임차권 등기명령 신청이 보증금을 돌려 받을 만능은 아닙니다

안전

역전세난과 전세사기에 전세 집을 어쩔 수 없이 떠나야 하는 분들은 보증금을 찾을 수 없을까 봐 임차권 등기명령을 신청하고 나가시는 분들이 요즘 급증 한다는 뉴스기사를 보게 되는데요. 

임차권등기명령신청으로 보증금을 받게 되는지, 아닌지 살펴보도록 하겠습니다.

 

☆ 뒤바뀐 임대인과 임차인 상황

 

부동산 경기가 좋아서 집값이 하늘 높은 줄 모르고 오르는 집주인은 오른 집값만큼 전세 보증금을 올려서 받으려는 심리로 보증금 역시 치솟게 되는 상황이 지속되다가 작년 하반기부터 급속도로 냉각되는 부동산 침체로 이제는  거꾸로 집주인이 떨어지는 보증금의 차액만큼 되려 물어줘야 하는 사태가 벌어지고 있는 상황이 되고 있습니다.

 

이런 상황으로 만기가 되어 나가려는 세입자에게 보증금을 돌려 주지 못하고, 새로운 세입자를 구해도 예전 보증금만큼 보전이 안되니  자기의 돈을 보태서 줘야 하는데, 이렇게도 해결을 못하면 세입자가 이사를 가야 하니 그냥 나갈 수는 없고 임차권등기명령 신청을 해서 법원으로부터 임차권 등기를 하게 되면 이사를 가게 되는 현실이 되고 있는 것 같습니다.

 

☆ 등기부 등본 상에 임차권 등기가 1순위 일때

 

전세를 들어가게 되면, 등기상에 나보다 먼저 근저당 설정 등이 되어 있다면, 이런 문제들을 해결을 하고 입주를 하는 게  흔히  벌어지는 실상입니다.

 

즉, 세입자가 1순위가 될 때 안전하게 전세를 들어가려는 것이므로 나중에 만기 시에 보증금을 돌려받으려고 임차권 등기명령신청을 하였더라도  이는 현재 주택의 가격과 맞먹는 과도한 보증금만 아니라면, 문제가 생기더라도 찾으실 수 있는 확률이 아주 높으신 상황이 되겠지요.

 

이 부분도 현재 집값이 폭락한 지역의 세입자는 자신의 보증금이 과도한 보증금인지 살펴보셔야 할 듯합니다. 

 

☆ 등기부 상에 임차권 등기가 후순위 일 때

즉, 이 말은 전세 입주를 할 당시에 벌써 대출 같은 것이 저당 잡혀 있었다는 얘기입니다.

 

당연히 경기가 좋아 집값이 막 오를 때에는 근저당 잡힌 대출이 집값의 30%도 안 돠는 금액일 수도 있었을 겁니다.

 

세입자나 중개사 역시 부담이 안 되는 금액이니 괜찮을 거라 넘길 수 있는 상황이 됐었을 거라 생각됩니다.

 

하지만, 2년이 지난 후에는 그 근저당 금액이 집값의 50%가 넘는 상황으로 현재 됐을 수도 있다고 보여 집니다.

 

이 상황은 잡주인이 잘못되어 경매라도 넘어가게 되면, 임차권 등기명령신청으로도 온전한 전세 보증금을 다 못 찾을 수도 있는 현실이라고 봅니다.

 

임차권 등기를 신청했다는 것은 임차인으로서 대항력을 갖추신 분이라는 것이므로 경매라는 사태까지 가게 된다면, 선순위가 아니기 때문에 경매에 배당요구도 해야 하고 최우선 변제, 우선 변제 등을 생각하셔야 되는 상황이 오게 된다는 것을 염두에 두셔야 합니다.

 

☆ 마치며

이렇게 요즘 기사에 많이 떠드는 역전세난과 전세사기로 인해 전세 세입자들이 많은 피해를 보고 있는 것이 현실인데요.

 

임차권 등기명령 신청이 무조건 나의 보증금을 다 찾아 줄 수 있다고 생각하시는 분들이 가끔 계시는 것 같아서 등기 상에 대출관계 등 문제가 있는 분들은 대비를 하셔야 한다는 취지로 포스팅해 보았습니다.