주택 양도 할때 조정대상지역에서 비조정대상지역으로 전환되는 경우 특례적용 가능?

주택 매도

요즘은 조정대상지역에서 해제된 지역이 많아지다 보니 취득 당시에는 조정대상 지역이었다가 현재는 비조정대상지역이 돼서 양도 시에 비과세 거주요건과 처분기한, 다주택자의 중과세율 배제 등 비조정대상지역으로 바뀌면서 특례가 적용되는지 사례들을 살펴보도록 하겠습니다.

 

☆ 조정대상지역에서 해제된 경우 양도 시 

 

조정대상지역 일때 취득을 하게 되면, 이 경우는 비조정대상지역이 됨으로 그대로 거주기간의 제한을 받지 않게 되는 것이 아니라, 취득 당시의 상황이 조정대상지역이기에 1세대 1 주택의 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상의 거주요건을 충족해야만 됩니다.

 

취득 당시 비조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우에 거주요건을 적용하지 아니한다고 [소득세법 시행령]에 명시가 되있기 때문입니다.

 

☆ 잔금 청산 전에 조정대상지역에서 해제된 경우

 

이사를 가기위해 신규 주택을 구입하려는데, 계약 당시에는 조정대상지역이었으나 잔금을 치르기 전에 조정대상 지역에서 해제가 되면 기존 주택의 처분기한은 3년이 됩니다.

 

이는 신규 주택의 계약일이나, 취득일 중 어느 하나라도 조정대상지역에 소재하지 않는 경우에는 일시적 2 주택 양도 기한을 3년으로 적용했기 때문입니다.

 

그러나, 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 조정대상지역 안에 기존 주택과 신규 주택이 모두 존재하는 경우에는 기존 주택의 양도는  2년 내 처분을 하여야 합니다.

 

그리고 비슷한 경우지만, 기존 주택은 비조정대상지역에 있는 상태에서 역시 비조정대상지역에서의 신규 주택을 계약하고 잔금을 청산하는 사이에 기존 주택과 신규 주택의 소재지가 모두 조정대상 지역으로 새로 지정된 경우에는 일시적 2 주택 특례대상인 기존 주택의 처분 기한은 신규 주택 취득일로부터 3년이 됩니다.

 

☆ 다주택자가 조정대상지역에서 해제된 주택을 양도하는 경우

 

다주택자가 주택 1채를 취득 당시에는 조정대상지역이었으나 조정대상지역에서 해제된 후 양도하게 되면, 그대로 양도세를 중과세율로 적용을 하는 것으로 아시는데요.

 

조정대상지역 내 주택을 판단하는 기준은 양도 당시를 기준으로 하기 때문에 조정대상지역에서 해제된 후 양도하는 경우는 기본세율을 적용하게 됩니다.

 

다주택자라고 하더라도 수도권 및 광역시, 특별자치시 등의 지역 외에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의  기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억 원을 초과하지 않는 주택은 중과세율 적용 주택 수를 계산할 때 산입하지 않으므로 그 외의 나머지 주택으로 중과세율 적용 여부를 판단하게 되는 것도 숙지하고 계셔야 합니다.

 

이상으로 조정대상지역에서 비조정대상지역으로 해제되는 경우에 주택을 양도할 경우 특례가 적용 될때 안 될 때의 사례를 들어 알아보았습니다.