건축 시 지목 및 건축물 용도 확인.

 

건물을 지을 때 토지의 지목이 어떤지에 상관없이 대부분 대지로 지목이 변경되어야 건축허가를 받게 되는 현실이고 용도지역에 따라서 건축물의 용도가 다르기에 꼭 토지를 매입하기 전에 확인하여야 하는 중요한 부분이 됩니다. 이에 지목의 확인과 용도지역별 건축물 용도 확인에 대해 알아보겠습니다.

 

 

1. 지목의 확인

 

 - 토지에는 각 필지마다 법에 따른 지목을 부여 받고 있는데요. 이 지목은 토지의 주된 용도에 따라서 토지의 종류를 구분해서 지적공부에 등록한 것입니다.

 

 - 그래서 지목의 종류는 28개로 구분되어지고, 이 중에서 특별한 건축물(공장용지, 학교용지, 주유소용지, 창고용지 등)을 건축하는 경우를 제외하고는 대부분 지목이 대지여야만 일반적인 주택이나 상가 등을 지을 수 있게 되는 것입니다.  

 

 - 해서 지목이 대지가 아닌 토지를 구입해서 건축물을 신축하려면 일반적으로 지목이 대지가 아닌 이상은 대지로 바꿔야만 건축허가가 나게 되는 것입니다.

 

① 지목·형질의 변경

 

 - 위에서 말한대로 지목이 대(垈)가 아닌 곳에서 주택이나 상가 등을 건축하려면 지목을 변경하는 것이 우선이고요. 이를 지목이 전이나 답, 임야 등인 곳에 건축물을 지으려 할 때를 농지의 전용이나 산지의 전용이라고 하는 전용신고를 하는 것입니다.

 

 - 이렇게 해서 전용허가를 받아야만 나중에 지목이 대(垈)로 바뀌게 됩니다.

※ 농지의 전용    - 농지를 농작물 경작 또는 다년생식물의 재배 등 농업생산이나 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 전용이라 말함. ※ 산지의 전용  - 임야를 산림을 가꾸거나 임목의 벌채·굴채, 토석 등 임산물 채취, 산지일시사용 등의 용도 외로 사용하거나 이를 위해 산지의 형질을 변경하는 것 역시 산지전용이라 함

 

 - 상기와 같이 대부분의 전용을 통해서 지목을 대지로 바꾸는 것이 건축물을 신축하기 위한 선행 조건이 되는 것입니다.

 

2. 건축물 용도의 확인

 

 - [건축법]에 따라서 건축물의 용도가 구분되는데요. 건축물의 용도는 건축물의 종류를 유사한 구조와 이용 목적 및 형태별로 묶어서 분류한 것이라 알 수 있습니다.

 

 - 단, 이런 건축물의 용도는 용도지역별로 허가가 나는 곳과 허가가 불가인 곳이 있으므로 건축물 용도 확인 전에 반드시 용도지역을 확인하셔야 합니다.

 

 - 주택이나 상가의 경우는 대부분의 지목에서 모두 허가가 가능한 건축물이지만, 이들 이외의 건축물은 토지를 매입하기 전에 꼭 신축하려는 용도와 용도지역에서 허가가 가능한지를 확인하는 절차를 거쳐야 합니다. 

 

 - 물론, 상가의 경우도 용도지역에 따라서 허가가 안나는 용도가 있으니 이것 또한 용도를 확인하고 토지를 매입하여야 합니다.

 

① 건축물의 용도와 용도변경

 

 - 그리고 또하나 중요한 것이 건축물의 용도를 변경하는 것입니다. 이는 당초의 용도와 다른 용도로 사용하려고 할 때를 말하는 것인데요. 이것 또한 그리 만만하지는 않은 것이라 미리 잘 확인을 하셔야 합니다.

 

 - 그럼 여기서 법에서 정한 시설군에 해당하는 건축물의 용도를  나열해 보겠습니다. 

1. 자동차 관련 시설군 가. 자동차 관련 시설 2. 산업 등 시설군 가. 운수시설 나. 창고시설 다. 공장 라. 위험물저장 및 처리시설 마. 자원순환 관련 시설 바. 묘지 관련 시설 사. 장례시설 3. 전기통신시설군 가. 방송통신시설 나. 발전시설 4. 문화집회시설군 가. 문화 및 집회시설 나. 종교시설 다. 위락시설 라. 관광휴게시설 5. 영업시설군 가. 판매시설 나. 운동시설 다. 숙박시설 라. 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설 6. 교육 및 복지시설군  가. 의료시설 나. 교육연구시설 다. 노유자시설(老幼者施設) 라. 수련시설 마. 야영장 시설 7. 근린생활시설군 가. 제1종 근린생활시설 나. 제2종 근린생활시설(다중생활시설은 제외) 8. 주거업무시설군 가. 단독주택 나. 공동주택 다. 업무시설 라. 교정시설 마. 국방·군사시설 9. 그 밖의 시설군 가. 동물 및 식물 관련 시설

 

 - 상기의 시설군에 따라 건축물의 용도가 정해져 있는데, 용도지역(예를들어, 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역)에 따라서 건축할 수 있는 시설들이 차이가 많이 나게 된다는 것입니다.

 

 - 이런 것들이 토지의 매매가격에 상당한 영향을 주게 되는 것이기도 합니다.

 

 - 여기에 용도를 변경하려는 절차가 허가를 받아야 하는 것과 신고만 하면 되는 것이 다르게 되는데요. 이것은 간단히 말하면 위의 시설군의 번호가 1번에서 9번까지 있는데, 이것이 순서대로 2,3,4 하고 올라가면서 용도 변경을 하고자 한다면 신고만 하면 되는 대상이 됩니다.

 

 - 이와는 반대로 번호가 거꾸로 9,8,7하고 아래로 내려가는 것으로 용도를 변경하려고 한다면 이는 허가 대상이 되는 것입니다.

 

 - 또한, 같은 시설군에서 용도를 변경하는 것은 신고대상이 됩니다.

 

3. 마치며

 

이상으로 건축물을 신축하려고 할 때에 토지의 지목은 어떻게 되어야 하는지와 건축물의 용도를 꼭 확인해서 토지를 매입하여야 하는 이유에 대해 알아보았는데요.

 

지금까지 얘기한 것들이 토지의 가격을 좌우하는 원인이 되기도 한다는 것을 알고, 같이 나란히 붙어 있는 토지라 하더라도 용도지역이 다르면 가격이 달라질 수도 있다는 것을 아신다면, 토지를 보는 눈을 기초는 마스터하신 것이 아닌가 생각해 보네요.