특례보금자리론 대출시 저당권 설정, 설정대상, 설정시기, 저당권 활용을 HF공사에서 하는 방법은 ??

대출신청서

이번달부터 시행되는 특례보금자리론에 대해 계약 조건별로 알아보는 시간을 가져보려고 하는데요.

 

특례보금자리 대출을 받게 되면, 빠짐없이 저당권 설정을 하게 되는데 이 저당권 설정 계약의 설정과 설정대상, 시기, 활용을 한국주택금융공사가 하는 방법에 대해서 포스팅해 보도록 하겠습니다.

 

☆ 특례보금자리의 저당권 설정계약

 

○ 대출원금의 110 % 이상을 한정 근담보(근저당권)로 설정을 하게 되고요.

 

○ 배우자 또는 매도인이 담보 제공하는 경우에는 배우자(또는 매도인)을 저당권 설정자로 하여 설정 계약서를 작성하게 됩니다. (이 때 계약서는 한국주택금융공사 채권유동화 목적 보금자리론용 근저당권 설정계약서를 사용함)

 

(** 매도인이 저당권 설정자가 되는 경우 대부분 잔금 전이라 등기상 명의자가 그 시점에는 매도인이라 설정 계약을 맺어 놓고 명의 이전 시 바뀌는 형태가 되겠죠)

☆ 저당권 설정은 1순위 한정 근저당권의 설정 방침

 

타인으로부터 넘겨받는 자산 선정일 현재 해당 저당권 보다 우선하는 제한물권*이 없어야 합니다.

 

단, 예외 조항으로 우선순위가 다음과 같으면 설정 가능함.

 

 - 전세권 또는 공공목적으로 행정관청 등 공공기관이 설정한 지상권, 지역권의 경우

 - 선순위 저당권이 주택도시기금대출, 공사 보금자리론인 경우

 - 해당 저당권 보다 선순위 가능한 제한물권이 2건 이상 존재하는 경우에도 후순위 보금자리론 취급 가능한 경우도 있음.

제한물권* : 지상권, 지역권, 전세권 등을 내용으로 하는 용익물권과 유치권, 질권, 저당권 등을 내용으로 하는 담보물권을 제한물권이라 함.

☆ 설정대상 및 시기

 

○ 저당권은 토지와 건물에 모두 설정되어야 하나, 구획미정리 등의 사유로 토지가 미등기된 아파트의 경우에는 "토지 후취담보" 조건으로 건물에 대한 저당권 설정만으로 취급이 가능하게 할 수 있고요.

 

(토지 미등기 아파트의 경우는 "토지 후취담보 제공서약"을 요구하고, 양수도 이전에 토지등기 완료될 경우에는 토지에 대한 추가근저당권 설정을 하게 됨)

 

○ 건물 자체가 미등기 상태일지라도 금융기관 내규에 따라 후취담보로 잔금대출을 취급하는 경우에는 사용승인 이후 대출실행 및 양수도 기한까지 담보를 취득하는 조건으로 취급이 가능하게도 합니다.

 

○ 아파트의 집합건물 등기사항전부증명서에 "토지에 별도 등기 있음"이라고 기재된 경우는 해당 토지 등기사항전부증명서를 확인하여 근저당권 또는 지상권 등의 제한물권이 해지된 후 취급이 가능하게 합니다.

 

☆ 기존 근저당권의 활용

 

○ 보금자리론으로 전환 시에 근저당권의 이용 또는 유용 가능 한데요.

 

- 다만, 설정계약의 피담보채무에 부합하는 이용과 달리 본건 거래 (주택담보대출 등) 또는 과목이 설절계 약서에 포함되어 있지 않거나, 임차인 등의 이해관계자가 있는 무효인 근저당권 유용 시에는 취급을 제한합니다.

 

○ 복수의 근저당권을 설정하는 경우에는 보금자리론도 복수로 취급한다고 합니다. 즉, 근저당권과 대출계좌를 1대 1로 대응

 

○ 기존 근저당권이 특정근담보*인 경우에는 한국주택금융공사도 근저당권을 활용을 할 수가 없습니다.  

특정 근담보 :  특정 근담보 되어 있는 그 대출 자체만을 담보하는 것이기에 지금도 앞으로도 이 특정 근담보를 말소시키지 않는 한은 어떠한 다른 채무도 채권자가 그 담보물권에 담보권을 행사할 수가 없는 근저당권을 말하는 것입니다.

마찬가지로 재대출 시나 추가로 대출받을 시에도 이 근저당은 다시 근저당 설정을 해야하는 단점은 있습니다.

이상과 같이 특례보금자리론을 대출 받을 경우 한국주택금융공사가 저당권을 설정하고 활용하는 방법 등에 대해 알아보았습니다.

 

대출을 받으시려는 분들은 근저당을 어떻게 활용하는지 참고하시기 바랍니다.

 

모든 내용은 한국주택금융공사 보금자리론 지침을 참조하여 포스팅하였습니다.

 

감사합니다.