지상권은 타인의 토지 위에 건물이나 공작물 또는 수목을 소유하기 위해서 그 토지를 사용하는 권리를 말하는 것인데요. 일반적으로 얘기하는 지상권과 달리 특수하게 성립되는 지상권을 특수지상권이라고 합니다. 이런 지상권의 종류에는 어떤 것이 있는지 확인해 보도록 하겠습니다.
1. 특수지상권 종류
① 구분지상권
- 구분지상권은 지상권과 마찬가지로 건물이나 그 밖의 공작물을 소유하기 위하여 타인 토지의 지상이나 지하의 공간에 범위를 정하여 사용하는 지상권의 일종을 말하는 것인데요.
- 우리가 흔히 상가건물에서 칸막이로 구분해서 각각의 공간을 구분하는 것과 같은 개념이라고 보시면 됩니다.
- 이는 범위가 정해진 건물이나 그 밖의 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있는데, 이 경우 설정행위로 지상권의 행사를 위해 토지의 사용을 제한할 수 있답니다.
② 분묘기지권
- 분묘기지권은 다들 아시다시피 타인의 토지 즉, 임야에 산소를 만들어 소유하기 위해 분묘의 기지 부분의 토지를 사용할 것을 내용으로 하는 관습으로 인정되는 유사 지상권에 해당되는 것입니다.
- 분묘기지권이 성립되는 경우는 다음과 같이 3가지 경우가 있다고 하는데, 확인해 보겠습니다.
- 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우
- 토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 때에는 20년간 평온·공연하게 분묘를 점유한 경우
- 자기 토지에 분묘를 설치한 후, 나중에 그 분묘기지에 대한 이전 약정 없이 토지를 매매한 경우
※ 평온·공연하게 분묘를 점유한 경우 - 상기의 ②번에 해당하는 경우로 이를 분묘기지권의 시효취득이라고 하는데요. 여기서 평온·공연은 아무일 없는 일상처럼 조용하게 누구나 알만큼 떳떳하게 점유하고 있는 상태를 말하는 것입니다. - 그러나, 이런 시효취득에 의한 분묘기지권은 2001년 1월 13일 이전에 설치된 분묘에만 적용된다고 합니다. - 이렇게 시효취득으로 인정이 되더라도 땅 주인이 분묘기지권에 대한 지료(금전과 같은 대가)를 청구하게 되면 청구한 날부터는 원하는 대가를 지급할 의무가 생기게 된다는 것만 아시면 됩니다. |
③ 법정지상권
- 법정지상권은 토지와 건물이 원래는 한 명이 다 소유하고 있다가 건물이 경매 등에 의해서 다른 소유자에게 넘어가게 되면, 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우가 있는데, 이때 이 건물의 소유자를 보호하기 위하여 법률로 인정하는 지상권을 말하는 것입니다.
- 이런 법정지상권은 법률상 당연히 성립하는 지상권이므로 등기설정 없이 성립하는 물권이랍니다.
- 그럼 이런 법정지상권이 성립하는 경우를 알아보면 다음과 같답니다.
- 전세권 설정 후 토지소유자가 다르게 된 경우 - 이때 전세권 설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 보는 것입니다.
- 저당권을 실행하여 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우 - 경매에 의해서 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봄
- 담보가등기의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우 - 담보가등기에 따른 본등기가 행하여진 경우, 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 보는 것입니다.
- 입목경매 등의 사유로 토지와 입목의 소유자가 다르게 된 경우 - 저당권 실행과 같은 경우가 됨
④ 관습법상의 법정지상권
- 관습법상의 법정지상권은 토지와 건물이 동일소유자에게 속하였다가 토지이용권에 관한 합의 없이 매매 등으로 토지와 건물 소유자가 달라진 경우에 지상권의 성립을 인정하는 것입니다.
- 이 관습법상의 법정지상권이 성립되기 위해서는 성립요건이 맞아야 인정이 되는 것으로 아래의 3가지 조건이 성립되어야 합니다.
- 토지와 그 지상건물이 동일인이 소유하고 있어야 함 - 토지와 건물이 동일인 소유인지에 따라 관습상 법정지상권의 성립여부를 판단할 수 있답니다.
- 토지와 건물이 매매 그 밖의 사유로 소유자가 다르게 되어야 함 - 이 조건은 매매, 대물변제, 증여, 공유지 분할, 강제경매(이는 저당권 실행이 아니라 압류에 의한 경매진행), [국세징수법]에 의한 공매가 그 원인이 됨
- 건물철거 특약이 없어야 함 - 매매나 기타 원인으로 소유자가 달라지는데, 당사자 사이에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있게 되면, 관습법상 법정지상권 취득이 안 됨
- 관습법상의 법정지상권도 등기설정이 없어도 취득을 할 수 있지만, 처분하려면 등기를 하고 처분을 하여야 한다는 것 아셔야 합니다.
※ 법정지상권과 관습법상의 법정지상권의 경매 차이 - 간단하게 이 두 법정지상권의 경매 차이는 저당권과 같은 임의경매냐 아니면 압류와 같은 강제경매냐의 차이가 가장 큰 차이가 아닌가 생각해 봅니다. - 임의경매는 저당권과 같이 등기에 설정을 해둔 상황을 말하고, 강제경매는 법원에 재판을 해서 허가를 받고 경매를 하는 상황을 말하는 것입니다. |
2. 마치며
이상으로 지상권 중에 특수지상권에 속하는 지상권들에 대해 확인해 보았는데요. 분묘기지권을 제외하고는 주변에서 흔하게 나타나는 현상들은 아닌 것 같다는 생각이 들고요.
보통의 경우는 토지가 멸실되거나 존속기간이 만료 또는 지상권소멸 사유가 발생하거나 토지수용 등의 사유가 발생하면 지상권이 소멸되기에 소멸되는 사유가 나오기 전까지는 지상권은 존속한다는 것 확인하시면 될 것 같습니다.
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