부동산 경매 개시 시 배당 요구 절차 (feat. 대항력)

 

경매가 개시된 주택 등에 임차해서 거주하던 분들은 난감해지고 당황해질 수밖에 없게 되는데요. 차분하게 임차인은 배당요구를 해야 하는지 아니면 대항력이 있어서 대항력을 유지만 하면 되는지만을 판단하고, 그, 경매 절차 등을 확인해 보고 대처하면 됩니다.

 

 

1. 배당요구와 절차

 ① 배당요구

 

 - 배당요구는 다른 채권자에 의해 개시된 집행절차에 참가하여 그 부동산의 매각대금에서 변제를 받기 위해 하는 채권자들의 신청을 말하는 것입니다.

 

 - 여기서 배당요구를 한 사람들은 경매를 신청한 사람보다 후순위 채권자들로 말소가 되는 사람으로 볼 수 있어 아마 그 배당 순위에 따라서 배당을 받게 될 것입니다.

 

② 배당요구 절차

 

 - 배당요구 시기 및 종기는 결국 배당요구를 할 수 있는 기간을 말하는 것인데요. 임차인이 거주하는 부동산에 압류 효력이 발생한 이후부터 법원이 정한 배당요구의 종기(마지막 날)까지는 배당요구를 해야 하는 것입니다.

• 법원에서는 보통 경매개시결정으로 압류의 효력이 생기게 되면, 절차에 필요한 기간을 고려해서 배당요구를 할 수 있는 마지막 날을 첫 매각기일 이전으로 공고하고 있답니다.
• 여기서 임차인이 배당요구 마지막 날까지 배당요구를 하지 않아서 배당에서 제외된 경우에는 후순위채권자들을 상대로 부당이득반환청구를 할 수 없게 됩니다. (즉, 아무런 보상을 받지도 못하게 되는 것입니다)
• 이와 반대로 임차인이 경매를 신청한 당사자가 되면 당연히 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자가 되기 때문에 만약에 배당을 받을 수 없는 사람이 배당을 받게 되면, 그 사람에게 부당이득반환청구권을 가지게 된다는 것도 아시면 됩니다.

 - 임차인이 배당요구 기간 안에 배당요구를 신청하려면, 채권의 원인과 액수를 기재한 서류를 가지고 집행법원에 권리신고 및 배당요구를 하게 되는 것입니다.

 

 ③ 배당순위

 

 - 우리가 경매를 낙찰 받아서 배당금을 나눠 주게 될 때에는 생각 외로 먼저 나가는 것이 많다는 것도 상식으로 알고 계셔야 하는데요. 배당받아가는 그 순서를 보면 황당하실 수 있을 것입니다. 

• 1순위 : 가장 먼저 배당 받아가는 것은 집행비용입니다.(인지대, 신청서 기료, 등록면허세, 송달료, 평가비용, 현황조사비용, 수수료, 공고비 등) - 경매를 치르기 위한 비용들을 제일 먼저 빼가네요.
• 2순위 : 제3취득자의 비용상환청구권(필요비, 유익비) - 임차인 같은 분들이 그 부동산에 청구한 비용들도 빼줍니다.
• 3순위 : [주택임대차보호법]상 보증금 중 일정액, [상가건물임대차보호법]상 보증금 중 일정액, [근로기준법]상 임금채권 등 최종 3개월분의 임금 및 최종 3년분의 퇴직금 - 주택과 상가에서의 보증금 중 일정액은 무조건 보상해 주는 최우선변제금액이 되는 것입니다.
• 4순위 : 당해세 <국세 (토지초과이득세, 상속세, 증여세, 재평가세), 지방세(재산세, 자동차세, 도시계획세)> - 세금을 먼저 뺌
• 5순위 :  조세채권 등 당해세를 제외한 국세 및 지방세, 근저당권 및 전세권 등에 의해 담보된 채권, 확정일자를 받은 임차인
• 6순위 : 각종 조세채권
• 7순위 : 국세 및 지방세의 다음 순위로 징수하는 공과금(의료보험료, 고용보험료 및 산재보험료)
• 8순위 : 일반채권 (개인 간에 빌려준 채권과 같은 것들)

 - 이상과 같이 부동산 한 건에 해당되는 배당순위를 보면 8순위까지 굉장히 많은 곳이 낙찰금액에서 차감해 간다는 것을 확인할 수 있는데요.

 

 - 보통 은행에서 저당권을 설정하고 빚을 갚지 못하면 경매개시결정을 하게 되는데, 은행 자신들이 가장 선순위 채권자로 경매를 진행한다고 해도 실질적으로 배당 가져가는 순위는 5번째에 해당된다는 것이네요.

 

 - 물론, 5번째 순위보다 위에 있는 순위는 배당금액이 적을 수 있고, 아예 없을 수도 있지만, 4순위는 그리 쉽게 볼 수 있는 금액은 아닐 것이라 생각됩니다.

 

④ 임차인의 배당액

 

 - 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인

• 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 배당요구 기간 안에 배당요구를 한 경우에는 그 우선변제권 발생일을 기준으로 근저당권 등 다른 배당채권자와의 순서에 따라 배당순위가 결정. 이에 따라 배당금이 정해지게 됩니다. 

  - 최우선변제권을 가진 소액임차인

• 소액임차인이 첫 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖추고 배당요구 기간 안에 배당요구를 한 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 배당 받게 됩니다.

 - 임차권등기를 한 임차인

• 경매개시결정 전에 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구 없이도 당연히 배당을 받게 됨
• 경매개시결정 후에 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구 기간 안에 배당요구를 한 경우에만 배당에 참여가 가능합니다.

 2. 대항력과 우선변제권 유지 필수

 

 - 임차인이 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖추고 있다면, 경매 또는 공매절차에 참가하여 후순위권리자 그 밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있게 됩니다.

 

 - 소액임차인인 경우에는 최우선하여 변제가 되는 것이고요.

 

 - 누구나 다 아는 얘기지만, 대항력과 우선변제권은 경매의 경우는 배당요구를 할 수 있는 기간 마지막 날까지, 공매의 경우는 매각대금을 배분할 때까지 유지되고 있어야 한다는 것입니다.

 

  ※ 가장 중요한 것은 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 최우선 순위인 경우에는 굳이 배당요구를 할 필요가 없다는 것입니다. 이유는  말소기준권리보다 선순위로 있기 때문에 낙찰자가 인수를 해야 되는 권리가 되므로 보증금을 낙찰자에게 돌려받을 때까지 편안하게 거주하다가 보증금 돌려주면 나가면 되기 때문입니다.

 

3. 마치며

 

이상으로 임차인이 거주하던 주택이 경매에 넘어가게 되면, 배당요구라는 절차를 거쳐 배당을 받게 된다는 것을 확인해 보았는데요.

 

현실적으로 말소기준권리보다 후순위로 있게 되면, 보증금을 모두 찾아가는 것은 불가능하게 되므로 대부분 계약하실 때 가장 최우선 순위인지 확인들을 하시게 되는 것 입니다.

 

물론, 최우선 순위인 경우에 굳이 배당요구를 하시는 분들은 혹시나 보증금을 다 받지 못하게 되면 못 받은 보증금이 없어지는 것은 아니고 그 차액만큼은 아직 살아 있는 것이라 그 돈을 다 받을 때까지 임차주택에 거주할 수 있다는 것도 아시면 될 것 같네요.