보금자리론의 DTI 및 DSR의 적용방법 및 산정방법에 대해 한국주택금융공사에서 작성한 지침에 대해 확인해 볼까하는데요. 조정지역과 조정지역이 아닌 지역에서의 DTI 적용률이 다른 부분과 요건의 예외 조항 등과 DSR 초과 시에도 승인이 날 수 있는지 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.
☆ 보금자리론의 DTI (총부채 상환비율) 적용
(모든 보금자리론 상품은 특례가 적용된 상품을 말합니다.)
○ 보금자리론 상품의 총부채상환비율은 60 % 이내에서 대출이 가능하게 되어 있는데요.
다만, 담보주택 소재지가 조정지역인 경우 60 %한도에서 10 %를 더 차감하여 50 %로 적용을 하였습니다.
○ 그러나, 조정지역일지라도 실수요자 요건에 해당되는 경우에는 그대로 60 % 룰을 적용하는데요.
그러한실수요자의 요건에 해당되는 것들은 아래 와 같습니다.
- 본건 주택가격이 8억원 이하이고, 부부가 신청일 현재 무주택자인 경우 (무주택자 판단은 주택 보유 수 판정참조) - 부부합산 연소득 9천만원 이하인 경우
○ 또한, 신규 분양하는 주택을 담보로 하는 잔금대출 중 분양 공고일과 매매 계약일이 2017년 8월 2일 이전인 경우에는 차감 적용하지 않고 역시 그대로 60 % 룰 적용 하네요.
☆ DTI 산정 방법
○ 채무자 본인의 소득, 부채를 기준으로 DTI를 산정하되, 배우자 소득 합산 시 배우자 부채를 함께 DTI에 반영하게 합니다.
DTI 계산식
○ 주택담보대출은 주택금융공사에서 진행하는 주택담보대출과 금융권 주택담보대출 모두를 합산해서 상환할 주택담보대출을 차감해서 나오는 주택담보대출을 DTI 산정에 모두 포함시키는 방식으로 계산을 하게 됩니다.
주택담보대출 = 본건 보금자리론 + 동일 금융기관에서 실행예정인 기금주택담보대출 및 보금자리론 + 기존주택담보대출(중도금대출 포함) - 상환예정인 주택담보대출 잔액
○ 주택담보대출 연간 원리금 상환액의 산출
- 채무자 및 소득을 입증하는 배우자가 보유한 모든 주택담보대출의 원리금 상환액을 반영
- 한국신용정보원에서 계산한 연간 원리금 상환액을 기반으로 심사
○ 기타부채는 신용정보원에서 조회된 주택담보대출을 제외한 모든 대출과 전세자금대출에서 상환예정인 대출을 제외하고 나오는 금액을 기타 부채로 계산합니다.
기타 부채 = 한국신용정보원 신용정보조회서 상의 주택담보대출을 제외한 모든 대출(현금서비스 포함) - 상환예정된 기존전세자금 대출잔액 - 예적금잔액 이내의 예적금 담보대출
DTI는 이상과 같은 계산으로 산출을 하게 되며, 이자상환 추정액과 추정금리 등은 주택금융공사와 한국은행에서 고시된 금리로 주택금융공사에서 자체 통지 하게 됩니다.
(추정금리와 기타 부채는 "대출승인일"을 기준으로 적용하게 되어 있습니다)
☆ DSR(총부채원리금상환비율) 산정방법
○ 채무자의 총 금융부채 상환부담을 판단하기 위한 채무자의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율로서 아래 산식에 따라 계산하는데요.
DSR 계산식
- 다른 부분은 DTI 산정방법과 동일한 방식으로 계산하게 됩니다만, 기타 부채의 연간 원리금 상환액은 외부기관 정보를 사용하여 계산된 방식으로 산출합니다.
☆ DSR의 활용
- 신규대출 취급 시 DSR을 참고지표로 활용하게 되고요.
DSR이 70 % 초과인 경우에도 무조건 거절이 아니라 대출 규모 등에 따라 팀장과 지점장 등의 승인이 나면 가능할 수 있게 되는 것 같습니다.
이렇게 오늘은 보금자리론을 특례적용하여 다소 높아진 대출비율의 산정방식과 적용방법 등에 대해 알아보게 되었습니다.
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