이제는 임대주택 신용도가 좋아야 세입자를 구할 수 있어요

 

국토부에서는 중개대상물에 대한 공인중개사의 확인·설명 의무를 강화하도록 하는 [공인중개사법] 시행령과 시행규칙 개정안을 시행한다고 보도하였는데요. 어떠한 부분들을 개정했는지 이것이 과연 효율성이 있는 것인지 탁상공론 내용인지 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

1. 공인중개사 확인·설명 의무 개정안

 

 - 정부에서는 그동안 전세사기를 예방하고 관리비를 투명화하기 위해 부동산 중개 과정에서 부동산의 역할을 강화해 왔었는데요. 이번에 [공인중개사법]에서 규정된 공인중개사의 확인·설명 의무를 구체화하고, 확인·설명 사항을 중개대상물 확인·설명서 서식으로 명확히 증빙토록 하고 있다고 보도를 하였습니다.

 

 - 그동안에는 확인할 수 있다고 얘기만 하던 내용들을 중개대상물 확인·설명서 서식에 표기하게 끔 해 놓아서 그동안 임대인에게 받기가 껄끄러웠던 부분을 공식적으로 받을 수 있는 점은 공인중개사나 임차인 입장에서는 좋아진 부분이라 할 수 있을 것 같네요.

 

① 중개대상물 선순위 권리관계 확인 체크

 

 - 그동안은 유야무야 넘어가거나 했던 선순위 권리관계들을 중개대상물 확인·설명서에 체크를 하게끔 되어 있어서 그냥 넘어가게 되어 잘못된다면 공인중개사에게 문제가 생기게 되므로 확실히 확인, 설명을 할 수 있게 될 것 같네요.

 

 - 주로 공인중개사가 등기부등본이나 토지대장, 건축물대장 등에 대한 확인, 정보만을 설명하였다면, 이제는 이러한 부분 외에 추가로 임대인이 제출하거나 열람 동의한 확정일자 부여 현황 정보, 국세 및 지방세 체납정보, 전입세대 확인서를 확인하고 임차인에게 임차인의 보증금과 관련된 선순위 권리관계를 설명할 수밖에 없게 된 것 같습니다.

 

 - 그럴수 밖에 없는 이유가 중개대상물 확인·설명서에 체크를 하게 되어 있어서인데, 여기에 임대인과 임차인, 공인중개사가 모두 사인을 하게 되어 있어서입니다.

 

 - 여기 중개대상물 확인·설명서의 체크가 중요한 이유가 임차인이 스스로 계약이 만기가 되면 보증금을 돌려받기가 수월할지 힘들어질지를 판단할 수 있게 되기 때문입니다. 해서 정부에서는 전세사기 피해 예방에 기여할 것으로 기대하는 것입니다.

 

② 임차인에게 임차인 보호제도 설명

 

 - 공인중개사는 또한, 확인·설명서 상에 임대차 주택의 소재지, 보증금 규모 등을 확인해서 담보설정 순위에 관계없이 보호받을 수 있는 소액 임차인의 범위와 최우선 변제금액을 임차인에게 설명해줘야 한답니다.

 

 - 그리고, 계약을 하려고 하는 임대차 주택이 [민간임대주택에 관한 특별법] 제49조에 따른 민간임대주택일 경우에는 임대보증금에 대한 보증에 가입할 의무가 있음을 설명해 줘야 한답니다.

 

 ③ 중개보조원에 대한 체크

 

 - 이것도 공인중개사 입장에서는 중요한 부분이 될 것으로 보이는데요. 임차인이 중개사사무소에서 현장 안내를 받은 안내자가 공인중개사인지 중개보조원인지 여부를 확인할 수 있게 체크를 하는 내용도 신설이 된 것입니다.

 

 - 이 체크란의 신설로 인해 현장안내를 한 사람이 공인중개사인지 중개보조원인지를 임차인에게 알려야 하고, 중개보조원이라면 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 중개보조원의 체크란에 표기해야 한다는 것입니다.

 

 - 이것이 중요한 이유는 후에 문제가 생겨서 원인을 파악할 때 현장안내 한 중개보조원의 문제로 발생한 것이라면, 이 또한, 공인중개사의 책임이 되는 것이기 때문입니다.

 

④ 임차주택 관리비 항목 설명

 

 - 공인중개사가 임대인으로부터 관리비 금액에 대한 각 항목과 총액에 대해 설명을 듣고 이를 임차인에게 설명하는 것뿐 아니라, 중개대상물 확인·설명서에 표시해야 한다는 것입니다.

 

 - 이는 임대인이 월세에 대한 신고를 줄이기 위해 관리비에 전가시키는 것을 막고자 하는 것으로 긍정적인 면이 있을 것으로 생각되긴 하네요.

 

2. 마치며

 

이상으로 공인중개사의 확인, 설명 의무 개정안에 대해 확인해 보았는데요. 그동안은 말로만 임대인의 선순위 권리관계 등에 대해 확인하라고 하는 것에 비해 많이 구체화된 개정안이라고 생각이 들게 되는데요.

 

임대인들도 이제는 세입자를 구하려면 이러한 부분에 대해 명확히 드러내서 확인할 수 있게 해 줘야 된다는 것을 눈으로 확인이 되기에 공인중개사들 입장에서도 스트레스를 덜 받게 될 것 같고, 임차인들도 괜히 임대인에게 이러한 얘기를 했다가 미운털 박히지 않게 정정당당하게 요구하게 될 것 같습니다.

 

하여간, 세입자를 구하려고 하는 임대인들은 이제는 이러한 것들을 준비해 놓아야 세입자들을 구할 수 있다는 것은 명심하셔야 할 것 같습니다.

 

이 번 개정안은 탁상공론이 아닌 임차인들의 입장에서는 실효성이 있는 개정안이라 개인적으로 생각하게 됩니다. 공인중개사들의 입장에서도 임대인에 따라 난천한 경우가 있었을 것 같은데, 서류상으로 신고를 해야 하는 부분이 이러한 난처함을 없애주는 역할을 한 것 같습니다.