건축물을 지을 때 건폐율과 용적률은 어떤 것인지?

 

우리가 주택이나 건물과 같은 것을 건축할 때 용도지역에 따라서 건폐율은 얼마이고 용적률은 얼마라고 흔히 얘기들을 하는데요. 말 그대로 건폐율, 용적률은 어떤 것을 말하는지 알아보고, 건폐율과 용적률이 용도지역에서 어떤 비율에 의해서 건축되는지 알아보겠습니다.

 

 

1. 건폐율

 

 - 대부분이 아시겠지만, 건폐율이라는 것은 대지면적을 기준으로 해서 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말하는 것입니다. 여기서 한 대지에 건축물이 둘 이상 있을 때에도 전체 건축물 면적의 합계를 대지면적에 대한 비율로 나타냅니다.

 

 - 이러한 건폐율은 용도지역별로 그 비율이 달라지는데요. 그 대지의 가격도 역시 어떤 용도지역이냐에 따라 가격이 달라진다는 것도 아울러 아셔야 합니다.

 

 - 개인적으로 가격이 달라지는 가장 큰 이유는 같은 단위면적당 얼마나 더 넓게 건축할 수 있느냐와 어떤 종류의 용도로 사용이 가능하냐인 것 같습니다.

 

2. 용도지역에서의 건폐율 기준

 

 ① 도시지역의 주거지역

 

주거지역은 건폐율 기준이 1종, 2종 불문하고 전용주거지역에서의 50% 이하에서부터 일반주거지역에서의 60% 까지 바닥면적을 허용하는데요. 3종 일반주거지역에서의 건폐율만 50%가 되고 준주거지역에서는 70%가 되네요.

 

 - 3종 같은 경우는 용적률에서 훨씬 많이 올라가기에 아파트들이 대부분 3종 주거지역으로 되어 있게 됩니다.

 

 ② 도시지역의 상업지역

 

상업지역은 최하 70% 용도지역인 근린상업지역과 80%인 일반상업지역, 중심상업지역인 경우에는 90%까지 건폐율이 올라가게 되므로 땅값이 가장 비싼 곳이 되는 것은 당연한 얘기일 것입니다.

 

 - 도시지역 안에서 공업지역 역시 70%의 건폐율을 기준으로 하기 때문에 서울 영등포 같은 곳에서 공업지역에 아파트를 신축하는 경우도 많이 있던 것으로 알고 있습니다.

 

 ③ 도시지역의 녹지지역

 

 - 마지막으로 도시지역에 녹지지역이 있는데, 구분이 자연녹지, 생산녹지, 보전녹지와 같이 구분해서 용도지역을 나누어 놨는데요. 이 지역은 새로이 도시지역으로 개발되는 곳들을 일단은 녹지지역으로 용도변경 해놓는 것 같은데요.

 

 - 그 지역에서 토지를 소유하고 있던 분들 중에 계획관리지역을 소유하던 분들은 건폐율에서는 많은 손해를 보게 되는 경우가 발생하기도 합니다. 왜냐하면, 녹지지역의 건폐율은 모두 20%로 도시지역 중에 가장 적은 비율의 건폐율을 가지고 있기 때문입니다.

 

④ 도시지역 외 지역

 

 - 도시지역을 벗어나는 곳에서 용도지역은 관리지역과 농림지역, 자연환경보전지역 등과 같이 구분되는데요. 이 지역들의 건폐율을 살펴보면 다음과 같습니다.

 

▶ 관리지역

 

 - 도시지역이 아닌 곳에서는 관리지역으로 역시 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역 이렇게 3가지 용도로 구분이 되는데요.

 

 - 건폐율은 보전관리와 생산관리는 20%로 도시지역의 보전녹지, 생산녹지와 같은 건폐율을 보이지만, 계획관리지역은 40%로 도시지역보다 배가 더 많은 건폐율을 가지고 있게 됩니다.

 

 - 해서 초창기 도시지역으로 편입되는 계획관리지역은 건폐율면에서는 손해를 보게 되네요.

 

▶ 농림지역과 자연환경보전지역 

 

 - 농림지역과 자연환경보전지역 의 건폐율 역시 20%로 가장 적은 건폐율을 가지고 있지만, 여기에 건축물에 대한 허가도 가장 까다로운 지역 중에 하나가 되므로 매매 시에도 가장 저렴하게 판매되는 토지인 경우가 많게 됩니다.

 

3. 용적률과 용도지역에서의 용적률 기준

 

 - 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말하는 것인데요. 단층인 경우에는 건축면적과 연면적이 같을 수 있지만, 2층 이상으로 건축되어진 경우에는 각 층의 바닥면적들을 모두 합산한 연면적을 대지면적에 대한 비율로 나타내는 것입니다.

 

 - 용적률은 관할구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려해서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정하게 되어 있습니다.

 

  - 즉, [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에서 정한 범위 내에서 조례로 범위를 조정할 수 있다는 것인데, 특별한 지역을 제외하고는 대부분은 맥심까지의 범위로 용적률을 허용하도록 되어 있는 것으로 알고 있습니다.

 

 - 용적률은 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]시행령을 기준으로 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군이 조례로 범위를 정하는데 그 기준은 아래와 같습니다.

1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하 2. 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 150퍼센트 이하 3. 제1종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하 4. 제2종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 250퍼센트 이하 5. 제3종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 300퍼센트 이하 6. 준주거지역 : 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하 7. 중심상업지역 : 200퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하 8. 일반상업지역 : 200퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하 9. 근린상업지역 : 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하 10. 유통상업지역 : 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하 11. 전용공업지역 : 150퍼센트 이상 300퍼센트 이하 12. 일반공업지역 : 150퍼센트 이상 350퍼센트 이하 13. 준공업지역 : 150퍼센트 이상 400퍼센트 이하 14. 보전녹지지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하 15. 생산녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하 16. 자연녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하 17. 보전관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하 18. 생산관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하 19. 계획관리지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하 20. 농림지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하 21. 자연환경보전지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

 

4. 마치며

 

-건폐율과 용적률에 의해서 건축물을 짓는 규모가 차이가 나는 것이 사실이라는 것을 부동산에 관심이 없는 분들은 자세히

모르시는 것이 현실이라 같은 토지인데 매매가격이 많이 차이가 나는 것을 모르시고 화를 내시는 분들도 매매를 하다 보면 가끔 보게 되는데요.

 

 - 건폐율과 용적률 보다는 그 땅에서 이용할 수 있는 용도가 어떤 것인지에 따라 그 땅을 활용하려는 사용자가 많고 적고 가 땅 가격을 좌우한다는 것 역시 알아야 할 것입니다.

 

 - 이상으로 건축물을 지을 때 건폐율과 용적률의 기준과 정의에 대해 확인해 보았습니다.