동시이행 항변권 때문에 입장이 바뀐 임대인, 임차인

동시이행 항변권은 서로 간에 계약을 맺는 쌍무계약에서 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있는 권리를 말합니다. 오늘은 임대인과 임차인 간에 상가 인도에 관한 다툼으로 동시이행 항변권이 얼마나 큰 차이를 가져다주는지 확인해 보겠습니다. 

1. 새로운 임대인과 기존 임차인 간의 계약

 - 상가건물을 새로 구입해서 기존에 있던 임차인들과 임대차계약을 승계하던 임대인이 1층 전체를 임대하겠다는 새로운 임차인이 나타나서 기존에 1층의 한쪽을 쓰던 임차인의 만기가 얼마 남지 않아, 이 임차인과 원만한 합의로 기존의 만기까지 상가를 비워 주겠다고 하면서 임대인이 이사비용(오백만 원)을 주기로 했다고 합니다.

 

 - 그래서 합의한 계약 내용이 임차인은 각종 공과금 및 기타 미납금을 제외한 임대보증금을 반환 받으면 이전하기로 한 것입니다.

 

 - 당연히 이사 날은 계약 만료 시점이 되는 것이고요.

 

 - 특약 사항으로 임차인이 합의한 날짜에 이전 하지 않을 시 이사비용의 10배에 해당하는 위약금을 배상해야 한다고 작성하였다고 합니다.

 

2. 임차인의 합의 불이행과 위약금 요구에 대한 분쟁

 - 문제는 임차인이 이사를 가기 위해 여기저기 알아 보았지만, 쓸만한 자리가 없어서 임대인에게 그냥 더 있겠다고 하면서 합의 불이행 사태가 나게 되었는데요.

 

 - 임차인은 그냥 5,000,000원을 반환하겠다고 하면서 이사 가기로 한 날에 이사를 못하게 되어 분쟁이 생기게 됩니다.

 

 - 임대인은 위약금 오천만 원과 추가 손해배상을 청구하는 내용의 내용증명을 발송하고 소송을 하게 됩니다.

 

 -  이에 임차인은 결국은 한달 정도 뒤에 짐을 다 빼주고 보증금을 돌려 달라고 하니 임대인이 위약금으로 돌려줄 보증금이 없다고 하여 분쟁이 생기게 되는 것인데요.

 

3. 임대인과 임차인의 결말

 - 임대인은 보증금을 돌려 주지 않은 상태에서 손해배상을 더 요구하였다고 하는데요.

 

 - 대법원의 판단은 역시 동시이행 항변권에 대한 내용이었습니다.

 

 - 임대인의 입장에서는 자기만 생각하게 되는 것이 오백만원 이사비용을 줬으니 나가라 하면서 안 나가니 보증금 못 주겠다인데, 이것이 문제인 것입니다. 

 

 - 임대인이 이사가기로 한 날에 정산된 보증금을 입금해 주어야 했다는 것입니다.

 

- 그래야만 임차인 입장에서는 동시이행의 항변권을 상실하게 되어 그 이후부터는 상가에 대한 불법 점유가 되어 위약금 5천만 원과 손해배상에 관한 소송을 할 수 있게 되는 것인데, 임대인이 자기의 이행의무는 하지 않은 채 상대방에게만 의무를 이행하라고 하니 문제가 된 것입니다.

 

 - 그래서 임차인은 위약금이나 임대인의 손해배상 등을 보상해 줄 필요 없이 보증금 받고 나가게 된 것입니다.

 

4. 마치며

이상으로 동시이행 항변권과 관련된 사례를 알아 보았는데요. 항상 보면 임대인들이나 임차인들은 상대방이 계약을 이행하지 않은 것만 탓하면서 정작 본인들의 이행의무는 생각을 하지 않는 경향이 많은 것 같습니다.

 

흔히 일어나는 일이 임대인이 보증금 안 돌려주는 것이죠. 주변에 많이 일어날 것입니다.

 

상기와 같은 사례를 잘 생각해 보시고 매매계약이나 임대차계약이나 앞으로 유사한 일이 발생이 된다면 흥분을 가라앉히고 차분히 본인들 해야 할 의무는 하면서 상대방에게 요구를 해야 후에 문제가 생겨도 본인들에게 유리하게 작동이 되지 않을까 생각합니다.