체비지, 보류지는 환지방식의 사업시행으로 생기는 토지다

체비지, 보류지와 같은 용어는 부동산을 공부하시는 분들은 많이 들어 보셨을 것인데요. 이는 도시개발사업의 시행 중 환지방식에 따른 사업시행을 하게 될 때 발생하는 토지가 되는 것입니다. 그럼 체비지와 보류지는 어떤 토지이며 누가 소유주가 되는지 알아보겠습니다.

 

1. 환지방식의 사업시행

 

 - 도시개발사업 시행을 환지방식으로 하기로 결정했다면, 시행자는 환지계획을 작성해야 하는데요. 간략히 그 작성계획을 나열해 보면 다음과 같네요.

• 환지 설계
• 필지별로 된 환지 명세
• 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세
• 체비지 또는 보류지의 명세
• 입체 환지를 계획하는 경우 입체 환지용 건축물의 명세와 공급방법·규모에 관한 사항
• 수입·지출 계획서
• 평균 부담률 및 비례율과 그 계산서(이는 평가식으로 환지 설계를 하는 경우만 해당)
• 건축 계획(입체 환지를 시행하는 경우만 해당)
• 토지평가협의회 심의 결과

 - 상기와 같은 환지계획서를 작성하고서 토지 등의 평가, 환지계획 인가를 받고 환지 예정지를 지정하게 됩니다.

 

 - 여기서 보류지로 지정되어 있는 토지 중 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있는 토지가 체비지가 되는 것입니다.

 

2. 환지, 보류지, 체비지는 무엇인가?

① 환지

 - 환지방식의 사업시행에 의해 환지가 지정되면 종전의 그 지정된 필지의 소유주와 임차권자 등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 이전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있게 되는 방식을 말하는 것입니다. 이와 동시에 그 이전의 토지에는 사용, 수익 할 권리는 없어지는 것입니다.

간단히 말하면, 이전에 가지고 있던 토지의 권리는 없어지고 환지예정 필지로 지정된 곳으로 사용, 수익할 권리가 생긴다는 것이죠. 그리고 입체 환지는 종전의 필지 위에 건물이 건축되면, 건물 일부의 구분상가나 아파트라면 아파트 한 채, 두 채와 같은 식으로 나중에 본인들의 건물(입체 환지)가 생긴다는 것입니다.

  - 이렇게 환지 방식은 도시개발사업을 하게 되면 상가건물에서 구분상가 몇 개, 아파트를 지었다면 아파트 몇 채 이렇게 많이 생기는 경우가 많았었습니다.(마포 공덕 오거리 개발 할 때 떼부자 된 분들 많았었죠..^^)

 

 - 환지 방식은 수용방식 처럼 돈으로 받는 것이 아니고, 땅이나 건물로 다시 돌려받는 형식이어서 시행자들이 보상금액이 너무 커서 자금 부분에서 곤란할 때 써먹던 방식이 됩니다.   

 

② 보류지, 체비지

 

 - 이렇게 돌려주는 환지가 있다면 반대로 환지방식의 사업시행에서는 토지를 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위해  사용, 수익하거나 처분할 수 있는 것을 체비지라고 하는 것입니다. 

 

 - 보류지와 체비지를 구분한다면, 다음과 같다고 할 수 있는데요.

 

 - 보류지

• 보류지는 새로 조성되는 토지 가운데 일부를 다시 토지의 소유자에게 돌려주는 것이 아니고 확보해 놓아두는 토지가 있게 되는데요. 이를 보류지라고 합니다.
• 이런 보류지는 주로 공동시설 설치(학교나 공원 등)를 위해 남겨 놓는 땅을 말하는 겁니다

 - 체비지

• 이는 보류지 중에서 사업시행자가 사업에 필요한 경비를 충당하기 위해 매각 처분할 수 있게한 토지를 말하는 것입니다.
• 그래서 체비지의 소유권은 시행사가 가지게 되고, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 소유권을 갖게 되는데요. 보류지는 주로 행정청이 소유주가 되는 것이 대부분입니다.

 

3. 마치며

 

보류지, 체비지가 발생하는 것은 환지방식의 사업으로 진행되는 경우가 되는데요.  개인적으로는 수용방식의 도시개발사업보다는 환지방식의 사업시행으로 진행을 하는 것이 개발지역에 거주하던 원주민들에게는 가장 좋은 형태라고 생각이 드는데요.

 

요즘 진행되는 경기 지역의 신도시 개발을 보면 수용방식이 많이 활용되고 있는 것으로 보여집니다. 오래전에 LH가 저렴한 가격으로 수용했다가 시간이 흘러 개발하는 형식이 아니었나 생각합니다.

 

제 경험으로는 예전 마포 공덕동 개발사업이 환지방식으로 진행했던 곳이 있는데, 그 곳 주민들은 한순간에 로또를 맞은 분들이 수두룩하게 많았던 기억이 나네요. 

 

아시는 분이 1층에 구분상가 두 개를 받으시고,  68평인가 아파트도 받으신 것으로 기억이 납니다.