부동산에 있어서 지목과 지목변경은 왜 하는지 알아보기

 

부동산을 사고팔다 보면, 지목보다는 용도지역에 따라 부동산의 가격이 차이가 나게 되는데요. 일반적으로 보통 사람들은 이런 세부적인 내용까지는 모르고, 지목에 따라 가격이 틀려진다고 생각들을 많이 하는 것이 사실인데요. 여기서 지목은 무엇이며, 지목변경은 왜 하는지 알아보겠습니다.

 

 

1. 지목이란?

 

 - 지목은 토지의 주된 용도에 따라 여러가지 종류로 구분하여 지적공부( 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도 등)에 등록한 것을 말하는 것이랍니다.

 

 - 여기서 지목의 종류를 살펴보면 다음과 같은데요.

• 전(田)
• 답(畓)
• 과수원
• 목장용지
• 임야
• 광천지 : 우리가 흔히 아는 온천수나 약수, 석유류 따위가 나오는 땅을 말함
• 염전
• 대(垈) : 토지 위에 주택과 같은 건물을 지을 수 있는 땅
• 공장용지
• 학교용지
• 주차장
• 주유소용지 : 주유소를 지을 수 있는 땅
• 창고용지
• 도로용지
• 철도용지
• 제방(堤防) : 논에 물을 대기 위해 저수지 같은 것을 만들기 위해 둑을 쌓아 놓은 땅
• 하천
• 구거(溝渠) : 빗물이나 버리는 물 등이 흐르게 만들어 놓은 작은 도랑
• 유지(溜池) : 관개용 물을 담아 놓은 인공 연못 같은 곳
• 양어장
• 수도용지
• 공원
• 체육용지
• 유원지
• 종교용지
• 사적지
• 묘지
• 잡종지 : 유일하게 아무거나 할 수 있는 땅을 말함

 -  이상과 같은 지목의 종류가 있는데요. 이 지목은 개별 필지마다 하나씩 설정이 되어 있어 하나의 필지에 둘 이상의 용도로 사용이 될 때에는 주된 용도에 따라 지목이 설정된답니다.

 

 - 단, 우리가 많이 착각하는 것이 지목이 전(田)인 곳에서만 밭농사를 지을 수 있는 것은 아니라 지목이 논인 곳에서도 밭 농사를 지을 수도 있고 대지에서도 밭 농사를 지을 수 있다는 것은 아셔야 합니다. 눈에 보이는 대로 그곳이 해당 지목이 되는 것은 아니라는 것입니다.

 

 - 또한, 눈에 보이는 곳이 논농사를 짓고 있다고 해서 농림지는 또 아니라는 것입니다. 용도지역과 지목은 또 다른 얘기가 되기 때문입니다. 토지의 가격을 크게 좌우하는 것이 용도지역이라 지목에 따라 가격 차이가 크게 난다는 생각은 안 하셔야 합니다.

 

 - 용도지역은 흔히 우리가 알고 있는 농림지역과 보전관리, 생산관리, 자연녹지, 생산녹지 등 다양하게 있다는 것도 아시기 바랍니다. 이 용도지역이 토지의 가격차를 만들어내는 원천일 것입니다.

 

 - 그리고 토지를 일시적이거나 임시적인 용도로 사용될 때에는 지목변경 까지는 하지 않습니다.

 

2. 지목변경

 -  지목변경은 말 그대로 기존에 있던 지목을 다른 지목으로 변경하는 것을 말합니다. 이렇게 기존에 있던 지목을 다른  지목으로 바꾸기 위해서는 타당한 이유가 있어야 하므로 보통은 신축행위를 하면서 바뀌게 되는 것입니다.

 

① 지목변경과 형질변경의 구분

 

 - 형질변경은 개발행위허가 대상의 하나로 땅 깎기(절토), 흙 쌓기(성토), 정지(땅을 고르는 일), 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면을 매립하는 행위 등을 말하는데요. 경작을 위해서 토지의 형질을 변경하는 것은 제외한답니다.

 

 - 토지의 형질변경은 개발행위 중 하나이므로 형질변경 시에는 개발행위 허가를 받고 하는 것이 됩니다.

 

 - 형질변경의 내용은 가만히 보면 물리적으로 토지에 건축물 같은 것을 지을 수 있도록 바꾸는 작업이고, 지목변경은 이렇게 바뀐 토지 위에 건축물을 다 짓고 제가 알기로는 승인이 나면서 해당 용도에 맞는 지목으로 변경이 된다는 것입니다.

 

 - 즉, 토지가 전이나 답, 임야였다면, 해당 지목을 전용한다는 전용비를 내고, 형질을 변경 그 위에 건축물을 짓고 허가 승인이 나면 지목이 변경된다는 것입니다.

 

② 지목변경으로 취득세 부과

 

 - 이렇게 지목을 변경함으로써 나라에서는 토지의 가치가 상승했다고 판단 금액이 증가한 만큼에 대한 취득세를 부과한다는 것입니다. (돈 나오는 구멍은 다 세금으로 받아낸다는 것이죠.)

 

 - 그래서 요즘같이 건축비가 많이 올라가 있는 상황에서 지방 토지들은 토목공사만 하고 매도하려고 하거나, 심한 경우는 생지를 매수해 놓고 그냥 올려서 매도하려는 분들이 많이 생기는 것 같네요. (취득세 세금 많이 안 내려고)

 

3. 마치며

 

 - 이상으로 지목과 지목변경은 왜 하는지에 대해 간단히 알아보았고요. 용도지역에 따라 토지의 가격이 변한다는 것도 간단히 포스팅해 보았습니다.

 

 - 혹여 토지를 구매하려고 하시는 분들은 주변의 환경과 앞으로의 발전 가능성, 도로여건 등과 함께 토지의 용도도 잘 살펴보시기 바랍니다.