임대인 정보 제시의무, 임차권등기 임대인에게 송달 전에도 등기 가능

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전세사기 피해 방지를 위한 [주택임대차보호법] 일부 개정안 이 국회 본회의를 통과하여 임대차계약 체결 시 임대인의 정보 제시의무 신설 및 임차권 등기명령 결정이 임대인에게 고지되기 전에도 임차권 등기를 신속하게 경료 가능하게 되었다는데, 알아보도록 하겠습니다.

 

☆ 개정 추진 배경

최근 전세 보증금이 매매가를 웃도는 이른바 '깡통전세' 나 임대인이 전세금을 받고 잠적해 버리는 '전세사기' 등으로 인해 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산되고 있어 법무부에서 국토교통부와 함께 임차인의 보증금을 보다 두텁게 보호하기 위해 주택임대차보호법 개정안을 제출하게 된 것입니다.

☆ 개정법 등의 주요 내용

1. 임대인의 정보 제시의무 신설

가. 개정배경

• 전세사기 등 피해가 발생하는 주된 원인은 임차인이 계약을 체결할 때, 임대인의 세금 체납 정보, 선순위 보증금 정보 등 추후 보증금 회수 가능성에 영향을 미치는 정보를 제대로 알 수 없었기 때문이라고 판단한 것.

나. 개정 내용 - 임차인은 계약 체결 시 임대인에게 정보 제시요구 가능

• 개정법은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 ① 해당 주택의 선순위 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 임대차 정보와 ② 국세징수법, 지방세징수법에 따른 납세증명서를 임차인에게 제시할 것을 의무화 함.
• 이 규정은 공포한 날부터 시행될 예정으로, 공포 시 체결되는 임대차계약부터 적용하게 됩니다.

다. 표준계약서 개정 - 임대인이 제시한 정보가 사실과 다를 경우 임차인의 계약 해제 특약 규정

• 개정법의 실효성을 제고하기 위해 주택임대차표준계약서를 개정.

      - 임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보나 미납, 체납한 국세, 지방세가 있다는 사실이 확인된 경우, 임차인은 위약금 없이 계약을 해제할 수 있도록 하는 특약사항 체결을 권고하도록 함.

• 임차인이 임대차계약 체결 시 위 표준계약서에 따른 특약사항을 기재한 경우에는 고지받지 못한 선순위 임대차 정보 및 임대인의 체납사실 등이 밝혀지면 임대차계약을 해제함으로써 전세사기 피해로부터 벗어날 수 있게 함.

2. 임차권 등기 신속화

가. 개정배경 - 임차권등기명령 송달이 어려운 경우

• 임차권등기명령제도는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권 등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 제도인데요.
• 개정 전에는 법원의 결정이 임대인에게 고지되어야 비로소 임차권등기를 할 수 있었으므로, 임대인의 주소불명이나 송달회피 또는 임대인 사망 후 상속관계 미정리 등으로 임차권 등기명령 송달이 어려운 경우, 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기를 할 수 없어 거주 이전을 하지 못하는 문제가 발생하는 사례들이 있게 되어 개정하게 됨.

나. 개정내용 - 임차권등기명령이 임대인에게 고지되기 전에도 임차권등기 가능

• 위와 같은 문제점을 해결하기 위해 개정법은 임차권등기명령 조항에도, '가압류 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다'는 [민사집행법]을 준용하게 됨.
• 이에 따라 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권등기가 이루어질 수 있게 함으로써 임차인의 대항력, 우선변제권 및 거주이전의 자유를 보장하고, 임차인의 보증금반환채권 보호를 보다 강화함.
• 이 규정은 '임차권등기명령 절차에 관한 규칙' 정비 등을 위한 기간이 필요해 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정이라고 하네요.

         - 다만, 임차권등기명령이 개정법 시행 전에 있었더라도 개정법 시행 당시 임대인에게 송달되지 않았다면 적용되게 함으로써 최대한 많은 서민이 개정법의 혜택을 받게 했네요.

 

이상으로 기존에 임대인의 처분만을 바랐던 부분도 법개정으로 임차인이 당당하게 요구할 수 있도록 되었다고 볼 수 있겠는데요.

 

임대인의 정보 제시의무에 의한 계약 체결 시 임차인에게 불안감을 해소하게 하고, 임대차 계약의 만기 시 임차인이 퇴거를 할 경우 임차권등기를 임대인의 횡포에 맞서 법적으로 조치할 수 있게 되었다고 생각됩니다.