저당과 근저당은 무엇이며 그 차이는 무엇인지 알아보아요.

 

저당잡히는 집

부동산의 등기부 등본에 등기할 수 있는 권리 중에 저당권과 근저당권이 있는데요.

이 권리의 차이는 무엇인지, 왜 금융권에서는 저당권 설정을 안 하고 근저당 설정을 하게 되는 것인지 그 차이에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

☆ 저당권과 근저당권의 정의

 

1. 저당권

 

채무자 또는 제3자가 채권담보를 제공한 부동산 기타의 목적물을 채권자가 인도를 받지 않고 그 목적물을 관념적(사실적 생각과 법적서류 상)으로만 지배하며 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물을 경매 신청하여 우선변제를 받는 권리를 말하는 것입니다.

 

2. 근저당권

 

저당권의 일종으로 저당권이 가지는 권리를 똑같이 행사할 수 있는 권리를 말합니다. 다만, 채무자와의 계속적 거래계약 등에 의해 채권이 변동하게 되므로 그 불특정 채권을 일정액의 한도에서 담보하는 저당권을 말하는 것입니다.

 

☆ 저당권과 근저당권의 차이

 

○ 저당과 근저당의 가장 큰 차이는 채권액이 정해지는 것과 정해지지 않는 것의 차이입니다.

   

저당은 말 그대로 채무자가 빌린 금액 그대로를 등기에 기입하게 되는 것이고요.

   

근저당은 채무자가 빌린 액수보다 약 120 %~ 130 % 정도 상향을 해서 등기에 기입하게 됩니다.

 

○ 그래서 저당은 채무의 액수가 그대로 고정되어 등기가 되는데 반해, 근저당은 채무액수가 고정되는 것이 아니고, 최고 한도로 적시하여  그 한도 내 계속적인 금액의 변동으로 인하게 되어 즉, 불특정 채권이 되는 것입니다.

 

○ 이러한 특징들로 인해 저당 설정된 채권은 채무가 변제되면, 그대로 소멸되는 형태를 갖추게 됩니다만, 근저당 설정된 채권은 채무가 모두 변제되더라도 말소 등기라는 신청을 하지 않으면 그대로 살아서 등기 순위를 유지하게 됩니다.

 

말소 등기 없이 추후에 다시 그 채권자에게 대출을 받게 되면, 그 순위 그대로 근저당은 다시 살아나게 되는 것이 됩니다.

 

이상과 같은 저당과 근저당의 법적 차이로 인해 금융권에서는 금액을 고정시키는 저당권 설정을 하는 것이 아니라, 채권최고액이라는 채권액을 설정하게 되는데,

 

이는 변제를 착실히 하는데도 불구하고 감액등기나 말소등기 신청이 없다면 그대로 최초의 채권최고액으로 버티고 있게 되고 추후 추가 대출 같은 상황이 생길 경우 추가 등기 없이 그대로 등기 순위 유지하면서 대출 장사를 할 수 있게 되는 것이라 그런 것 같다는 개인적인 생각도 해봅니다.

 

이제는 등기부 등본을 보시게 되면 근저당 설정되어져 있는 등기는 그냥 지나치지 마시고 헌 번씩 읽어 보시기 바라면서 이상으로 오늘 포스팅은 마치겠습니다.

 

감사합니다.