상가에 있어 임차인의 우선, 최우선 변제권 행사에 대한 상식

 

상가건물이 경매에 넘어가게 되면, 대항요건과 확정일자를 갖추신 분들은 우선변제권이나 최우선변제권을 행사할 수 있는 요건은 갖췄다고 생각하는데요. 정확히 보증금이 어떤 형식으로 갖춰줘야 우선변제권 또는 최우선변제권까지 행사가 가능해지는지에 대해 확인해 보겠습니다. 

 

 

1. 우선 변제권의 행사

 

 - 대체적으로 일반인들은 보증금에 대해 우선변제권과 최우선변제권 행사는 기본적으로 웬만하면 대부분 다 행사가 가능하다고 생각들을 하시는 것 같은데요.

 

 - 실상은 그렇게 쉬운 얘기는 아니라는 것을 이번 포스팅으로 한 번 알아보도록 하겠습니다. 먼저, 우선변제권 행사가 가능하려면 환산보증금이 기준 금액이하여야만 한다는 것입니다. 무슨 얘기냐 하면 권역별로 아래의 환산보증금 이하에 자신의 상가 보증금이 들어가야 하는 겁니다.

 

• 서울 : 9억 원 이하
• 과밀억제권역 및 부산 : 6억 9천만 원 이하 (과밀억제권역은 인천광역시 <일부지역 제외>, 의정부시, 구리시, 남양주시 <일부지역 제외>, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시 <반월특수지역 제외> )
• 광역시 (과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 5억 4천만 원 이하
• 그외 지역 : 3억 7천만 원 이하

 - 위에 나온 환산보증금은 계산은 잘 아시겠지만, 기존의 보증금에 다가 (월세 × 100)을 더한 금액이 환산보증금이 되는 것이라 월세가 좀 비싸지면, 환산보증금을 넘어갈 수 있게 되기도 한답니다.

※  ex) 서울지역에서 보증금 5천만원에 월세 500만원 짜리 상가의 환산금액은 => 보증금 50,000,000원 ＋(5,000,000원 × 100) = 5억 5천만원 (환산보증금) 이 나오게 됩니다.  - 우선변제권을 행사할 수 있는 범위에 들어가게 됩니다. 이 상가가 경매에 넘어가면 선순위 권리자가 없게 되면, 배당을 받으실 수 있게 되는 겁니다.물론, 같은 상가건물 임차인 간에도 모두가 대항력을 갖추고 있다면 먼저 들어오신 분이 먼저 배당 받으시겠죠.     ※ 대항력을 갖추기 위한 조건은 다시 한 번 확인해 보면 다음과 같습니다.  - 상가의 대항력 요건은  => 임차인의 상가 인도(점유) ＋세무서에 사업자등록을 마치면 되는 것인데요. 사업자등록 신청시 계약서 상에 확정일자까지 갖춰야 상가건물 임차시 완벽한 대항력을 갖추게 되는 것입니다.

 

 - 상기와 같이 우선변제권을 행사하려면 환산보증금액 이하의 건물에 입주가 되어야 하기 때문에 건물을 임차하실 때 미리 계산해 보시면 될 듯합니다만, 대체적으로 비싼 곳이 장사가 잘되기에 보증금 계산보다는 임대인의 등기부등본을 잘 분석해 보는 것이 먼저일 듯 하긴 합니다.

 

2. 최우선 변제권의 행사

 

 - 우선변제권에는 특별히 월세가 비싼 지역을 제외하고는 웬만하면 대부분 포함되는 것이겠지만, 최우선변제 행사를 하기 위한 조건은 소액임차인의 범위에 속해야 되는 것입니다. 즉, 우선변제권에 해당되는 상가 중에서도 더 영세한 상인들에게 주어지는 행사가 최우선변제 행사가 되는 것입니다.

 

 - 최우선변제권은 소액임차인이 임차한 상가건물이 경매신청 등기에 들어가기 전에 대항요건을 갖추는 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있게 하는 것입니다. 즉, 경매 신청등기가 되기 전에만 대항요건을 갖춰 놓게 되면 소액임차인은 최우선 변제는 받게 된다는 겁니다.

※ 최우선변제 행사가 안 되는 경우  - 임차권등기명령에 의해서 임차권등기가 완료된 상가건물에 임차권등기 이후에 임차한 임차인은 소액임차인이라도 우선변제권을 행사할 수 없답니다.  - 처음 상가건물에 임차할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 후에 계약을 갱신하면서 보증금이 오르거나 월세가 높아지면서 소액임차인에 해당되지 않게 되면 이 역시 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.

 

① 최우선변제 요건

 

 - 소액 임차인의 범위에 들어가야 함 : 이는 임차인의 보증금이 아래의 지역별 보증금액에 해당되어야 최우선변제를 받을 수 있는 임차인이 되는 것입니다.

• 서울 : 6천5백만 원 이하
• 과밀억제권역 및 부산 : 5천 5백만원 이하 (과밀억제권역은 인천광역시 <일부지역 제외>, 의정부시, 구리시, 남양주시 <일부지역 제외>, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시 <반월특수지역 제외> )
• 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 3천8백만 원 이하 
• 그 밖의 지역 : 3천만원 이하

 - 상기 보증금액 역시 월세에 100을 곱한 금액을 원래 보증금에 더하여서 나온 금액을 말하는 것입니다. 즉, 소액임차인의 범위에 들어가기는 상당히 어려워 보입니다 현실적으로...

 

 - 소액임차인은 그리고 경매나 공매의 절차에 따라 매각되는 경우에 우선변제권을 행사할 수 있게 되는 것입니다. 이 얘기는 단순히 매매나 교환 등의 법률행위에 따라 해당 상가건물이 양도되는 경우에는 대항력 여부만이 문제 되는 것이지 우선변제권이 인정될 명분은 없게 된다는 것 숙지하세요.(우선변제권이 없으니 최우선변제권도 없게 됩니다.)

※ 최우선변제요건   - 소액임차인이어야 할 것  - 대항요건을 갖추어야 할 것  - 해당 상가가 경매 또는 공매 절차에 따라 매각될 것  - 배당요구가 있을 것 ★ 위의 요건을 갖추고 있어야 최우선 변제를 행사할 수 있는 것입니다.

 

② 변제받을 수 있는 금액

 

 - 소액 임차인이 최우선변제 받을 수 있는 금액은 아래의 어느 하나에 해당하는 금액 이하를 받을 수 있답니다. 여기서 중요한 것이 상가의 우선변제금액이 상가건물 가액의 50%를 초과하는 경우에는 그냥 상가건물 가액의 50%에 해당하는 금액이 최우선변제받을 수 있는 금액이 된다는 것입니다.

• 서울 : 2천2백만원
• 과밀억제권역 및 부산 :1천9백만 원 이하 (과밀억제권역은 인천광역시 <일부지역 제외>, 의정부시, 구리시, 남양주시 <일부지역 제외>, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시 <반월특수지역 제외> )
• 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 :1천3백만 원 이하
• 그 밖의 지역 :1천만 원 이하

  - 위의 변제금액 이하의 범위에서 나의 최우선변제금액이 결정되는 것이랍니다. 서울인 경우 2,200백만 원 이하 이므로 나의 변제금액이 2,200만 원이 무조건 나오는 것이 아니라 그 이하의 어느 정도에서 결정이 된다는 겁니다.

 

 - 즉, 소액임차인이라고 무조건 해당 지역의 변제금액을 다 받을 수 있다는 것이 아니고, 그 변제금액의 범위 안에서 자신이 받을 수 있는 금액이 결정이 된다는 것입니다.

 

3. 마치며

 

이상으로 상가에 있어 임차인의 우선, 최우선 변제권 행사에 대해 알아두어야 할 상식에 대해 알아보았는데요. 우선변제와 최우선변제의 환산보증금이 이제는 조금 더 상향되어 조정이 되어야 할 것 같아 보입니다만, 아직은 아무런 반응이 없어 보입니다.

 

단, 상가에 임차인으로서 장사를 하시려는 분들은 상가를 구하실 때 나의 환산보증금이 어느 정도에 해당되는지는 한 번씩은 꼭 확인들 해보시기 바랍니다.