설정된 근저당의 감액 등기나 말소 신청을 해야만 하는 이유

요새 부동산 뉴스를 보면 모든 지면이 전세 보증금과 관련된 사고 내용으로 꽉 차서

도배 돼고 있는 것 같습니다.

현실적으로 집주인의 입장에서 보면 대출 없이 집을 사기는 힘들고 웬만한 집들은

근저당 설정이  대부분 되어 있는 상황일 텐데요.

대부분은 전세 보증금을 받으면, 근저당 설정을 없애는 조건으로 전세를 놓는 실정

일 겁니다. 그러나 가끔 설정된 근저당을 그냥 무시하고 지나가는 경우도 있는데요. 

오늘은 이런 부분을 조금이라도 깔끔하게 정리해 보고자 감액등기나 말소신청을 해야

하는 이유를 얘기해 보겠습니다.

 

☆ 등기부등본상 설정된 채권최고액의 감액등기와 말소

 

    담보대출을 받아 설정되어 있는 채권최고액을 일부 변제하여 새로이 감액되어진

    금액 만큼을 설정하는 것을 감액등기라 함.

    등기의 순위는 그대로 유지. 신고 없이는 예전 금액으로 그대로 금액이 설정 되어 있음.

    또한, 완전히 변제한 은행 대출을 은행에 신청을 안하면 그대로 유지되고 있는 채권최고액

    금액을 말소 시켜야 함.

    집주인이 번거로워서 그냥 놔두는 경향이 있음.   

 

☆ 감액등기와 말소신청을 안 하면 생기는 부작용

 

   예를들어,

 

     1. 시세가 5억 집인데  3억으로 전세를 들어가기로 하였는데, 등기부등본상 근저당 설정이

         되어 있는 것을 발견하고, 집 주인에게 물어 보니 1억 2천이 채권최고액으로 되어 있지만

         실지로 확인해 보면 3천만 원만 남아 있다고 하여 확인 요청결과 정말로 3천만 원 남은

         상황 금액이 얼마 안돼서 그냥 넘어가려고 하면 이때부터 문제가 생기게 됩니다.

 

    =>  근저당 설정된 채권최고액은 언제든지 다시 1억으로 늘어날 수 있는 상황이라는

          것을 잊으시면 안됩니다.

          입주 후에 주인이 대출을 추가로 받아도 채권설정 순위는 언제나 세입자 보다

          먼저 입니다.

         

     2. 시세가 같은 5억 집인데, 3억으로 들어가려할 때, 등기부등본상의 채권최고액이 3억이 들어가 

         있는 것을 보고, 확인해 달라고 하니 이는 모두가 변제가 되어 있는 상황을 확인하게 됩니다.

         잘 모르는 세입자들 중에는 빚이 없으니 그냥 넘어가는 오류를 범하는 분들도 많으리라 생각

         됩니다.

   

    => 지워져 있지 않은 등기부등본상의 채권최고액은 언제든지 다시 채권최고액만큼 

         생길 수 있다는 것을요.

         근저당 설정 순위도 세입자가 들어온 후 다시 대출을 받아도 그전부터 있던 설정이

         다시 부활하는 것이니 잘못하면 큰 일이 나는 상황이 생깁니다.   

         채권 설정순위는 입주 후에 대출을 받아도 대출 금액이 항상 선순위가 됩니다.

 

오늘은 이렇게 전세를 들어가려할 때에 등기부등본상에 설정되어 있는 채권 금액들을 줄이거나

말소 시키지 않으면 문제가 생긴다는 것을 포스팅해 보았습니다.

 

감사합니다.