임차인의 임차료 지급, 연체와 임대인의 보증금 증액 청구

임대인과 임차인의 월세 임대차계약을 완료하게 되면, 임차인은 임차주택에 대한 사용, 수익의 대가로 임대인에게 임차료를 지급하게 됩니다. 이에 대한 차임의 지급과 연체 시에 대한 것과 보증금의 증액에 대해 임대인과 임차인의 법적 입장에 대해 확인해 보겠습니다.  

1. 임차인의 임차료 지급의무와 연체 발생 시

 

 - 임차인은 임차주택의 사용과 수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 하는 의무가 생기게 되는 것인데요. 만약에 임차인이 임차료를 연체하게 되면, 각 임대인과 임차인의 법적 입장은 어떨지 알아보겠습니다.

 

① 지급의무

 - 임차인은 약정을 한 날짜에 월 임차료를 내야 하는 의무가 발생하는데요. 만약 지급시기가 약정에 없는 경우에는 매월 말에 지급하게 되면 됩니다.

 

② 차임 연체 시

  -  차임 연체 시 임대인과 임차인의 법적사항 

• 임차인이 계약기간 동안에 총 2회 이상을 연체한 경우에 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있게 되어 있습니다.
• 즉, 2년 계약기간 동안에 총 2회 이상의 연체를 하게 된다면, 임대인은 계약의 해지를 요구할 수 있게 되는 것입니다.
• 단, 약정으로 1회분의 차임을 연체한 때에 계약을 해지할 수 있다고 하거나, 2회 이상의 연체가 있으면 해지의 의사표시가 없어도 임대차계약이 자동으로 종료한다는 계약조항은 임차인에게 불리한 조항이므로 무효가 된다는 것은 아시면 됩니다.
• 만약 임차인이 여럿인 공동으로 사용, 수익하는 경우에는 임차인 각자가 연대해서 차임지급의무를 부담한다는 것도 아시기 바랍니다.

2. 차임이나 보증금의 증액

① 증액 청구

 - 임대인은 계약기간 중에 약정한 차임이나 보증금을 경제사정의 변동이나 그 밖의 부담 등으로 보증금이나 차임이 현실과 맞지 않을 때에는 그 증액을 청구할 수 있는데요.

• 이는 임대차계약이 갱신되는 경우도 역시 마찬가지로 증액청구를 할 수 있습니다.
• 단, 계약의 갱신이 아니라 만기가 된 후 새로 임대차계약을 작성한 경우 또는 임대차계약의 종료 전이라도 당사자가 합의하는 경우에는 차임이나 보증금 증액이 가능합니다.

 - 여기서 특별한 것이 계약 당시에 당사자끼리 차임증액을 금지하는 특약을 작성한 경우에는 증액을 시킬 수 없다고 합니다. 단지, 그런 특약이 있다고 하더라도 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙(신의 성실의 원칙)에 위배된다고 인정될 정도로 사정변경 있다고 판단하게 되면 차임증액청구를 할 수 있다고 합니다.

 

② 증액 제한

 - 여기서 보증금의 증액은 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 청구를 할 수 없다는 것을 아셔야 하고요.

 

 - 약정한 차임이나 임차보증금의 5%의 금액을 초과하여 증액 청구를 할 수는 없습니다. 그러나, 각 자치구에서 조례로 5%범위 내에서  달리 정할 수는 있다고 합니다.

 

③ 증액 부분에 대한 대항력 및 우선변제권의 취득

 

 - 보증금이나 차임을 증액해주기만 하면 끝나는 것이 아니라 임차인의 입장에서는 대항력과 우선변제권이 변하게 되니 이를 다시 관공서에 확정일자를 꼭 받아 두어야 한다는 것입니다. (※ 절대 잊지 말아야 할 대목임)

 

 - 그 증액된 부분만큼은 그 계약서를 작성한 날부터 다시 확정일자를 받아야 효력이 발생하게 되는 것이라 만약에 계약 전에 혹 후순위 근저당과 같은 설정이 되어 있다면, 그 증액 부분만큼은 후순위 근저당 보다 더 후순위가 되는 것이기 때문입니다.

 

 - 증액하실 때도 꼭 먼저 임대인에게 확인하고 등기부등본도 확인해 보셔야 합니다. 만약 후순위 근저당이 설정이 되어 있다면 그 보증금의 증액부분 만큼은 대항력이 없어지게 되는 것입니다.

 

3.  마치며

상기와 같이 임차료의 연체 시에는 계약기간 안에 2회 이상의 연체가 발생하면 계약의 해지를 임대인이 할 수 있는 것으로 알고 계시면 되는 것인데, 대부분의 현실은 만기가 되면 그냥 나가는 경우가 많죠.

 

보증금의 증액부분은 특히 잘 아셔야 하는 부분이 증액계약을 할 때 다른 담보물권이 등기부에 올라와 있는지 확인하고 계약을 하셔야 한다는 것입니다.

 

이상으로 임대차계약에서 알아야 할 차임과 보증금에 대한 임대인과 임차인의 법적 사항에 대해 확인해 보았습니다.