부동산등기의 정의와 종류에 대한 확인

 

부동산등기에 대해서는 해당 부동산의 소유권을 가지고 있는 사람이 기재되어 있는 공적서류라고 막연히들 알고 계실 텐데요. 정확한 부동산등기의 정의와 등기서류에는 어떠한 등기를 할 수 있는지 등기의 기본적인 종류에 대해 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

1. 부동산등기 정의

 

 - 부동산등기는 토지와 건물과 같은 부동산을 누가 점유하고 있는지 알기 어렵기 때문에 나라에서 등기부라는 공적(公的) 장부를 만들고 법원 등기관에게 부동산의 표시와 해당 부동산에 대한 권리관계를 작성하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 것을 말한답니다.

 

 - 위에 서술한 부동산등기의 정의가 인터넷등기소 홈페이지에 정의된 내용인데요. 널리 공시한다고 하는데, 결국은 관심이 있는 사람이 해당 부동산의 지번을 찾아서 조회해야만 알 수 있다는 것이 됩니다.

 

 - 물론, 조회하는 것에 대한 차별은 없다는 것이 공시된다는 내용이 되겠지만요. 조회하는데 요금은 내야 합니다.

 

2. 부동산등기 종류

 

 - 부동산등기의 종류에는 크게 가등기와 본등기로 나누어집니다. 그럼 각각의 내용에 대해 확인해 보겠습니다.

 

① 가등기

 

 - 부동산물권에 해당하는 권리의 설정과 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해서 미리 예비로 하는 등기를 가등기라고 합니다. (부동산등기법 제88조)

 

 - 이 가등기는 본등기를 하기에는 아직 법적인 요건이 미흡하여 먼저 미리 등기부에 올려두는 등기를 말한다고 보면 됩니다. 해서 가등기의 내용은 나중에 본등기를 할 때의 내용과 일치해야 하고, 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따라야 한다는 것도 아시면 됩니다.

 

 - 그리고 가등기가 된다고 물권변동이 이뤄지는 것은 아니고 본등기가 되어야 물권의 변동이 생긴다는 것도 아시면 됩니다.

 

② 본등기

 

 - 본등기는 법적으로 등기로서 완전한 효력을 가지게 되는 등기를 본등기라고 한답니다. 그리고 본등기에는 소유권에 관한 등기와 소유권 이외의 권리에 관한 등기로 나눠집니다.

 

 - 해서 소유권에 관한 등기에는 소유권 보존등기와 소유권 이전등기의 두 가지 종류가 있고, 소유권 이외의 권리에 관한 등기에는 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권과 같은 등기의 종류가 있답니다.

 

 - 그럼, 소유권에 관한 등기와 소유권 이외의 권리에 관한 등기 종류에 대해 확인해 보겠습니다.

 

③ 소유권보존등기

 

 - 소유권보존등기에는 토지 소유권 보존등기와 건물 소유권 보존등기 그리고 직권에 의한 소유권 보존등기가 있는데요.

 

 - 토지와 건물의 소유권 보존등기는 말 그대로 처음에 토지를 차지한 사람 또는 처음으로 건물을 신축한 사람이 소유권 보존등기를 하게 되는 것입니다.  토지 같은 경우는 간척사업으로 토지가 새로 생기면 토지에 대한 소유권보존등기가 나올 수 있지만, 이외에는 찾아보기 힘들 것 같네요.

 

 - 그리고 직권에 의한 소유권 보존등기는 미등기를 해놓고 가만 놔둔 것을 나라에서 직권으로 소유주에게 등기하라고 재촉해서 하게 되는 경우를 말하는 것입니다. (주로 세금을 부과하여야 할 때나 채권자가 돈을 받아 내려고 할 때일 것입니다.)

 

④ 소유권 이전등기

 

 - 이 등기는 매매에 의해서 자주 일어나는 등기가 되는데요. 토지나 건물 부동산 계약을 하고서 매매가 되면 소유권이 이전되어 새로운 매수자가 소유주가 되는 등기입니다.

 

※ 가등기와 소유권보존, 소유권 이전등기까지가 부동산등기에서 "갑구"에 기재되는 내용이 되고요. 이하 아래 내용들은 부동산등기에서 "을구"에 기재되는 내용이라고 아시면 될 것입니다.

 

⑤ 지상권

 

 - 이는 토지 위에 건축되어 있는 공작물이나 건물 등을 사용하기 위해 토지에 설정을 해놓은 등기라고 보시면 되는데요. 요즘에 주로 보실 수 있는 것은 은행에서 대출을 받아 근저당을 설정해 놓으면, 은행이 여기에 지상권까지 설정해 놓은 것을 자주 보실 수 있을 것입니다.

 

 - 이는 혹, 누군가 다른 사람이 지상에 뭔가를 한다고 하면 나중에 문제가 생길 수 있어 미리 예방차원에서 지상권까지 설정해 놓은 것을 볼 수 있는 것입니다.

 

⑥ 지역권

 

 - 이는 일정한 목적(주로 통행과 같은)을 위하여 다른 사람의 토지를 자기 토지를 사용하는데 이점을 얻고자 이용하는 용익물권이라고 할 수 있습니다.  해서 지역권에는 요역지와 승역지로 나눠지고 있답니다. 

 

 - 여기서 요역지 주인은 지역권(예, 통행권)을 얻으려는 사람으로 승역지로 인해 이익을 얻게 되고, 승역지 주인은 요역지 주인에게 그 이익을 제공해 주게 되는 것입니다.

 

⑦ 전세권

 

 - 전세권은 우리가 흔히 전세계약을 한다고 부동산등기에 기재되는 것이 아니고, 임대인이 자신의 등기부에 설정을 해주겠다고 해야만 전세권이 설정된다는 것입니다.

 

 - 이는 계약 당시에 전세권 설정을 해달라고 해서 서로가 OK가 되어야 설정할 수 있습니다.

 

⑧ 저당권

 

 - 저당권은 해당 부동산을 담보로 돈을 빌리게 되면, 금전을 빌려준 측에서 해당 부동산 등기에 저당권을 설정해 놓으면 생기는 권리입니다.

 

 - 주로, 은행에서 대출을 받으면 저당권 설정이 아니라 근저당권 설정이 된다는 것은 아실 텐데요. 저당권과 질권 앞에 "근" 자가 붙으면 정해진 금액이 아니라, 설정된 금액의 범위 안에서 저당을 설정했다는 것이 되고, "근"자가 없이 그냥 저당권이나 질권은 정해진 금액이 설정되는 것으로 알고 계시면 됩니다.

 

⑨ 권리질권

 

 - 권리질권에 대해서는 모르시는 분들이 꽤 되실 텐데요.  이는 권리에 대한 질권을 말하는 것으로 권리질의 목적이 될 수 있는 권리는 양도를 할 수 있는 재산권을 말합니다. 즉, 주식, 채권, 특허권과 같은 무체재산권 등이 된답니다. 여기에 부동산도 재산권에 들어가므로 권리질권의 설정이 되는 것입니다.

 

⑩ 임차권

 

 -  임차권은 우리가 흔히 알고 있는 임대차계약에 의해 임차인이 목적물을 사용, 수익 할 수 있게 되는 권리를 말합니다. 이도 역시 전세권 설정과 마찬가지로 부동산등기부에 임차권 설정을 하게 되면, 그때부터 제삼자에 대한 대항력이 생기게 되는 것입니다.

 

※ 전세권과 임차권은 등기 설정과 같은 효력이 이제는 임대차보호법에 의해 설정을 하지 않아도 같은 효력이 발생하므로 굳이 안 해도 된다고 보시면 될 것입니다.(물론, 차이점은 있습니다.)

 

3. 마치며

 

이상으로 부동산등기의 정의와 종류에 대한 확인에 대해 알아보았는데요. 부동산등기는 소유권자와 그 부동산에 대한 다른 권리가 있는지 없는지를 확인할 수 있는 공적장부라는 것이고, 이에 대한 등기 종류에는 어떠한 것들이 있는지 알 수 있었네요.

 

기본적으로 부동산등기에 들어가는 것 정도는 상식적으로 용어 정도는 알고 있으면 도움이 되지 않을까 생각해 봅니다.