임대주택 소액임차인의 우선변제권에 대한 요건과 효과는

 

중개대상물 확인·설명서 서식에 최우선 변제금액을 표시해야 되게 공인중개사법의 시행령과 규칙이 개정되면서, 부동산사무소에서는 세입자와 임대차계약을 할 때 소액임차인에 해당된다면 최우선변제금액을 기입해야 하는데요. 해서 소액임차인의 우선변제권의 요건과 효과가 어떻게 되는지 확인해 봅시다.

 

 

1. 소액임차인의 우선변제권이란

 

 - 소액임차인의 범위는 지역에 따라 그 금액이 달라진다는 것은 알고 계시면 되고요. (아래 요건에서 범위가 나옴)

 

 - 해당 지역에서 소액임차인의 범위에 포함되게 되면, 비록 해당 임대주택에 확정일자가 선순위 권리를 가지지 못하고 후순위로 밀려났다고 하더라도, 선순위 담보권자가 경매신청 등기를 하기 전에 대항력을 갖추는 경우에는 보증금 중에 일정액을 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말한답니다.

 

 - 즉, 이 얘기는 비록 경매에 들어가기 직전까지도 대항력을 갖추고 있지 못했더라도, 선순위 담보권자가 경매신청 등기를 하지 전까지 대항력을 갖추게 되면, 다른 담보물권자 보다는 우선하여 일정금액을 변제받을 수 있다는 것입니다.

 

2. 소액임차인 우선변제 요건

 

 - 여기서 설명하는 요건을 갖추고 있어야 우선변제를 받을 수 있다는 것인데요. 이 4가지 요건을 숙지하고 계시면 임차인들에게는 득이 될 것 같네요.

 

① 소액임차인의 범위에 속해야 함

 

 - 최우선으로 변제 받을 수 있는 보증금의 범위는 아래의 지역별 보증금액 이하여야만 소액임차인이 됩니다.

• 서울 : 1억 6천 5백만원
• 서울 제외 과밀억제권역, 세종시, 용인시, 화성시, 김포시 : 1억 4천5백만 원
• 위의 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외한 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 : 8천5백만 원
• 그 밖의 지역 : 7천5백만 원

 - 상기의 과밀억제권역에 해당하는지는 찾아서 확인해 보시기 바랍니다. 그리고 보증금액들은 모두 환산보증금을 말하는 것으로 전세인 경우는 보증금 그대로가 위의 보증금액의 범위에 들어가느냐 아니냐로 구분하고요. 

 

 - 월세의 경우에는 보증금 + (월세 × 100) = 환산보증금이 되므로 이 금액이 범위 안에 들어가는지 아닌지를 파악하시면 되는 것입니다.

 

② 경매신청 등기 전까지 대항요건을 갖출 것

 

 - 이것은 위 1. 번에서도 언급했듯이 선순위 담보물권자가 경매신청 등기하기 전까지만 대항요건을 갖추어 놓으면 된다는 것입니다.

 

 - 아시겠지만, 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 마친 상태를 만들어 놓는다는 것이고요. 이 대항요건은 법원이 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 한답니다.

 

③ 임대한 주택이 경매나 체납처분에 따라 매각될 것

 

 - 이 말은 임대한 주택이 경매나 공매(체납처분)에 의해 매각이 되어야 한다는 것입니다. 이 두 가지 경우가 아니고, 단순한 매매나 교환 등에 의한 매각은 우선변제권이 인정되지 않는다는 것 숙지하세요.

 

④ 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것

 

 - 이 말은 경매법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 한다는 것입니다. 배당요구를 하는 경우에는 채권의 원인과 액수를 적은 서면을 배당요구 자격증명서를 첨부해서 내면 된답니다.

 

※ 위의 ① ~ ④ 까지의 요건을 모두 갖추어야 최우선 변제권을 행사할 수 있다는 것입니다.

 

3. 우선변제권 효과

 

 - 모든 요건을 갖추어서 최우선 변제권을 행사하면 그 효과는 아래와 같이 보증금 중에 일정액을 보장받게 되는 것입니다. 이는 다른 담보물권자들 보다는 우선하여 변제받는다는 것. 대신에 요건을 갖춘 소액임차인끼리는 나눠가져야 합니다.

 

 - 소액 임차인의 최우선 변제금액은 낙찰 금액의 50%까지가 최대 금액이라는 것인데요. 즉 낙찰이 1억에 됐다면, 5천만 원이 보호받을 수 있는 금액의 최대치라는 것입니다. 물론, 보상 받는 금액이 5천만원 이하라면, 그 이하의 금액을 보장받게 되는 것이죠.

 

 - 소액임차인인 2인 이상이라면 위의 예에서 5천만 원을 가지고 나눠가지게 된다는 것도 숙지하세요.

 

 - 최우선 변제금액을 확인해 보면 아래와 같네요.

• 서울 :  5천5백만 원
• 서울 제외 과밀억제권역, 세종시, 용인시, 화성시, 김포시 : 4천8백만 원
• 위의 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외한 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 : 2천8백만 원
• 그 밖의 지역 : 2천5백만 원

 

4. 마치며

 

이상으로 임대주택 소액임차인의 우선변제권에 대한 요건과 효과에 대해 확인해 보았는데요. 이전에는 그냥 스쳐 지나가면 되는 내용이었는데, 이제는 경매와 관련이 없더라도 계약을 하게 될 때, 꼭 기입을 해야 하는 체크포인트가 되므로 임차인이나 공인중개사 분들은 숙지하고 계셔야 하는 내용이 될 것 같아 포스팅해 봅니다.