전세 보증금을 찾기 위한 경매 종류와 입찰 절차 쉽지가 않습니다.

부동산 집값이 천정부지로 솟던 시절이 지나가고, 이제는 끝을 모르는

낭떠러지로 떨어지고 있는 상황이 되어가고 있습니다.

 

이러한 상황으로 전세를 살던 세입자들은 자신들의 보증금이 어찌 될지

몰라 전전긍긍하는 일들이 많이 벌어지고 있는 것 같습니다.

 

그러한 사유로 요즘 많이 일어나는 것 중에 하나가 집주인이 보증금을

해주지 못하자 강제경매를 신청하는 사례가 늘어나고 있다는 뉴스보도

입니다.

 

그래서 오늘은 부동산을 경매 시 경매의 종류 등 실제로 경매를 하게 되면

알아야 하는 경매 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

☆ 경매의  종류

 ( 대법원법원경매정보 참조)

임의 경매 : 저당권, 질권, 전세권 등 담보물권을 설정한 후 이행기에 채무자가

                   이행을 하지 않을 경우 담보권실행을 위하여 부동산소재지 지방

                   법원에 담보권을 증명하는 등기사항증명서 및 설정계약서 등을

                   첨부하여 경매신청을 하는 것을 말합니다.

                   

                   임의경매는 집행권원이 필요하지 않으며 원칙적으로 압류에서

                   배당에 이르기까지 강제경매와 동일한 절차에 의합니다.

 

                   우리가 흔히 알고 있는 등기부등본상에 근저당 설정 되어 있는

                   채권들은 모두 임의 경매 신청을 할 수 있습니다.

 

강제경매 : 채무자가 집행권원*에 따른 지급 의무를 임의로 이행하지 않는 경우에

                  집행문이 부여된 집행권원, 송달증명원, 부동산등기사항증명서 등을

                  구비하여 부동산소재지 지방법원에 경매신청을 하는 것입니다.

 

                  강제경매의 경우는 집행권원을 얻기 위해 소송을 해서 승소를 해야

                  집행권원이라는 공정증서를 얻게 됩니다.

 

                  이 경우가 전세 세입자들이 전세권 설정을 보통 하지 않고 확정일자나

                  임차권등기명령을 가지고 있어서 경매를 신청하려면 법원에 소송을 

                  먼저 걸어서 승소해야 합니다. 시간이 많이 걸리죠 임의경매보다는...

 

※ 집행권원*이란 : 국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고,

                              집행력이 부여된 공정증서(公正證書)를 말한다.

☆ 입찰절차

( 대법원법원경매정보 참조)

부동산 경매는 웬만하면 모두 기일입찰로 진행을 합니다.

지정된 입찰기일, 입찰법정에 직접 출석하여 입찰표를 작성 · 제출하는 입찰방식입니다.

입찰의 보증방법으로 최저입찰가격의 10 분의 1 (법원이 달리 정한 경우에는 그 보증금액)에

해당하는 현금 · 자기 앞수표를 매수신청보증봉투에 넣거나 또는 보증보험증권을 발급받아

입찰표와 함께 기일입찰봉투에 넣은 후 집행관에게 제출하는 입찰방식으로, 입찰참가자 중

에서 최고가로 입찰한 사람을 최고가매수인으로 정하고 지정된 매각허가결정기일에 매각을

허가합니다.

 

한편, 최고가매수신고인을 제외한 나머지 입찰참가자들의 입찰보증금은 입찰법정에서 최고

가 매수인이 결정되면 입찰봉투와의 간인 및 신분확인 등을 거친 후 곧바로 환급하여 줍니다.

 

다만, 입찰의 보증으로 보험증권으로 제출한 경우에는 원칙적으로 입찰에 참여함으로써 그

기능을 다하였으므로 보증료는 환불되지 않습니다.

 

 

 

경매는 처음 접하시는 분들은 많은 어려움이 있으니 자신의 보증금을 찾는다고, 무턱대고

카더라 통신을 듣고 달려드는 실수를 하지 않으셨으면 해서 오늘은 경매절차에 대한

포스팅을 해보았습니다.