하는데, 여전히 보증금이 큰 임차인들에게는 이러한 법적 적용을 지금도 하고 있다는 것이네요.

 

 4. 마치며

 

이상으로 상가건물 임대차보호법과 민법에 따른 묵시적 갱신의 차이에 대해 알아보았는데요. 원래 [민법]에서의 임대차계약 관련 법을 임차인들에게 유리하게 개정해서 만든 법이 특별법인 [상가건물 임대차보호법]인 만큼 영세 임차인들에게는 많은 힘을 주게 되는 것 같습니다.

 

다만, 장사가 잘될 만한 요지의 상가들에 있는 임차인들에게는 여전히 빛 좋은 개살구가 아닌가 생각해 보게 되네요.