주택의 임대차계약이 끝나는 원인에 대해서 알아보자

 

주택을 임대하거나 임차인으로 들어가게 되면, 서로 임대차계약을 하게 됩니다. 그리고, 계약 후에 거주하다가 계약만기가 되어 임대차 계약이 종료가 되는 것 이외에 다른 어떠한 원인으로 종료가 될 수 있는지에 대해서 계약기간 만료 시와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 주택임대차 종료의 원인들

 

① 임대차기간 만료에 의한 종료

 

 - 가장 일반적인 임대차 종료의 원인으로, 대부분의 계약에서 임대차 기간이 정해져 있는 것이 현실이라 그 기간이 만료가 되면 계약은 당연히 만료가 되는 것입니다.

 

 - 단지, 임대인은 그 계약기간 만료가 되기 6개월에서 2개월 전까지의 기간 안에는 임차인에게 계약을 하지 않겠다는 의사를 표시해야만 계약이 종료가 된다는 것만 아시면 됩니다. 이 기간을 넘기면 임대인은 임차인의 퇴거 의사가 표시되기를 기다려야 합니다.

 

 - 반대로 임차인은 계약기간을 넘긴 상태에서도 즉, 묵시적 갱신이된 상태에서 계약을 끝내고 나가겠다고 언제든 의사표시를 할 수 있다는 것입니다. 임대인이 이러한 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약은 종료가 되는 것입니다. 단, 계약서를 새로 갱신하게 되는 경우에는 그렇게는 안된다는 것 아시면 됩니다.

 

②  계약해지 약정시

 

 - 임차인이 임대인과 계약을 체결하면서 그 계약서에 " 전근이나 취학 등 부득이한 사유가 생기면 임차인이 그 사유로 인한 계약해지를 통보하면, 통보한 날부터  1개월 후에 계약이 해지된 것으로 본다 " 와 같은 해지권유보 특약을 약정한 경우에는 그 약정한 사유가 발생하게 됨으로써 그 사유를 증명하고서 임대차계약을 해지할 수 있다고 합니다.

 

 - 단, 임대인은 위와 같은 통보를 받게 되고, 통보받은 날부터 1개월이 지나면 임대차계약은 해지가 되는 것입니다.

 

 ③ 임차인의 파산

 

 - 이 경우는 잘 일어나지 않는 상황인 것 같기는 합니다만, 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차 기간이 남아있다고 하더라도 임대인이나 파산관재인은 계약해지의 통고를 할 수 있다고 합니다. 이렇게 임차인이 해지통고를 받게 되면, 받은 날부터 6개월이 지나면 임대차는 종료가 된다고 합니다.

 

 - 아마  이 부분은 파산을 했으니 보증금을 채권자들에게 나눠 가지게 하려고 그러는 것이 아닌가 개인적으로는 생각을 해봅니다. (주변에서 파산되는 경우를 본 적이 없어서...)

 

④ 즉시 해지의 경우

 

 - 즉시 해지의 경우는 임대인이나 임차인 어느 쪽에서든 본인들의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 법적으로 보호해 주기 위해 본인들의 의사를 확실하게 상대방에게 전달된 때부터 임대차는 종료가 되는 것입니다.

 

 - 임차인이 해지할 수 있는 경우

• 임대인이 임차인의 의사를 무시하고 보존행위를 하는 경우로서 임차인이 이로 인해서 자신의 임차 목적을 달성할 수 없게 된 때
• 임차주택이 임차인의 과실 없이 일부가 멸실되거나, 그 밖의 사유로 사용·수익 할 수 없게 된 경우 그 나머지 남아있는 부분으로는 임차의 목적을 달성할 수 없게 된 때

  - 임대인이 해지할 수 있는 경우

• 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대한 경우
• 임차인이 2번의 차임액을 연체한 경우 (연속인 경우가 아니더라도 해당됨)
• 임차인이 임차한 주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정해진 용도로 이를 사용, 수익 하지 않은 경우
• 그 밖의 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우

 - 임대인의 해지의 경우는 심한 말로 하면 주인 맘에 안 들게 사용을 하게 되면 해지할 수 있다는 것이 많이 깔려 있는 경우 같다고 생각되네요.

 

2. 마치며

 

이상으로 주택의 임대차 계약이 종료가 되는 원인에는 어떠한 것들이 있는지 확인해 보았는데요. 일반적으로는 정상적인 계약기간 종료에 의해 계약이 해지가 되는 것이 대부분일 것입니다만, 살아가면서 다양한 경우들을 접하게 될 수 있으니 그러한 경우가 계약기간의 종료가 되는지 안되는지 정도는 상식으로 알고 계시는 것이 좋을 듯하여 포스팅해 봅니다.