부동산 매매의 계약 해제 발생 요건과 그 효과는

 

부동산 매매에 대한 계약을 하고 나서 당사자간에 계약 해제를 할 만한 상황이 발생했을 때, 해제 요건이 되는 경우는 법정 해제와 약정해제로 두 가지의 경우에는 법적으로 부동산매매에 대한 계약을 해제할 수 있게 되는데요. 이런 법정해제와 약정해제의 발생요건과 효과는 어떤지 알아봅시다.

 

 

1. 부동산 매매 계약의 법정해제

 

① 발생 요건

 

 - 법적으로 부동산에 대한 매매계약을 해제할 수 있는 요건은 두 가지 경우만 해당이 되는데요. 그 요건은 이행지체와 이행불능의 경우가 해당됩니다. 해서 법정 요건인 이행지체와 이행불능의 내용이 무엇인지 확인해 보겠습니다.

 

 - 이행지체 

 

• 민법에서는 매매계약의 한쪽 당사자가 채무를 이행하지 않은 경우 상대방은 상당한 기간을 정해 그 이행을 최고하고 그 기간 내에도 이행을 하지 않을 경우에는 그 계약을 해제할 수 있답니다.
• 매매계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 따라 일정한 시일 또는 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 당사자가 그 시기동안 이행을 하지 않는 경우에는 상대방은 최고를 하지 않고 계약을 해제할 수 있는 것입니다.

※ 최고(催告)  - 상대방에게 계약의 이행을 하도록 재촉하는 통지를 하는 것을 말함.  - 결국 위의 이행지체 내용은 최고를 하고 계약을 해제하는 것과 최고를 하지 않고 바로 계약을 해제할 수 있는 두가지 경우가 있다는 것이네요.  - 최고를 하지 않고 계약을 해제하는 경우는 일정한 기간 안에 계약이 완료되어야 매수자가 하려고 했던 것을 성취할 수 있게 되는데, 이를 매도자가 이행하지 않게 되면, 매수자의 매매계약이 무의미해지기에 최고 통지 없이 바로 계약의 의미가 사라지면 해제가 된다는 것입니다.

 

 - 이행불능

 

• 민법상 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다는 것입니다.

 - 법정해제는 법에 명시되어 있는 상황이 벌어지면 부동산 매매에 대한 계약은 해제가 될 수 있다는 것으로 법의 문구에 채무자와 채권자가 나오는 내용은 다음과 같네요.

 

• 부동산 계약 관계는 동시이행의 관계로 당사자간에 서로 채권과 채무 즉, 해줘야 할 것과 받아야 할 것이 동시에 생기는데, 받아야 할 것은 받고서 해줘야 할 것을 해주지 않게 되면 채무자가 된다는 것으로 이해를 하시면 되는 것입니다.

 

② 법정해제 효과

 

 - 이렇게 법적인 문제로 해제가 되면, 아무 일 없던 것처럼 원래대로 돌려놓아야 하는데요. 

 

 - 첫 번째로 원상회복 의무가 생깁니다. 원상회복의무는 한쪽 당사자가 매매계약을 해제한 때에 각각의 당사자는 상대방에게 원상회복을 해줘야 할 의무가 생기는데, 원상회복 시 반환할 금전은 받은 날부터 법정 이자를 계산해서 줘야 하는데, 대체로 그냥 원금만 돌려받게 되죠.

 

 - 두 번째는 동시이행의 항변권이라는 권리가 생겨서 상대방이 원상회복을 해줄 때까지 자기의 원상회복을 거절할 수 있는 권리입니다.

 

 - 세 번째로는 손해배상청구로 각각의 당사자 중에 손해가 생겼다고 판단하는 쪽은 손해배상을 청구할 수 있게 됩니다.

 

2. 약정해제

 

① 발생요건

 

 - 이는 부동산매매에 대한 계약을 하면서 서로 간에 약정을 하게 되는데, 이를 특약사항에 집어넣음으로써 당사자간에 약정 이행을 하지 않았다고 판단되면 매매계약을 해제할 수 있게 되는 것이 약정해제에 해당됩니다.

 

 - 우리가 흔히 알고 있는 계약을 어기게 되는 즉, 매도인이 위약을 하게 되면 계약금의 배액을 배상하고, 매수인이 위약을 하게 되면 지급한 계약금을 매도인이 취득하게 된다는 것인데요.

 

계약금이 위약금이 되려면

 

 - 이는 꼭 특약에 명시가 되어 있어야 한다는 것을 알고 계셔야 합니다. 그리고 계약해제의 대부분은 계약 약정을 위반한 것으로 발생한다고 보시면 될 것입니다.

 

② 약정해제 효과

 

 - 이는 법으로 규정하는 것이 아니라, 당사자들이 서로 부동산 매매를 하면서 계약서에 특약으로 해제 시 어떻게 하겠다는 그 효과를 약정할 수 있다는 것입니다.

 

 - 그래서 약정 해제로 인해 계약이 파기되면, 특약에 기재된 내용 이외 달리 손해배상청구권은 발생하지 않는다는 점도 아시면 됩니다. 이는 법정해제와 다른 부분이 되겠습니다.

 

3. 마치며

 

이상으로 부동산 매매의 계약 해제 발생 요건과 그 효과에 대해 확인해 보았는데요.

 

법적으로는 해제가 되는 사유가 어느 일방이 이행을 지체하거나 이행을 하지 않는 경우에 해제가 되는 것이고, 약정해제의 경우는 이런 법적인 해제 외에 각 당사자의 이해관계에 충돌이 생기게 된다면 해제하겠다고 해서 이를 상대방이 허락하게 되어 약정을 했을 때, 이를 어기게 되면 해제가 된다는 것이네요.