지상권 중 특수 지상권에 속하는 것들에 대해

 

지상권은 타인의 토지 위에 건물이나 공작물 또는 수목을 소유하기 위해서 그 토지를 사용하는 권리를 말하는 것인데요. 일반적으로 얘기하는 지상권과 달리 특수하게 성립되는 지상권을 특수지상권이라고 합니다. 이런 지상권의 종류에는 어떤 것이 있는지 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

1. 특수지상권 종류

 

① 구분지상권

 

 - 구분지상권은 지상권과 마찬가지로 건물이나 그 밖의 공작물을 소유하기 위하여 타인 토지의 지상이나 지하의 공간에 범위를 정하여 사용하는 지상권의 일종을 말하는 것인데요.

 

 - 우리가 흔히 상가건물에서 칸막이로 구분해서 각각의 공간을 구분하는 것과 같은 개념이라고 보시면 됩니다. 

 

 - 이는 범위가 정해진 건물이나 그 밖의 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있는데, 이 경우 설정행위로 지상권의 행사를 위해 토지의 사용을 제한할 수 있답니다.

 

 ② 분묘기지권

 

 - 분묘기지권은 다들 아시다시피 타인의 토지 즉, 임야에 산소를 만들어 소유하기 위해 분묘의 기지 부분의 토지를 사용할 것을 내용으로 하는 관습으로 인정되는 유사 지상권에 해당되는 것입니다.

 

 - 분묘기지권이 성립되는 경우는 다음과 같이 3가지 경우가 있다고 하는데, 확인해 보겠습니다.

• 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우
• 토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 때에는 20년간 평온·공연하게 분묘를 점유한 경우 
• 자기 토지에 분묘를 설치한 후, 나중에 그 분묘기지에 대한 이전 약정 없이 토지를 매매한 경우

※ 평온·공연하게 분묘를 점유한 경우  - 상기의 ②번에 해당하는 경우로 이를 분묘기지권의 시효취득이라고 하는데요. 여기서 평온·공연은 아무일 없는 일상처럼 조용하게 누구나 알만큼 떳떳하게 점유하고 있는 상태를 말하는 것입니다.  - 그러나, 이런 시효취득에 의한 분묘기지권은 2001년 1월 13일 이전에 설치된 분묘에만 적용된다고 합니다.  - 이렇게 시효취득으로 인정이 되더라도 땅 주인이 분묘기지권에 대한 지료(금전과 같은 대가)를 청구하게 되면 청구한 날부터는 원하는 대가를 지급할 의무가 생기게 된다는 것만 아시면 됩니다.

 

 ③ 법정지상권

 

 - 법정지상권은 토지와 건물이 원래는 한 명이 다 소유하고 있다가 건물이 경매 등에 의해서 다른 소유자에게 넘어가게 되면, 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우가 있는데, 이때 이 건물의 소유자를 보호하기 위하여 법률로 인정하는 지상권을 말하는 것입니다.

 

 - 이런 법정지상권은 법률상 당연히 성립하는 지상권이므로 등기설정 없이 성립하는 물권이랍니다.

 

 - 그럼 이런 법정지상권이 성립하는 경우를 알아보면 다음과 같답니다.

 

• 전세권 설정 후 토지소유자가 다르게 된 경우 - 이때 전세권 설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 보는 것입니다.
• 저당권을 실행하여 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우 - 경매에 의해서 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봄
• 담보가등기의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우 - 담보가등기에 따른 본등기가 행하여진 경우, 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 보는 것입니다.
• 입목경매 등의 사유로 토지와 입목의 소유자가 다르게 된 경우 - 저당권 실행과 같은 경우가 됨

 

④ 관습법상의 법정지상권

- 관습법상의 법정지상권은 토지와 건물이 동일소유자에게 속하였다가 토지이용권에 관한 합의 없이 매매 등으로 토지와 건물 소유자가 달라진 경우에 지상권의 성립을 인정하는 것입니다.

 

 - 이 관습법상의 법정지상권이 성립되기 위해서는 성립요건이 맞아야 인정이 되는 것으로 아래의 3가지 조건이 성립되어야 합니다.

• 토지와 그 지상건물이 동일인이 소유하고 있어야 함 - 토지와 건물이 동일인 소유인지에 따라 관습상 법정지상권의 성립여부를 판단할 수 있답니다.
• 토지와 건물이 매매 그 밖의 사유로 소유자가 다르게 되어야 함 - 이 조건은 매매, 대물변제, 증여, 공유지 분할, 강제경매(이는 저당권 실행이 아니라 압류에 의한 경매진행), [국세징수법]에 의한 공매가 그 원인이 됨
• 건물철거 특약이 없어야 함 - 매매나 기타 원인으로 소유자가 달라지는데, 당사자 사이에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있게 되면, 관습법상 법정지상권 취득이 안 됨 

  - 관습법상의 법정지상권도 등기설정이 없어도 취득을 할 수 있지만, 처분하려면 등기를 하고 처분을 하여야 한다는 것 아셔야 합니다.

 

※ 법정지상권과 관습법상의 법정지상권의 경매 차이  - 간단하게 이 두 법정지상권의 경매 차이는 저당권과 같은 임의경매냐 아니면 압류와 같은 강제경매냐의 차이가 가장 큰 차이가 아닌가 생각해 봅니다.  - 임의경매는 저당권과 같이 등기에 설정을 해둔 상황을 말하고, 강제경매는 법원에 재판을 해서 허가를 받고 경매를 하는 상황을 말하는 것입니다.

 

2. 마치며

 

이상으로 지상권 중에 특수지상권에 속하는 지상권들에 대해 확인해 보았는데요. 분묘기지권을 제외하고는 주변에서 흔하게 나타나는 현상들은 아닌 것 같다는 생각이 들고요. 

 

보통의 경우는 토지가 멸실되거나 존속기간이 만료 또는 지상권소멸 사유가 발생하거나 토지수용 등의 사유가 발생하면 지상권이 소멸되기에 소멸되는 사유가 나오기 전까지는 지상권은 존속한다는 것 확인하시면 될 것 같습니다.